Grundsteuererlass bei Mietausfall/Leerstand: So sicherst du dir bis zu 50% Erlass – Antrag bis 31.03.2026

Wenn bei einer vermieteten Immobilie plötzlich Miete wegfällt oder die Wohnung länger leer steht, ist das finanziell schon schmerzhaft genug.

Was viele Vermieter:innen aber nicht nutzen: In genau solchen Fällen kann ein Grundsteuererlass möglich sein. 

Das heißt: Du kannst dir einen Teil der bereits festgesetzten Grundsteuer wieder erstatten lassen – vorausgesetzt, die gesetzlichen Bedingungen sind erfüllt und du hältst die Frist ein.

Rechtsgrundlage ist § 33 Grundsteuergesetz (GrStG). Vereinfacht gesagt geht es darum, dass der „normale Rohertrag" deines Grundstücks (typischerweise die erwartbare Jahresmiete) im betreffenden Jahr deutlich unterschritten wurde. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50% kommt häufig ein Erlass von 25% der Grundsteuer in Betracht. Wenn der Ertrag sogar komplett ausfällt (100%), können es 50% sein. Das ist gerade bei höheren Hebesätzen und größeren Objekten ein echter Liquiditätshebel.

In der Praxis betrifft das klassische Vermietungsfälle wie unverschuldeten Leerstand, Zahlungsausfälle, problematische Mietverhältnisse oder Situationen, in denen die Immobilie wegen Schäden oder Mängeln vorübergehend nicht nutzbar ist – entscheidend ist, dass du die Ertragsminderung nicht selbst verursacht hast und deine Vermietungstätigkeit nachvollziehbar bleibt. 

Genau deshalb sind Nachweise so wichtig: 

• Dokumentiere Vermietungsbemühungen (z. B. Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungstermine), 
• Schriftverkehr bei Mietrückständen (z. B. Mahnungen, Kündigungen) oder 
• Unterlagen zu Schäden und Sanierung. 

Je sauberer du belegen kannst, warum der Ertrag fehlte, desto besser stehen die Chancen.

Ganz zentral ist die Antragsfrist: Der Antrag auf Grundsteuererlass muss spätestens bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden. Für das Jahr 2025 bedeutet das: Antragsschluss ist der 31.03.2026. Diese Frist gilt als Ausschlussfrist – wer zu spät kommt, geht leer aus.

Der Antrag wird außerdem nicht beim Finanzamt gestellt, sondern bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadt (oft Steueramt oder Kämmerei). Viele Kommunen haben dafür eigene Formulare, teils reicht ein gut strukturierter formloser Antrag.

Mein Hinweis aus der Beratungspraxis: Warte nicht bis kurz vor knapp. Wer bis März erst anfängt, Unterlagen zu sammeln, riskiert unnötige Fehler oder Zeitdruck. Lege dir am besten schon während des Jahres eine kleine „Leerstand/Mietausfall"-Akte an (digital reicht), notiere Zeiträume und Gründe, und lasse am Jahresende einmal kurz prüfen, ob die 50%-Grenze überschritten ist. So kannst du die Grundsteuerlast spürbar senken – und holst dir wenigstens einen Teil der Kosten zurück, die du trotz Ausfall weitertragen musst.

Checkliste

(für Vermieter:innen – Fokus: Mietausfall/Leerstand; Antrag bei der Gemeinde)
Rechtsgrundlage/Orientierung: Erlass bei wesentlicher Ertragsminderung, i. d. R. 25% Erlass bei > 50% Minderertrag bzw. 50% Erlass bei 100% Ausfall; entscheidend: nicht selbst verschuldet und Frist 31.03. des Folgejahres (Ausschlussfrist).

A) Schnell‑Check: Bin ich grundsätzlich ein Kandidat?

□ Objekt war 2025 zur Vermietung bestimmt (nicht „bewusst leer" / spekulativ).
□ Ist‑Miete 2025 liegt deutlich unter Soll‑/Normalmiete (siehe Rechenlogik unten).
□ Ursache ist nicht von mir zu vertreten (z. B. Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz Mieter, Mietnomaden, Leerstand trotz ernsthafter Vermietungsbemühungen, erhebliche Schäden, Nutzungsverbot).
□ Antrag geht an die Gemeinde und muss spätestens 31.03.2026 eingehen (Ausschlussfrist, nicht verlängerbar).

B) Benötigte Unterlagen & Nachweise

1) Basisunterlagen (immer)
□ Grundsteuer‑/Abgabenbescheid der Gemeinde (aktueller Bescheid)
□ Objektangaben: Adresse, Flurstück/Einheitsangaben (falls vorhanden), Kassenzeichen/Aktenzeichen
□ Nachweis Eigentümer/Steuerschuldner (i. d. R. ausreichend: Bescheid/Anschreiben; maßgeblich ist, wer am 1.1. des Jahres Steuerschuldner ist).

2) Nachweise zur Ertragsminderung (Zahlen)
□ Mietvertrag(e) / Nachträge / Staffelmiete (zur Sollmiete)
□ Mietkonto/OP‑Liste oder Kontoauszüge (Ist‑Zahlungen 2025)
□ Aufstellung der Soll‑Miete 2025 vs. Ist‑Miete 2025 (Monatsliste)
□ Leerstandszeiten (von/bis) je Einheit; ggf. Übergabeprotokolle

3) Nachweise „nicht selbst verschuldet" bei Leerstand:
□ Vermietungsbemühungen: Inserate, Exposés, Portallinks/Screenshots, Zeiträume online, Anfragenliste, Besichtigungstermine
□ Maklerauftrag / Korrespondenz Makler (falls vorhanden)
Hinweis aus der Praxis: Nachweise müssen zeigen, dass du „marktüblich" und ernsthaft vermietet hast; reine Eigen‑Homepage kann zu wenig sein.

Bei Mietausfall/Zahlungsstörung:
□ Mahnungen, Fristsetzungen, Zahlungsaufforderungen
□ Kündigung/ Räumungsklage / Räumungsprotokoll (falls passiert)
□ Schriftverkehr zur Zahlungsunfähigkeit, ggf. Insolvenzbekanntmachung/Bestätigung (wenn vorhanden)
□ Dokumentation „Einziehung nicht möglich/unbillig" (kurze Begründung mit Fakten).

Bei Schäden/Nutzungsverbot:
□ Gutachten, Handwerkerberichte, Fotos, Versicherungsunterlagen
□ behördliche Verfügung/Nutzungsverbot (falls vorhanden)
□ Bauzeitenplan/Angebote/Rechnungen, die den Zeitraum der Nichtnutzbarkeit belegen

C) Rechenlogik (einfach & prüfbar)

Ziel: Prozentuale Ertragsminderung 2025 ermitteln.

1. Soll‑Jahresmiete (Normalmiete) 2025
   = Summe der „normal" zu erwartenden Mieten (z. B. vertragliche Kaltmiete) für 12 Monate je Einheit
   (bei Mieterwechsel anteilig pro Monat/Tag – Hauptsache nachvollziehbar)
2. Ist‑Miete 2025
   = tatsächlich vereinnahmte Mieten (Zufluss) 2025
3. Ertragsminderung in %
   = (Soll‑Miete − Ist‑Miete) / Soll‑Miete × 100
4. Schwellenwerte / Ergebnis

• ≤ 50% Minderung → i. d. R. kein Erlass
• > 50% Minderung → i. d. R. 25% Erlass der Grundsteuer
• 100% Minderung → i. d. R. 50% Erlass der Grundsteuer

(Wichtig: Erlass muss beantragt werden; Unterlagen zum Nachweis beifügen.)

D) Muster‑Gliederung fürs Anschreiben an die Gemeinde

Betreff: Antrag auf (Teil‑)Erlass der Grundsteuer für 2025 wegen wesentlicher Ertragsminderung (Leerstand/Mietausfall) Steuernummer

1. Absender/Objekt/Zuordnung

• Name, Anschrift, Steuernummer/Kassenzeichen (laut Grundsteuerbescheid)
• Objekt: Adresse, ggf. Flurstück/Einheit(en)
• Grundsteuerbescheid vom: [Datum] (Kopie beigefügt)

2. Antrag (klarer Antragssatz)
„Hiermit beantrage ich den Erlass der Grundsteuer für das Kalenderjahr 2025 wegen wesentlicher Ertragsminderung."

3. Sachverhalt (kurz, chronologisch)

• Zeitraum(e) des Leerstands/Mietausfalls (von/bis)
• Ursache (z. B. Zahlungsausfall/Insolvenz; Leerstand trotz Vermietungsbemühungen; Schaden/Nutzungsverbot)
• Hinweis, dass die Ertragsminderung nicht von mir zu vertreten ist, mit 1–2 Fakten (z. B. Vermietung seit … aktiv, marktübliches Angebot, Mahnungen/Kündigung etc.).

4. Berechnung der Ertragsminderung (Zahlenblock)

• Soll‑Miete 2025: … €
• Ist‑Miete 2025: … €
• Minderertrag: … €
• Minderertrag in %: … %
• Beantragter Erlass: (25% / 50%) der Grundsteuer (je nach Ergebnis)

5. Anlagenverzeichnis (stichpunktartig)

• Grundsteuerbescheid
• Mietverträge/Nachträge (Sollmiete)
• Mietkonto/Kontoauszüge (Istmiete)
• Nachweise Vermietungsbemühungen (Inserate/Portale/Makler, Besichtigungen) oder Nachweise Mietausfall (Mahnungen, Kündigung, Insolvenz etc.) oder Nachweise Schaden/Nutzungsverbot
• Eigene Aufstellung Soll/Ist je Monat (Excel/PDF)

6. Schlussformel
„Ich bitte um schriftliche Bestätigung des Eingangs sowie um Entscheidung über den beantragten Grundsteuererlass. Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung."
Ort/Datum/Unterschrift

E) Versand‑Check (damit nichts scheitert)

□ Antrag geht rechtzeitig ein: spätestens 31.03.2026 (Eingang zählt).
□ Zustellung nachweisbar: Einwurf‑Einschreiben / persönlicher Einwurf gegen Empfang / elektronisch über Kommunalportal (falls angeboten)
□ Kopie der kompletten Sendung + Nachweis ablegen