verdeckte Gewinnausschüttung bei Vermietung durch GmbH an Geschäftsführer

BFH Urteil zur vGA trotz marktüblicher Vermietung an den Geschäftsführer.

Der BUNDESFINANZHOF hatte sich mit Urteil vom 27.07.2016 (I R 8/15) zur möglichen vGA bei nicht kostendeckender teilweiser Vermietung eines Gebäudes (Einfamilienhauses) an den Gesellschafter-Geschäftsführer zu äußern.

In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft nur dann bereit sein wird, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken - also im privaten Interesse - eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält.

Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.

Da sich der vorzunehmende Fremdvergleich (nur) auf das dem Gesellschafter konkret vermietete (Teil-)Grundstück bezieht, ist es unerheblich, ob dem Gesellschafter das Grundstück vollständig oder nur teilweise überlassen wird; auch kommt es nicht darauf an, ob die eigenbetriebliche Nutzung der Immobilie überwiegt.

Es findet somit kein Vergleich zu den Rechtsauffassungen zur Vermietung und Verpachtung mehr statt. Auch findet sich Sichtweise hinsichtlich des gedachten 30-jährigen Betrachtungszeitraums wie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung keine Anwendung. Ebenso werden mögliche, geplante Veräußerungsgewinne aus den entsprechenden Objekten nicht mehr in die Einschätzung einbeezogen.

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Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

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Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Objektbezogene Prüfung und Beginn des Prognosezeitraums Der BUNDESFINANZHOF hatte sch mit Urteil vom 19.02.2019 (IX R 16/18) zur objektbezogenen Prüfung der Überschusserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und zum Beginn des Prognosezeitraums geäußert. In dem Urteil stellten die Richter dar, dass sowohl der objekti...
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BFH, 17.04.2018, IX R 9/17

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 17.04.2018, IX R 9/17 - homeoffice

Anmietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber - Einkünfteerzielungsabsicht - Aufwendungen für die Badrenovierung

Leitsätze

Bei einer Einliegerwohnung des Steuerpflichtigen, die er zweckfremd als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet, ist stets im Einzelfall festzustellen, ob er beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (entgegen BMF-Schreiben vom 13. Dezember 2005 IV C 3-S 2253-112/05, BStBl I 2006, 4).

Tenor

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Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

ortsübliche Miete - Beläuft sich die vereinbarte Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, wird ein Verlust aus der Vermietung grundsätzlich in voller Höhe anerkannt.

ortsübliche Miete für möblierte Wohnungen

Bei Vermietung einer teilmöblierten oder vollmöblierten Wohnung ist die ortsübliche Miete aufgrund der (Teil-)Möblierung um einen Zuschlag zu erhöhen. Dieser Zuschlag kann entweder aus dem Mietspiegel oder aber aus einem am Markt realisierbaren Möblierungszuschlag abgeleitet werden

Hintergrund: Aus der Vermietung von Wohnungen an Angehörige werden in der Regel Verluste erzielt. Da der Verlust möglicherweise auch aus privaten Gründen, nämlich der Unterstützung des Angehörigen, in Kauf genommen wird, hat der Gesetzgeber zurzeit eine Grenze von 66 % gesetzt. Beträgt die vereinbarte Miete demnach mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, geht der Gesetzgeber von einer vollentgeltlichen Vermietung aus und erkennt den Verlust grundsätzlich in voller Höhe an.

Wird diese Grenze nicht erreicht, wird die Vermietung in eine entgeltliche und in eine unentgeltliche Vermietung aufgeteilt und nur der Verlust, der sich aus der entgeltlichen Vermietung ergibt, anerkannt.

Streitfall: Die Kläger vermieteten eine 80 qm große Eigentumswohnung an ihren Sohn zu einer Kaltmiete von 325 € (= 4,06 €/qm) zzgl. Nebenkosten von 155 €. Die Wohnung war mit einer Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner ausgestattet, deren Kosten zusammen ca. 10.000 € betrugen. Nach dem Mietspiegel ergab sich eine ortsübliche Miete von 5,60 bis 5,75 €/qm. Das Finanzamt erkannte den sich aus der Vermietung ergebenden Verlust nur zum Teil an, weil die vereinbarte Miete die im Streitjahr 2006 gültige Grenze von 56 % der ortsüblichen Miete nicht erreichte.

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Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

ortsübliche Miete - Beläuft sich die vereinbarte Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, wird ein Verlust aus der Vermietung grundsätzlich in voller Höhe anerkannt.

ortsübliche Miete für möblierte Wohnungen


Bei Vermietung einer teilmöblierten oder vollmöblierten Wohnung ist die ortsübliche Miete aufgrund der (Teil-)Möblierung um einen Zuschlag zu erhöhen. Dieser Zuschlag kann entweder aus dem Mietspiegel oder aber aus einem am Markt realisierbaren Möblierungszuschlag abgeleitet werden.

Hintergrund: Aus der Vermietung von Wohnungen an Angehörige werden in der Regel Verluste erzielt. Da der Verlust möglicherweise auch aus privaten Gründen, nämlich der Unterstützung des Angehörigen, in Kauf genommen wird, hat der Gesetzgeber zurzeit eine Grenze von 66 % gesetzt. Beträgt die vereinbarte Miete demnach mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, geht der Gesetzgeber von einer vollentgeltlichen Vermietung aus und erkennt den Verlust grundsätzlich in voller Höhe an.

Wird diese Grenze nicht erreicht, wird die Vermietung in eine entgeltliche und in eine unentgeltliche Vermietung aufgeteilt und nur der Verlust, der sich aus der entgeltlichen Vermietung ergibt, anerkannt.

Streitfall: Die Kläger vermieteten eine 80 qm große Eigentumswohnung an ihren Sohn zu einer Kaltmiete von 325 € (= 4,06 €/qm) zzgl. Nebenkosten von 155 €. Die Wohnung war mit einer Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner ausgestattet, deren Kosten zusammen ca. 10.000 € betrugen. Nach dem Mietspiegel ergab sich eine ortsübliche Miete von 5,60 bis 5,75 €/qm. Das Finanzamt erkannte den sich aus der Vermietung ergebenden Verlust nur zum Teil an, weil die vereinbarte Miete die im Streitjahr 2006 gültige Grenze von 56 % der ortsüblichen Miete nicht erreichte.

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Homeoffice und Einkünfteerzielungsabsicht

Der BFH hat sich mit Urteil vom 17.04.2018 (IX R 9/17) zur Anmietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber, zur Einkünfteerzielungsabsicht und den Aufwendungen für die Badrenovierung geäußert.

Einkünfteerzielungsabsicht - Homeoffice


In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass bei einer Einliegerwohnung des Steuerpflichtigen, die er zweckfremd als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet, stets im Einzelfall festzustellen ist, ob er beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.

Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien.

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Homeoffice und Einkünfteerzielungsabsicht

Der BFH hat sich mit Urteil vom 17.04.2018 (IX R 9/17) zur Anmietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber, zur Einkünfteerzielungsabsicht und den Aufwendungen für die Badrenovierung geäußert.

Einkünfteerzielungsabsicht - Homeoffice


In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass bei einer Einliegerwohnung des Steuerpflichtigen, die er zweckfremd als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke vermietet, stets im Einzelfall festzustellen ist, ob er beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben.

Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien.

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über Marktmiete, Mietspiegel und Einbauküchen


Der BFH hatte sich mit Urteil vom 06.02.2018 (IX R 14/17) zur ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG für möblierte oder teilmöblierte Wohnungen, zum Mietspiegel, zum Möblierungszuschlag und zur Berücksichtigung einer überlassenen Einbauküche geäußert.

In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass wenn sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen bezieht, für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen sei, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.

Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Macht der Steuerpflichtige Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) aus der verbilligten --d.h. nicht marktgerechten-- Vermietung von Wohnraum geltend, kann sich mit Blick auf § 21 Abs. 2 EStG eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten ergeben.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen.

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über Marktmiete, Mietspiegel und Einbauküchen


Der BFH hatte sich mit Urteil vom 06.02.2018 (IX R 14/17) zur ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG für möblierte oder teilmöblierte Wohnungen, zum Mietspiegel, zum Möblierungszuschlag und zur Berücksichtigung einer überlassenen Einbauküche geäußert.

In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass wenn sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen bezieht, für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen sei, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.

Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Macht der Steuerpflichtige Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) aus der verbilligten --d.h. nicht marktgerechten-- Vermietung von Wohnraum geltend, kann sich mit Blick auf § 21 Abs. 2 EStG eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten ergeben.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, daraus auf Dauer der Nutzung ein positives Ergebnis zu erzielen.

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Vorsteuerabzug bei Auflösung eines Pachtvertrages


Der BFH hatte sich mit Urteil vom 13.12.2017 (XI R 3/16) zum Vorsteuerabzug bei Auflösung eines langfristigen Pachtvertrags gegen Entgelt und nachfolgender steuerfreier Grundstücksveräußerung zu äußern.

In dem Urteil stellten die Richter fest, dass der Verpächter bei vorzeitiger Auflösung einer steuerpflichtigen Verpachtung zum Abzug der ihm vom Pächter in Rechnung gestellten Steuer für dessen entgeltlichen Verzicht auf die Rechte aus einem langfristigen Pachtvertrag jedenfalls dann berechtigt ist, wenn die vorzeitige Auflösung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem das Pachtverhältnis noch besteht und eine beabsichtigte (steuerfreie) Grundstücksveräußerung noch nicht festgestellt werden kann.


Diese Entscheidung ist unter anderem deshalb bemerkenswert, da sie klarstellt, dass Leistungsbezüge im Rahmen einer Beendigung einer umsatzsteuerlichen Vermietung zum Vorsteuerabzug berechtigen.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

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Vorsteuerabzug bei Auflösung eines Pachtvertrages


Der BFH hatte sich mit Urteil vom 13.12.2017 (XI R 3/16) zum Vorsteuerabzug bei Auflösung eines langfristigen Pachtvertrags gegen Entgelt und nachfolgender steuerfreier Grundstücksveräußerung zu äußern.

In dem Urteil stellten die Richter fest, dass der Verpächter bei vorzeitiger Auflösung einer steuerpflichtigen Verpachtung zum Abzug der ihm vom Pächter in Rechnung gestellten Steuer für dessen entgeltlichen Verzicht auf die Rechte aus einem langfristigen Pachtvertrag jedenfalls dann berechtigt ist, wenn die vorzeitige Auflösung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem das Pachtverhältnis noch besteht und eine beabsichtigte (steuerfreie) Grundstücksveräußerung noch nicht festgestellt werden kann.


Diese Entscheidung ist unter anderem deshalb bemerkenswert, da sie klarstellt, dass Leistungsbezüge im Rahmen einer Beendigung einer umsatzsteuerlichen Vermietung zum Vorsteuerabzug berechtigen.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

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Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstücken mit Einrichtungsgegenständen


Das BMF hat sich mit Schreiben vom 08.12.2017 (III C 3 - S 7168/08/10005,  BStBl 2017 I S. 1664) zur Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken mit Einrichtungsgegenständen geäußert.

Hierbei wurde das Urteil des BFH vom 11.11.2015 (V R 37/14) berücksichtigt.

Mit dem Urteil vom 11.11.2015 hatte der BFH entschieden, dass die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, wenn diese auf Dauer angelegt ist.

Die Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, können im jeweiligen Einzelfall entweder unabhängig von der Vermietung der Immobilie bestehen, Nebenleistungen darstellen oder von der Vermietung untrennbar sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Die Feststellung, ob im konkreten Fall eine einheitliche Leistung vorliegt, beruht auf einer Tatsachenwürdigung im Einzelfall.

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Umsatzsteuerbefreiung bei Grundstücken mit Einrichtungsgegenständen


Das BMF hat sich mit Schreiben vom 08.12.2017 (III C 3 - S 7168/08/10005,  BStBl 2017 I S. 1664) zur Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken mit Einrichtungsgegenständen geäußert.

Hierbei wurde das Urteil des BFH vom 11.11.2015 (V R 37/14) berücksichtigt.

Mit dem Urteil vom 11.11.2015 hatte der BFH entschieden, dass die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, wenn diese auf Dauer angelegt ist.

Die Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, können im jeweiligen Einzelfall entweder unabhängig von der Vermietung der Immobilie bestehen, Nebenleistungen darstellen oder von der Vermietung untrennbar sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Die Feststellung, ob im konkreten Fall eine einheitliche Leistung vorliegt, beruht auf einer Tatsachenwürdigung im Einzelfall.

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Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

Beläuft sich die vereinbarte Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, wird ein Verlust aus der Vermietung grundsätzlich in voller Höhe anerkannt.

Bei Vermietung einer teilmöblierten oder vollmöblierten Wohnung ist die ortsübliche Miete aufgrund der (Teil-)Möblierung um einen Zuschlag zu erhöhen. Dieser Zuschlag kann entweder aus dem Mietspiegel oder aber aus einem am Markt realisierbaren Möblierungszuschlag abgeleitet werden.

Hintergrund: Aus der Vermietung von Wohnungen an Angehörige werden in der Regel Verluste erzielt. Da der Verlust möglicherweise auch aus privaten Gründen, nämlich der Unterstützung des Angehörigen, in Kauf genommen wird, hat der Gesetzgeber zurzeit eine Grenze von 66 % gesetzt.

Beträgt die vereinbarte Miete demnach mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, geht der Gesetzgeber von einer vollentgeltlichen Vermietung aus und erkennt den Verlust grundsätzlich in voller Höhe an. Wird diese Grenze nicht erreicht, wird die Vermietung in eine entgeltliche und in eine unentgeltliche Vermietung aufgeteilt und nur der Verlust, der sich aus der entgeltlichen Vermietung ergibt, anerkannt.

Streitfall: Die Kläger vermieteten eine 80 qm große Eigentumswohnung an ihren Sohn zu einer Kaltmiete von 325 € (= 4,06 €/qm) zzgl. Nebenkosten von 155 €. Die Wohnung war mit einer Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner ausgestattet, deren Kosten zusammen ca. 10.000 € betrugen. Nach dem Mietspiegel ergab sich eine ortsübliche Miete von 5,60 bis 5,75 €/qm. Das Finanzamt erkannte den sich aus der Vermietung ergebenden Verlust nur zum Teil an, weil die vereinbarte Miete die im Streitjahr 2006 gültige Grenze von 56 % der ortsüblichen Miete nicht erreichte.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:
  • Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Im Ergebnis kommt es damit auf die ortsübliche Warmmiete an.
  • Die Miete für eine teilweise möblierte Wohnung ist in der Regel höher als die Miete für eine unmöblierte Wohnung. Daher ist die ortsübliche Warmmiete noch um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen, unabhängig davon, ob sich die Möbel in der Wohnung, im Keller oder im sonstigen Gemeinschaftseigentum befinden.
Der Möblierungszuschlag ist wie folgt zu ermitteln:
  • Soweit der Mietspiegel einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vorsieht, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen und anzusetzen.
  • Lässt sich aus dem Mietspiegel kein Zuschlag entnehmen, kann ein am Markt realisierbarer Möblierungszuschlag angesetzt werden. Hierzu ist der örtliche Mietmarkt für möblierte Wohnungen heranzuziehen, ggf. unter Mithilfe eines Sachverständigen.
  • Ergibt sich weder aus dem Mietspiegel noch aus dem örtlichen Markt ein Möblierungszuschlag, ist die ortsübliche Miete nicht zu erhöhen. Insbesondere wäre eine Erhöhung der Miete in Höhe der Abschreibung für die Möbel unzulässig, weil die Abschreibung mit der ortsüblichen Miete nichts zu tun hat.
Hinweise: Das FG muss nun die ortsübliche Warmmiete ermitteln und prüfen, ob und inwieweit die ortsübliche Warmmiete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen ist.

Ein Streit mit dem Finanzamt über die Angemessenheit der Miete ist riskant, weil sich die ortsübliche Miete nicht immer sicher feststellen lässt. Daher sollte bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen die Miete nicht zu nah an der 66 %-Grenze angesetzt werden.

Benötigen Sie Hilfe bei der steueroptimalen Gestaltung Ihrer Sachverhalte, sprechen Sie mich gern an.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg
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Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

Beläuft sich die vereinbarte Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, wird ein Verlust aus der Vermietung grundsätzlich in voller Höhe anerkannt.

Bei Vermietung einer teilmöblierten oder vollmöblierten Wohnung ist die ortsübliche Miete aufgrund der (Teil-)Möblierung um einen Zuschlag zu erhöhen. Dieser Zuschlag kann entweder aus dem Mietspiegel oder aber aus einem am Markt realisierbaren Möblierungszuschlag abgeleitet werden.

Hintergrund: Aus der Vermietung von Wohnungen an Angehörige werden in der Regel Verluste erzielt. Da der Verlust möglicherweise auch aus privaten Gründen, nämlich der Unterstützung des Angehörigen, in Kauf genommen wird, hat der Gesetzgeber zurzeit eine Grenze von 66 % gesetzt.

Beträgt die vereinbarte Miete demnach mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, geht der Gesetzgeber von einer vollentgeltlichen Vermietung aus und erkennt den Verlust grundsätzlich in voller Höhe an. Wird diese Grenze nicht erreicht, wird die Vermietung in eine entgeltliche und in eine unentgeltliche Vermietung aufgeteilt und nur der Verlust, der sich aus der entgeltlichen Vermietung ergibt, anerkannt.

Streitfall: Die Kläger vermieteten eine 80 qm große Eigentumswohnung an ihren Sohn zu einer Kaltmiete von 325 € (= 4,06 €/qm) zzgl. Nebenkosten von 155 €. Die Wohnung war mit einer Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner ausgestattet, deren Kosten zusammen ca. 10.000 € betrugen. Nach dem Mietspiegel ergab sich eine ortsübliche Miete von 5,60 bis 5,75 €/qm. Das Finanzamt erkannte den sich aus der Vermietung ergebenden Verlust nur zum Teil an, weil die vereinbarte Miete die im Streitjahr 2006 gültige Grenze von 56 % der ortsüblichen Miete nicht erreichte.

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Vermietung von Grundstücken und Einrichtungsgegenständen

Der BFH hat mit Urteil vom 11.11.2015 (V R 37/14) entschieden, dass die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, wenn diese auf Dauer angelegt ist.

Die Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, können im jeweiligen Einzelfall entweder unabhängig von der Vermietung der Immobilie bestehen, Nebenleistungen darstellen oder von der Vermietung untrennbar sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Die Feststellung, ob im konkreten Fall eine einheitliche Leistung vorliegt, beruht auf einer Tatsachenwürdigung im Einzelfall.

Das BMF hat daraufhin Stellung genommen. Der UStAE Abschnitt 4.12.1 ist angepasst worden.

"Die Steuerbefreiung erstreckt sich in der Regel auch auf mitvermietete oder mitverpachtete Einrichtungsgegenstände, z. B. auf das bewegliche Büromobiliar oder das bewegliche Inventar eines Seniorenheims (vgl. BFH-Urteil vom 11. 11. 2015, V R 37/14, BStBl 2017 II S. 1259); vgl. aber Abschnitt 4.12.10 zur Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen.”

Die Grundsätze dieses Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für Umsätze, die vor dem 01.01.2018 ausgeführt werden, wird es nicht beanstandet, wenn der Unternehmer seine Leistungen abweichend von Abschnitt 4.12.1 Abs. 3 Satz 3 (neu) UStAE umsatzsteuerpflichtig behandelt.

BMF vom 08.12.2017 (III C 3 - S 7168/08/10005)
Haben Sie weiterführende Fragen zu dieser Thematik und benötigen Sie Hilfe bei der steueroptimalen Gestaltung Ihrer Unternehmung, sprechen Sie mich gern an.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg
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Vermietung von Grundstücken und Einrichtungsgegenständen

Der BFH hat mit Urteil vom 11.11.2015 (V R 37/14) entschieden, dass die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, wenn diese auf Dauer angelegt ist.

Die Leistungen, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, können im jeweiligen Einzelfall entweder unabhängig von der Vermietung der Immobilie bestehen, Nebenleistungen darstellen oder von der Vermietung untrennbar sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Die Feststellung, ob im konkreten Fall eine einheitliche Leistung vorliegt, beruht auf einer Tatsachenwürdigung im Einzelfall.

Das BMF hat daraufhin Stellung genommen. Der UStAE Abschnitt 4.12.1 ist angepasst worden.

"Die Steuerbefreiung erstreckt sich in der Regel auch auf mitvermietete oder mitverpachtete Einrichtungsgegenstände, z. B. auf das bewegliche Büromobiliar oder das bewegliche Inventar eines Seniorenheims (vgl. BFH-Urteil vom 11. 11. 2015, V R 37/14, BStBl 2017 II S. 1259); vgl. aber Abschnitt 4.12.10 zur Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen.”

Die Grundsätze dieses Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für Umsätze, die vor dem 01.01.2018 ausgeführt werden, wird es nicht beanstandet, wenn der Unternehmer seine Leistungen abweichend von Abschnitt 4.12.1 Abs. 3 Satz 3 (neu) UStAE umsatzsteuerpflichtig behandelt.

BMF vom 08.12.2017 (III C 3 - S 7168/08/10005)Haben Sie weiterführende Fragen zu dieser Thematik und benötigen Sie Hilfe bei der steueroptimalen Gestaltung Ihrer Unternehmung, sprechen Sie mich gern an.

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Airbnb - Überprüfung der Vermieter

Die Finanzbehörden haben offenbar bei der Vermietungs-Plattform Airbnb zur Überprüfung der erklärten Vermietungseinnahmen die Namen aller Vermieter in Deutschland angefordert.

Wie im Fall Airbnb wird diese gängige Methode im Rahmen von Betriebsprüfungen oder Umsatzsteuersonderprüfungen angewendet, um zu prüfen, ob alle Mieteinnahmen auch ordnungsgemäß "auf der anderen Seite" versteuert wurden.

Ob sich hieraus wirklich ernsthafte Konsequenzen für die Vermieter ergeben, wenn festgestellt wird, dass Einnahmen nicht oder unvollständig erklärt wurden, bleibt abzuwarten.

Wenn sich des herausstellen sollte, droht womöglich eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung. Eine Selbstanzeige im Vorfeld, bevor die konkreten Erkenntnisse vorliegen, wäre da ratsam.

Der rechtliche Tatbestand der Steuerhinterziehung ist gesetzlich in § 370 Abgabenordnung (AO) geregelt. Gemäß Absatz 1 kann eine einfache Steuerhinterziehung mit Freiheitsstrafe bis zu einer Höchststrafe von fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden.

Schlimmer sieht es dagegen schon bei einem besonders schweren Fall der Steuerhinterziehung gemäß § 370 Absatz 2 AO aus. Hier ist eine Geldstrafe ausgeschlossen. Die Mindeststrafe liegt hier bei sechs Monaten, die Höchststrafe bei zehn Jahren Gefängnis. Maßgeblich für die genaue Höhe Strafe sind jedoch immer die Umstände des konkreten Einzelfalles.

Benötigen Sie grundsätzlich Hilfe, bei der ordnungsgemäßen und steuerlich optimalen Ermittlung Ihrer Vermietungseinkünfte oder bei der Berichtigung Ihrer Erklärungen, sprechen Sie mich gern an.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

 
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Airbnb - Überprüfung der Vermieter

Die Finanzbehörden haben offenbar bei der Vermietungs-Plattform Airbnb zur Überprüfung der erklärten Vermietungseinnahmen die Namen aller Vermieter in Deutschland angefordert.

Wie im Fall Airbnb wird diese gängige Methode im Rahmen von Betriebsprüfungen oder Umsatzsteuersonderprüfungen angewendet, um zu prüfen, ob alle Mieteinnahmen auch ordnungsgemäß "auf der anderen Seite" versteuert wurden.

Ob sich hieraus wirklich ernsthafte Konsequenzen für die Vermieter ergeben, wenn festgestellt wird, dass Einnahmen nicht oder unvollständig erklärt wurden, bleibt abzuwarten.

Wenn sich des herausstellen sollte, droht womöglich eine Anzeige wegen Steuerhinterziehung. Eine Selbstanzeige im Vorfeld, bevor die konkreten Erkenntnisse vorliegen, wäre da ratsam.

Der rechtliche Tatbestand der Steuerhinterziehung ist gesetzlich in § 370 Abgabenordnung (AO) geregelt. Gemäß Absatz 1 kann eine einfache Steuerhinterziehung mit Freiheitsstrafe bis zu einer Höchststrafe von fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden.

Schlimmer sieht es dagegen schon bei einem besonders schweren Fall der Steuerhinterziehung gemäß § 370 Absatz 2 AO aus. Hier ist eine Geldstrafe ausgeschlossen. Die Mindeststrafe liegt hier bei sechs Monaten, die Höchststrafe bei zehn Jahren Gefängnis. Maßgeblich für die genaue Höhe Strafe sind jedoch immer die Umstände des konkreten Einzelfalles.

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