Vermietung - immer ohne Umsatzsteuer?

Grundsätzlich wird die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12 S. 1 a UStG von der Umsatzsteuer befreit.

Wann eine Grundstücksvermietung vorliegt, ist in zahlreichen Rechtsprechungen bereits geurteilt worden. Diese finden ihren Niederschlag in den Abschnitten 4.12.1 UStAE ff.

Zu unterscheiden sind bei der Beurteilung hinsichtlich der Umsatzbesteuerung ob reine Grundstücksvermietungen vorliegen oder gemischte Vermietungen, durch Vermischung von Grundstücken mit Betriebsvorrichtungen oder Verträge besonderer Art.

Nach diesen zivilrechtlich im ersten Schritt zu unterscheidenden Verträgen ergibt sich dann eine Umsatzsteuerbefreiung, eine Umsatzsteuerpflicht oder teilweise Steuerpflicht.

Zu unterscheiden sind somit

• reine Miet- und Pachtverträge (Abschn. 4.12.1)
• gemischte Verträge (Abschn. 4.12.5)
• Verträge besonderer Art (Abschn. 4.12.6)

Neben der grundsätzlichen Unterscheidung des Vermietungsgegenstandes ist weiterhin die Vermietungsdauer in die Beurteilung einzubeziehen. Auch diese kAuslegungsmöglichkeiten ann zum einen eine Steuerpflicht auslösen bzw. die Befreiung sicherstellen.

Bei einheitlichen Verträgen ist zu unterscheiden, ob für den durchschnittlichen Nutzer eine Differenzierung der einheitlichen Anmietung unvermeidbar ist oder verschiedene Anmietungen nur in einem Vertrag zusammengefasst sind.

Beispiel:

• Die Anmietung einer Wohnung mit Einrichtungsgegenständen gilt als einheitlicher Vertrag.
• Die Anmietung einer Wohnung und zusätzlich einer Garage kann ein enheitlicher Vertrag sein, wenn die Garage grundsätzlich in Einheit mti der Wohnung steht. Es können aber auch getrennte Verträge und damit keine Einheitlichkeit vorliegen, wenn die zusätzliche Garagenanmietung den Mietern üblicher Weise frei steht.

Die Auslegungsmöglichkeiten der Verträge schafft also Risikopotential und erfordert gründliche Analyse, um die richtigen steuerlichen Konsequenzen zu treffen.

Um die gegebenenfalls gewünschte Steuerpflicht zu provozieren (um in den Genuß des Vorsteuerabzugs zu kommen) bietet § 9 UStG die Möglcihkeit der Option zur Steuerpflicht.

Haben Sie weiterführende Fragen zu dieser Thematik und benötigen Sie Hilfe bei der steueroptimalen und rechtsicheren Umsetzung Ihrer Vorhaben, sprechen Sie mich gern an.