Betriebsaufspaltung! § 8 EStDV 2026: Neue Grenzen für eigenbetriebliche Grundstücksteile – Steuersparmöglichkeiten und Risiken für Unternehmer

7 Fragen, die dieser Beitrag beantwortet

1. Was regelt § 8 EStDV überhaupt? § 8 EStDV erlaubt Unternehmern, einen eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteil – z. B. das häusliche Arbeitszimmer, die Garage oder den Lagerraum im Eigenheim – steuerlich im Privatvermögen zu belassen, sofern bestimmte Bagatellgrenzen eingehalten werden. Es handelt sich um ein echtes Wahlrecht, keine Pflicht.

2. Was sind die neuen Grenzen nach § 8 EStDV ab 2026? Ab sofort gilt: Der Grundstücksteil darf nicht mehr als 30 Quadratmeter groß sein oder sein Wert darf 40.000 Euro nicht übersteigen. Es reicht, wenn nur eine der beiden Bedingungen erfüllt ist – im Gegensatz zur alten Rechtslage, wo beide Grenzen gleichzeitig eingehalten werden mussten.

3. Gilt die Neuregelung rückwirkend? Ja. § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV ordnet die Anwendung auf alle offenen Fälle an – also auch für Steuerjahre, die noch nicht bestandskräftig veranlagt sind. Das eröffnet erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten für die Vergangenheit.

4. Kann ich bei Nutzung des Wahlrechts weiterhin Betriebsausgaben abziehen? Nein – zumindest nicht vollständig. Die neue § 8 Satz 2 EStDV schließt den Abzug von Gebäudeteilkosten (insbesondere der Gebäude-AfA) aus, wenn der Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen aktiviert wird. Laufende Betriebskosten wie Strom und Heizung bleiben jedoch weiterhin absetzbar, da sie nicht als Gebäudeteilkosten gelten.

5. Welche Steuerfalle droht, wenn das Arbeitszimmer ins Betriebsvermögen rutscht? Wird ein Grundstücksteil als Betriebsvermögen bilanziert, sind alle Wertsteigerungen steuerverstrickt. Bei Betriebsaufgabe oder Immobilienverkauf müssen die angesammelten stillen Reserven versteuert werden – ohne die schützende 10-Jahresfrist des § 23 EStG. Die Steuerlast kann die jahrelangen Steuerersparnisse durch AfA-Abzüge dann deutlich übersteigen.

6. Was passiert, wenn ein Grundstücksteil bisher bilanziert war und durch die Neuregelung das Wahlrecht erstmals gilt? Hier besteht eine erhebliche Rechtsunsicherheit: Die Nutzung des neuen Wahlrechts könnte steuerrechtlich als gewinnrealisierende Entnahme zum Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG) gewertet werden – mit entsprechender Sofortbesteuerung der stillen Reserven. Eine klärende Stellungnahme der Finanzverwaltung steht noch aus. Handeln Sie deshalb nur nach vorheriger steuerberaterlicher Prüfung.

7. Wann ist es für Unternehmer vorteilhaft, den Grundstücksteil trotz Wahlrecht lieber doch zu aktivieren? Wenn kein Immobilienverkauf absehbar ist und die jährliche Gebäude-AfA signifikant ins Gewicht fällt, kann die freiwillige Aktivierung im Betriebsvermögen sinnvoll sein. Dann bleibt die AfA als Betriebsausgabe erhalten – und bei späterer Betriebsaufgabe können Freibeträge nach § 16 Abs. 4 EStG oder die Tarifermäßigung nach § 34 Abs. 3 EStG genutzt werden. 

§ 8 EStDV 2026: Wie die neue Rechtslage Unternehmern beim Steuersparen hilft – und wo die Fallen lauern

Wer als Selbstständiger, Freiberufler oder Unternehmer ein Arbeitszimmer im eigenen Haus nutzt, kennt das Dilemma: Einerseits lockt der Betriebsausgabenabzug, andererseits droht die böse Überraschung bei Betriebsaufgabe oder Immobilienverkauf. Genau an dieser Schnittstelle zwischen Steuervorteil und Steuerfalle hat der Gesetzgeber jetzt nachgebessert und zwar grundlegend. Mit der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen, die am 29. Dezember 2025 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I Nr. 372) veröffentlicht wurde und am 30. Dezember 2025 in Kraft getreten ist, wurde § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) vollständig neu gefasst. Die Konsequenzen sind für hunderttausende Unternehmer in Deutschland relevant – positiv wie negativ. 

Was § 8 EStDV bislang geregelt hat – und wo das Problem lag

Um die neue Rechtslage zu verstehen, lohnt sich ein kurzer Blick zurück. § 8 EStDV schützte Unternehmer bisher davor, einen kleinen, betrieblich genutzten Grundstücksteil zwingend als Betriebsvermögen aktivieren zu müssen. Das Wahlrecht, den Grundstücksteil steuerlich im Privatvermögen zu belassen, war jedoch an zwei Bedingungen geknüpft, die beide gleichzeitig erfüllt sein mussten: Der Wert des eigenbetrieblich genutzten Teils durfte erstens nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Wertes des gesamten Grundstücks betragen und zweitens den absoluten Betrag von 20.500 Euro nicht übersteigen.

Das war in der Praxis ein echtes Problem. Gerade in Ballungsregionen, wo Immobilienwerte in den vergangenen Jahren enorm gestiegen sind, überschritt selbst ein kleines Arbeitszimmer schnell die 20.500-Euro-Grenze. Wer dann trotzdem Betriebsausgaben wie Abschreibungen (AfA) für seinen Büroraum geltend machte, landete automatisch im Betriebsvermögen mit weitreichenden steuerlichen Folgen, die viele Unternehmer zu spät erkannten. Das Finanzamt wartete geduldig: Beim Verkauf der Immobilie oder bei der Betriebsaufgabe wurden die über Jahre angewachsenen stillen Reserven schonungslos aufgedeckt und besteuert, ohne die schützende Zehnjahresfrist des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte. 

Die neue Rechtslage: Was sich ab sofort ändert

Der neu gefasste § 8 Satz 1 EStDV lautet nun:

„Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihre Größe nicht mehr als 30 Quadratmeter oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt."

Auf den ersten Blick klingt das nach einer einfachen Anpassung der Zahlenwerte. Tatsächlich steckt der entscheidende Fortschritt in dem kleinen Wörtchen „oder". Während früher beide Grenzen kumulativ einzuhalten waren, reicht es jetzt aus, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Das ist ein Systemwechsel, der in der Praxis enorme Auswirkungen hat.

Konkret bedeutet das: Ein Selbstständiger, der ein 25 Quadratmeter großes Arbeitszimmer in einem Einfamilienhaus mit einem Gesamtgrundstückswert von 600.000 Euro nutzt, konnte diesen Raum nach alter Rechtslage nicht im Privatvermögen belassen, weil der anteilige Wert von rund 85.000 Euro die Grenze von 20.500 Euro bei Weitem überschritt. Nach neuer Rechtslage greift die 30-Quadratmeter-Grenze, und der Raum bleibt problemlos Privatvermögen. Die Wertfrage stellt sich gar nicht mehr.

Neben dem häuslichen Arbeitszimmer erfasst die Regelung alle anderen eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteile im Eigenheim: Garagen, Lagerräume, Werkstätten, heimische Praxisräume oder Carport-Abstellflächen. Die exakte Abgrenzung, insbesondere ob Wohn- oder Nutzfläche bei der Quadratmeterberechnung gilt, bleibt bis zu einer klarstellenden Regelung der Finanzverwaltung eine offene Frage. 

Ein echter Meilenstein: Rückwirkung auf alle offenen Fälle

Besonders bemerkenswert ist die zeitliche Anwendungsregel. § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV ordnet an, dass die neue Fassung des § 8 Satz 1 EStDV in allen offenen Fällen gilt. Also nicht nur für das Jahr 2026, sondern rückwirkend für alle Veranlagungsjahre, die noch nicht bestandskräftig abgeschlossen sind. Wer also noch offene Steuerbescheide hat, kann jetzt prüfen, ob sein Grundstücksteil rückwirkend anders qualifiziert werden kann. 

Der Preis des Wahlrechts: Das neue Abzugsverbot nach § 8 Satz 2 EStDV

So großzügig der Gesetzgeber auf der einen Seite war, so klar zieht er auf der anderen Seite eine Linie. Neu eingeführt wurde § 8 Satz 2 EStDV, der gilt ab Wirtschaftsjahren, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen:

„In diesem Fall dürfen Aufwendungen, die mit dem Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, nicht abgezogen werden."

Das ist ein echtes Abzugsverbot für Gebäudeteilkosten und trifft in erster Linie die Gebäudeabschreibung (AfA), die bisher auch dann als Betriebsausgabe geltend gemacht werden konnte, wenn der Grundstücksteil nicht aktiviert wurde. Diese Möglichkeit entfällt ab 2026 vollständig, wenn das Wahlrecht zugunsten des Privatvermögens ausgeübt wird.

Doch es gibt eine wichtige Ausnahme: Betriebsbezogene laufende Kosten wie 

• Strom, 
• Heizung, 
• Reinigung oder 
• Arbeitsmittel 

bleiben weiterhin als Betriebsausgaben absetzbar, weil sie nicht als Gebäudeteilkosten im rechtlichen Sinne gelten. 

Auch wer die steuerliche Tagespauschale (6 Euro pro Tag, maximal 1.260 Euro im Jahr) oder die Jahrespauschale für das häusliche Arbeitszimmer nutzt, ist von diesem Abzugsverbot nach herrschender Meinung nicht betroffen, denn Pauschalregelungen enthalten keine gesonderte Gebäudeabschreibung. Hier gilt es aber, die Rechtsprechung weiter zu verfolgen.

Steuersparmöglichkeiten, die Unternehmer jetzt kennen müssen

Die neue Rechtslage eröffnet mehrere echte Steuersparmöglichkeiten, die jetzt strategisch geprüft werden sollten:

Schutz vor der Steuerfalle „stille Reserven": Das ist das stärkste Argument für das Wahlrecht zugunsten des Privatvermögens. Wer seinen Grundstücksteil konsequent nicht aktiviert, verhindert, dass sich dort über die Jahre Wertsteigerungen ansammeln, die eines Tages voll versteuert werden müssen. Liegt die Immobilie nach zehn Jahren außerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG, kann sie bei Verkauf steuerfrei veräußert werden; der betriebliche Anteil eingeschlossen. Das ist ein Vorteil, der die entgangene Gebäude-AfA langfristig oft mehr als aufwiegt.

Rückwirkende Gestaltung in offenen Fällen: Wer bisher möglicherweise unwissentlich einen kleinen Grundstücksteil als Betriebsvermögen bilanziert hat, weil die alte 20.500-Euro-Grenze überschritten war, aber der Raum nun unter die 30-Quadratmeter-Grenze fällt, sollte mit seinem Steuerberater prüfen, ob eine rückwirkende Neuqualifikation möglich ist. Achtung: Dabei droht möglicherweise eine Entnahmebesteuerung, wenn stille Reserven aufgedeckt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG). Hier fehlt noch eine klärende Stellungnahme der Finanzverwaltung.

Bewusste Entscheidung für das Betriebsvermögen: Das Wahlrecht bedeutet auch, dass Unternehmer sich trotz Unterschreitung der Grenzen aktiv für die Aktivierung im Betriebsvermögen entscheiden können. Das lohnt sich, wenn kein Verkauf der Immobilie absehbar ist und die jährliche AfA ein spürbares Steuerersparnis darstellt. Besonders bei jüngeren Immobilien mit hohem Abschreibungsvolumen kann diese Strategie über viele Jahre hinweg attraktiv sein. Wird später die Tätigkeit aufgegeben, stehen die Begünstigungen nach § 16 Abs. 4 EStG (Freibetrag bis 45.000 Euro) und § 34 Abs. 3 EStG (ermäßigter Steuersatz) zur Verfügung.

Vereinfachung der Wertermittlung: In der Vergangenheit musste bei jedem Jahresabschluss eine aufwändige Grundstücksbewertung vorgenommen werden, um die relative 1/5-Grenze zu überprüfen. Das entfällt künftig vollständig, wenn der Raum unter 30 Quadratmeter liegt. Das spart Aufwand, Beratungskosten und schafft Planungssicherheit.

Die Risiken, die Unternehmer nicht unterschätzen sollten

So verlockend die neuen Gestaltungsmöglichkeiten sind. Die neue Rechtslage birgt auch erhebliche Fallstricke, die eine sorgfältige Beratung zwingend erforderlich machen.

Das größte Risiko besteht in den Bestandsfällen, in denen ein Grundstücksteil bereits bilanziert ist und der Unternehmer nun das neue Wahlrecht nutzen möchte. Die Entscheidung, diesen Teil aus dem Betriebsvermögen zu entnehmen, könnte steuerrechtlich als gewinnrealisierende Entnahme zum Teilwert gewertet werden. Wenn in der Zwischenzeit erhebliche stille Reserven entstanden sind, droht eine empfindliche Sofortbesteuerung. Ein Risiko, das ohne professionelle Planung schnell im fünf- oder sechsstelligen Bereich liegen kann. Der Bund der Steuerzahler hatte im Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich eine klarstellende Regelung für steuerfreie Entnahmen in Bestandsfällen gefordert. Diese Klarstellung fehlt bis heute.

Zudem gilt: Überschreitet ein Grundstücksteil sowohl die 30-Quadratmeter-Grenze als auch die 40.000-Euro-Grenze, gibt es kein Wahlrecht. Der Teil muss dann zwingend als Betriebsvermögen aktiviert werden. Es gibt keine Übergangszone, keinen gleitenden Übergang und keinen Freibetrag. Wer hier die Grenzen falsch berechnet und trotzdem auf Betriebsvermögen verzichtet, riskiert eine kostspielige Betriebsprüfung.

Schließlich besteht das Risiko, durch die neue Rechtslage in eine Art Betriebsausgaben-Falle zu geraten: Wer das Arbeitszimmer bisher als Betriebsvermögen aktiviert und AfA geltend gemacht hat, hat dadurch unter Umständen jahrelang Steuern gespart. Entscheidet er sich jetzt zugunsten des Privatvermögens, verliert er die AfA – muss aber möglicherweise trotzdem die bisher unversteuerten stillen Reserven realisieren. Diese Abwägung ist individuell und lässt sich nur mit einer fundierten Steuerberatung sachgerecht treffen.

Jetzt handeln – aber mit Bedacht

Die Neufassung des § 8 EStDV ist eine der bedeutsamsten praktischen Steueränderungen für Selbstständige und Unternehmer mit eigenem Immobilienbesitz in den vergangenen Jahren. Sie schafft echte Erleichterungen, vereinfacht die Beurteilung erheblich und eröffnet legitime Steuersparmöglichkeiten; insbesondere den langfristigen Schutz vor der Besteuerung stiller Reserven. 

Gleichzeitig sind die Fallstricke real: Das neue Abzugsverbot für Gebäude-AfA, die ungeklärten Entnahmefragen bei Bestandsfällen und die harten Grenzwerte ohne Übergangsregelung erfordern eine sorgfältige Einzelfallbetrachtung.

Der wichtigste Rat für jeden betroffenen Unternehmer lautet deshalb: Lassen Sie Ihre individuelle Situation jetzt von einem Steuerberater analysieren. Prüfen Sie, ob offene Steuerfälle rückwirkend von der Neuregelung profitieren können, und treffen Sie die Entscheidung über das Bilanzierungswahlrecht nicht spontan, sondern auf Basis einer belastbaren Kalkulation. Die Frist ist offen, aber die Möglichkeit, zu handeln, läuft mit jedem Bestandskraft werdenden Steuerbescheid ab.