steuerfrei Grundstücke übertragen

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Grundstücksübertragungen auf Kinder

Grundstücken können in bestimmten Konstellationen grunderwerbsteuerfrei auf Kinder übertragen werden.

Parallel dazu sind jedoch schenkungssteuerlich die Freibeträge zu beachten. Hier kann es zu Steuerlasten führen.

Zur grunderwerbsteuerlichen Betrachtung

  1. Grundvermögen der Eltern wird im ersten Schritt in eine Personengesellschaft eingebracht.
    Dabei entsteht keine Grunderwerbsteuer, soweit die Eltern im selben Verhältnis an der Personengesellschaft beteiligt sind, wie es den Verkehrswerten der Grundstücke entspricht.

    Beispiel:

    Grundvermögen Mutter M 500.000 €
    Grundvermögen Vater V 200.000 €

    M wird zu 5/7 an der GbR beteiligt
    V wird zu 2/7 an der GbR beteiligt

    In dieser Konstellation entsteht keine Grunderwerbsteuer.
    § 5 Abs. 2 GrEStG, § 3 Nr. 4 GrEStG

  2. Die Eltern übertragen jeweils oder allein Anteile auf das Kind bzw. die Kinder.
    Dabei entsteht keine Grunderwerbsteuer, solange sich Anteile an der Gesellschaft nicht zu mindestens 95% in einer Person vereinen.

    Beispiel:

    M überträgt 50% von 500.000 € also 250.000 € auf Kind K
    V überträgt 50% von 200.000 € also 100.000 € auf Kind K

    M hält nunmehr 250.000 also 2,5/7 an der GbR
    V hält nunmehr 100.000 € also 1/7 an der GbR
    K hält nunmehr 300.000 € also 3,5/7 an der GbR

    Durch diesen Vorgang entsteht keine Grunderwerbsteuer:
    § 3 Nr. 6 GrEStG

Die Gesellschaftsgründung und damit die Übertragung von Grundvermögen auf Kinder, kann auch gleichzeitig geschehen.


Wenn eine schenkungssteuerfreie Übertragung vorzunehmen ist, sollten Anteile nur innerhalb der gesetzlichen Freibeträge nach ErbStG vorgenommen werden und diese sukzessive alle 10 Jahre wiederholt werden, um die Freibeträge optimal auszunutzen.

Haben Sie weiterführende Fragen zu dieser Thematik oder benötigen Sie Hilfe bei der steueroptimalen Umsetzung Ihrer Vorhaben. sprechen Sie mich gern an.

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Vermeidung einer Schenkung wegen disquotaler Einlage

Mit Urteil vom 05. Februar 2020 (II R 9/17) hat sich der BFH zur Entstehung von Schenkungsteuer bei einer disquotaler Einlage in das Gesellschaftsvermögen einer KG geäußert.

Durch eine disquotale Einlage in das Vermögen einer Personengesellschaft kommt es zu einer Bereicherung der einzelnen Gesellschafter in Höhe der entsprechenden Quote; nicht zu einer Bereicherung der Gesamthand - also der Gesellschaft, so die Richter in der Urteilsbegründung.

Daher entsteht unter Berpcksichtigung der individuellen Freibeträge gegebenenfalls Schenkungsteuer.

Um das Entstehen von Schenkungsteuer zu vermeiden, müssen folgende Sachverhalte berücksichtigt werden und Bedingungen eingehalten werden:

  1. keine Bereicherung der anderen Gesellschafter oder
  2. Schaffung von Gegenleistungen im Rahmen der entsprechenden Bereicherung

Zu 1. Die disquotale Einlage erfolgt nicht auf das gesamthänderische Einlage- oder Rücklagekonto, sondern bleibt dem Gesellschafter auf seinem Kapitalkonto zugerechnet. Hier sollte klar vertraglich geregelt sein, dass keine Zuwendung in die Gesamthand erfolgt, sondern die Einlage ausschließlich den Kapitalkonten des einlegenden Gesellschafters gutgeschrieben werden soll.

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Disquotale Einlage in das Gesellschaftsvermögen

Der BFH hatte sich mit Urteil vom 05. Februar 2020 (II R 9/17) zur möglichen Entstehung von Schenkungsteuer bei disquotaler Einlage in das Gesellschaftsvermögen einer KG geäußert.

In dem Urteil führten die Richter aus, dass wenn ein Gesellschafter dem Gesellschaftsvermögen einer KG im Wege einer Einlage ohne entsprechende Gegenleistung einen Vermögenswert zukommen lässt, der hinsichtlich der Höhe über den aufgrund seiner Beteiligung an der KG geschuldeten Anteil hinausgeht (disquotale Einlage), kann eine freigebige Zuwendung des Gesellschafters an einen anderen Gesellschafter vorliegen.

Der andere Gesellschafter wird dadurch bereichert, dass sich seine über die KG gehaltene Beteiligung am Gesamthandsvermögen entsprechend erhöht.

Die Zuwendung erfolgt freigebig, wenn der einbringende Gesellschafter von dem anderen Gesellschafter keine entsprechende Gegenleistung erhält.

Eine freigebige Zuwendung des einbringenden Gesellschafters wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Einlage im Verhältnis zur KG gesellschaftsrechtlich veranlasst ist, weil sie den Gemeinschaftszweck fördert.

Der Schenkungsteuer unterliegt als Schenkung unter Lebenden (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

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Familienpersonengesellschaften - Mehrpersonengesellschaft

Für Steuerpflichtige mit Grundvermögen sind strategische Überlegungen auch hinsichtlich möglicher Übertragungen unumgänglich, um grunderwerbsteuerauslösende Vorgänge zu vermeiden oder zumindest zu mininieren.

Hierfür stelle sich die Frage, ob es sinnvoll ist, das Grundvermögen familiär zusammenzuführen. Im Ergebnis entstehen dann sogenannte Familienpersonengesellschaften.

Die praktisch relevanten Vorteile solcher Familienpersonengesellschaften sind:

  • die spätere Anteilsübertragung einer Gesellschaft an Kinder ist einfacher, als die einzelnen Anteilsübertragungen an mehreren Grundstücken
  • Anteilsübertragungen innerhalb der gesetzlichen Rahmen sind mitunter grunderwerbsteuerfrei

Ein Nachteil kann sein, dass Betriebsvermögen geschaffen wird, welches wiederum andere steuerliche Auswirkungen nach sich ziehen kann.

Grundsätzlich können natürliche Personen, Gesamdhandsgemeinschaften (GbR, OHG, KG) und juristische Personen (UG, GmbH, AG) Eigentümer von Grundstücken werden. Dabei sind diese Personen bzw. Gemeinschaften/Gesellschaften selbständige Rechtsträger der Grundstücke.

Die Folge ist, dass die Grundstücke der Gesellschaft gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter sind. Die einzelnen Gesellschafter sind dadurch an den Grundstücken nur dinglich mitberechtigt (§ 718 BGB).

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Formwechsel: Familien-KG in Familien-GmbH mit Grundvermögen

Der Formwechsel von einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft ist möglich gemäß § 191 UmwG.

Befindet sich Grundvermögen in der Gesellschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an, da kein Rechtsträgerwechsel stattfindet gemäß § 202 Abs. 1 Nr. 1 UmwG iVm § 1 Abs. 2a GrEStG.

Bei diesem Umwandlungsvorgang findet jedoch ein Wechsel der Besteuerung einer Personengesellschaft in die Besteuerung einer Kapitalgesellschaft statt.

Deshalb sind im Vorfeld der Umwandlung die Wohlverhaltesnfristen gemäß § 5 Abs. 3 GrEStG oder § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG zu prüfen.

Denn der Formwechsel einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft führt zum Verlust der Gesellscafter an der dinglichen Mitberechtigung am Vermögen der Personengesellschaft.

Denn die grunderwerbsteuerfreie Einbringung von Grundvermögen gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG (für einen 5-Jahreszeitraum) fällt eventuell rückwirkend weg. Es kann also eine nachträgliche Besteuerung des Einbringungsvorganges stattfinden. Das gilt es zu vermeiden!

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Anwendung der Abfärberegelung bei gewerblichen Einkünften

Die Höhe des Gewerbesteuerfreibetrages nach § 11 GewStG stellt nach Ansicht des Niedersächsischen FG eine geeignete Größe zur Bestimmung der Geringfügigkeitsgrenze bei der Abfärberegelung dar (FG Niedersachsen, Urteil v. 14.9.2011 - 3 K 447/10; Revision anhängig).

Der BFH war bisher der Ansicht, dass § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auch zur Anwendung kommt, wenn der gewerblichen Tätigkeit nur eine untergeordnete Bedeutung hat (Urteil v. 10.8.1994 - I R 133/93). Nur wenn der Anteil als „äußerst gering" eingestuft werden kann am Anteil der eigentlichen gewerblichen Tätigkeit, gelte nach Maßgabe des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes die umqualifizierende Wirkung des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG nicht.
Der BFH sieht diese Geringfügigkeitsgrenze bei einem Anteil an den gesamten gewerblichen Einnahmen in Höhe von maximal 1,25 % (Urteil v. 11.8.1999 - XI R 12/98). Gleiches gelte bei einem Aussetzungsbeschluss bei gewerblichen Umsätzen in Höhe von 2,81% (vgl. BFH, Beschluss v. 8.3.2004 - IV B 2 2/03).

Das Finanzgericht Münster jedoch erkennt den "äußerst geringen" Anteil bis zu einer Größe von 5% am gesamten Umsatz (Urteil v. 19.6.2008 - 8 K 4272/06 G). Die Größe "Gewerbesteuerfreibetrag" in Höhe von € 24.500 lehnt das FG Münster zur Einschätzung jedoch ab.

Dies sieht das FG Schleswig-Holstein ebenso. Auch für dieses FG stellt der Gewerbesteuerfreibetrag keine Geringfügigkeitsgrenze dar, unterhalb der der Anteil der originären gewerblichen Einkünfte stets als „äußerst geringfügig" und damit als unschädlich anzusehen sei (Urteil v. 25.8.2011 - 5 K 38/08).

Für das FG Köln ist es entscheidend,wie sich die steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall äußern (Urteil v. 1.3.2011 - 8 K 4450/08).

Dem FG Niedersachsen war es hingegen wichtig klarzustellen, dass der Gewerbesteuerfreibetrag nicht einfach eingeführt wurde, um kleine Gewerbetreibende von der Gewerbesteuer freizustellen, sondern es solle durch ihn der fiktive Unternehmerlohn berücksichtigt werden. Der Zweck der Abfärberegelung solle es sein, die Schwierigkeiten bei der Ermittlung und Trennung der selbständigen und gewerblichen Einkünfte zu vermeiden. Daher müsste es auch möglich sein, wenn die unterschiedlichen Einkünfte unproblematisch zu trennen sind, diese steuerlich entsprechend separat zu betrachten, so wie es bei unterscheidlichen Gesellschaften bzw. Unternehmen auch geschieht. Schließlich könnte der Steuerpflichtige auch eine völlig identische aber organisatorisch getrennte Schwestergesellschaft gründen - dies hätte den selben Effekt. Daher könne der Freibetrag als Orientierung für die Beurteilung der Geringfügigkeit der gewerblichen Einkünfte herangezogen werden.

Ob nun neben der Berücksichtigung des Gewerbesteuerfreibetrag eine zusätzliche prozentuale Grenze bei 5% des Gesamtumsatzes zur Anwendung kommen solle oder anstelle, blieb im Streitfall unbeantwortet.

Gegen die o.g. Entscheidung wurde zwischenzeitlich Revision eingelegt (BFH-Az. - VIII R 41/11). Ein weiteres Revisionsverfahren ist derzeit beim BFH unter dem Aktenzeichen VIII R 16/11 anhängig.

Aufgrund der Vielzahl von Ansichten und Argumente zu dieser Problematik ist aber schon deutlich absehbar, dass es in weiteren Einzelfällen auch zukünftig Streitigkeiten geben wird.

Quelle: NWB online 30.11.2011

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Zwangsversteigerungsverfahren - Grunderwerbsteuer

Der BFH hatte sich erneut zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt) in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu äußern (BFH, 19.06.2013, II R 5/11).

In den Leitsätzen wurde folgende Meinung dargestellt:

  1. Bei dem nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steuerpflichtigen Erwerb eines Grundstücks durch Abgabe des Meistgebots im Zwangsversteigerungsverfahren gehört gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch der Betrag zur Bemessungsgrundlage, in dessen Höhe ein anderer als der Ersteher des Grundstücks aufgrund der Befriedigungsfiktion des § 114a Satz 1 ZVG seine schuldrechtliche Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verliert.
  2. Die Rechtsfolgen von § 114a Satz 1 ZVG treten auch ein, wenn der Inhaber der Forderung gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner zwar nicht Gläubiger, aber Treugeber der Grundschuld ist und ein von ihm abhängiges Unternehmen im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistgebot unterhalb der 7/10-Grenze abgibt und daraufhin den Zuschlag erhält.
  3. Ein Steuerbescheid darf gemäß § 173 Abs. 1 AO zugunsten oder zuungunsten des Steuerpflichtigen nicht geändert werden, wenn das FA trotz Kenntnis der entscheidungserheblichen Tat-sachen schon zum Zeitpunkt der ursprünglichen Steuerfestsetzung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu keiner anderen Entscheidung gelangt wäre. Hierbei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass das FA die dem Sachverhalt entsprechen-de (zutreffende) Entscheidung getroffen hätte, es sei denn es liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass das FA bei Kenntnis der Tatsachen eine andere rechtliche Würdigung vorgenommen hätte.

Der im Urteil zitierte § 114a ZVG besagt, dass wenn der Zuschlag einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten zu einem bestimmten Gebot erteilt wurde, welches hinter 7/10 des Grundstückswertes zurückbleibt, der Ersteher trotzdem als aus dem Grundstück befriedigt gilt, als sein Anspruch durch das abgegebene Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrage der 7/10-Grenze gedeckt sein würde. Hierbei sind dem Anspruch des Erstehers vorgehende oder gleichstehende Rechte, die erlöschen, nicht zu berücksichtigen.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

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Erlasse vom 12.11.2018 zur Grunderwerbsteuer

Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Anwendung des § 1 Absatz 2a GrEStG vom 12. November 2018.

Bei einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, gilt nach § 1 Absatz 2a Satz 1 GrEStG die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes dergestalt, dass innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft.

Die Vorschrift fingiert die Übereignung eines zum Vermögen einer Personengesellschaft gehörenden Grundstücks auf eine fiktiv„neue“ Personengesellschaft.

Zivilrechtlich liegt kein Rechtsträgerwechsel vor.

Den vollständigen Erlass lesen Sue bitte hier.

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Gewerblicher Grundstückshandel

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Familienpersonengesellschaften - " Ein-Mann-KG "

Für Steuerpflichtige mit Grundvermögen sind strategische Überlegungen auch hinsichtlich möglicher Übertragungen unumgänglich, um grunderwerbsteuerauslösende Vorgänge zu vermeiden oder zumindest zu mininieren.

Hierfür stelle sich die Frage, ob es sinnvoll ist, das Grundvermögen familiär zusammenzuführen. Im Ergebnis entstehen dann sogenannte Familienpersonengesellschaften.

Die praktisch relevanten Vorteile solcher Familienpersonengesellschaften sind:

  • die spätere Anteilsübertragung einer Gesellschaft an Kinder ist einfacher, als die einzelnen Anteilsübertragungen an mehreren Grundstücken
  • Anteilsübertragungen innerhalb der gesetzlichen Rahmen sind mitunter grunderwerbsteuerfrei

Ein Nachteil kann sein, dass Betriebsvermögen geschaffen wird, welches wiederum andere steuerliche Auswirkungen nach sich ziehen kann.

Grundsätzlich können natürliche Personen, Gesamdhandsgemeinschaften (GbR, OHG, KG) und juristische Personen (UG, GmbH, AG) Eigentümer von Grundstücken werden. Dabei sind diese Personen bzw. Gemeinschaften/Gesellschaften selbständige Rechtsträger der Grundstücke.

Die Folge ist, dass die Grundstücke der Gesellschaft gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter sind. Die einzelnen Gesellschafter sind dadurch an den Grundstücken nur dinglich mitberechtigt (§ 718 BGB).

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Die wichtigsten aktuellen Maßnahmen zur Unterstützung von Unternehmen

Nationale Maßnahmen zur Sicherung der Finanzkraft der Unternehmen

Stand 26.08.2020

Neustartprämie für Künstlerinnen, Künstler und Kreative

Für die von den Pandemiebeschränkungen besonders betroffenen Künstlerinnen, Künstler und Kreativen hat Hamburg ein eigenes Förderprogramm aufgelegt, damit diese für das gesellschaftliche und kulturelle Leben in Hamburg unverzichtbare Gruppe möglichst gut durch diese schwierige Zeit kommt. Mit der „Neustartprämie“ soll den Künstlerinnen, Künstlern und Kreativen vor allem geholfen werden, die eigene kreative Tätigkeit auch unter Corona-Bedingungen wieder ins Laufen zu bringen, beziehungsweise die Wiederaufnahme der Tätigkeit vorzubereiten.

Hier der direkt link zum Antragsformular.

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Vergleich der Steuerbelastung bei GbR und GmbH

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ausländische Stiftung - BFH, 03.07.2019, II R 6/16

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 03.07.2019, II R 6/16

Zuwendungen einer Schweizer Stiftung (Schenkungsteuer)

Leitsätze

1. Zuwendungen einer ausländischen Stiftung sind nur dann nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG steuerbar, wenn sie eindeutig gegen den Satzungszweck verstoßen.

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Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer

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Hinzurechnung von Zinsen - BFH, 17.07.2019, III R 24/16

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 17.07.2019, III R 24/16

Gewerbesteuer; Hinzurechnung von Zinsen bei durchlaufenden Krediten

Leitsätze

Besteht der Geschäftszweck eines Unternehmens darin, Darlehen aufzunehmen und an eine Tochtergesellschaft weiterzureichen, handelt es sich auch dann nicht um durchlaufende Kredite, wenn die Kredite ohne Gewinnaufschlag an die Tochtergesellschaft weitergegeben werden.

Tenor

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Unternehmensidentität - BFH, 30.10.2019, IV R 59/16

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 30.10.2019, IV R 59/16

Unternehmensidentität - Kein "ruhender Gewerbebetrieb" im Gewerbesteuerrecht - Fortbestehen der Unternehmensidentität bei einer Besitzpersonengesellschaft

Leitsätze

1. Der vortragsfähige Gewerbeverlust i.S. des § 10a GewStG geht unter, wenn zum Schluss des Erhebungszeitraums zwar eine die einkommensteuerrechtliche Existenz des Betriebs unberührt lassende Betriebsunterbrechung ("ruhender Gewerbebetrieb") gegeben ist, gewerbesteuerrechtlich hiermit aber die werbende Tätigkeit nicht nur vorübergehend unterbrochen bzw. eine andersartige werbende Tätigkeit aufgenommen wird. Es entfällt die für die Verlustfeststellung erforderliche Unternehmensidentität.

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Formwechsel - BFH, 22.11.2018, II B 8/18

BUNDESFINANZHOF Beschluss vom 22.11.2018, II B 8/18

Keine Anwendung des § 6a Satz 1 GrEStG auf Erwerbsvorgänge i.S. des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG - Verfassungsmäßigkeit des § 23 Abs. 12 GrEStG nicht ernstlich zweifelhaft

Leitsätze

1. Den Formwechsel eines Einzelunternehmens in eine Ein-Mann-GmbH sieht § 191 Abs. 1 UmwG nicht vor. Durch die Beurkundung eines solchen Formwechsels eines grundbesitzenden Einzelunternehmens kann die Entstehung von Grunderwerbsteuer nicht vermieden werden.

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Rückgängigmachung - BFH, 22.05.2019, II R 24/16

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 22.05.2019, II R 24/16

Rückgängigmachung von Erwerbsvorgängen

Leitsätze

1. Wird ein Erwerbsvorgang i.S. des § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 2 GrEStG zwar innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer rückgängig gemacht, war er aber nicht ordnungsgemäß angezeigt worden, schließt § 16 Abs. 5 GrEStG den Anspruch auf Nichtfestsetzung der Steuer oder Aufhebung der Steuerfestsetzung aus.

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Teilungserklärung - BFH, 22.05.2019, II R 20/17

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 22.05.2019, II R 20/17

Grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum

Leitsätze

1. Erwirbt nach dem Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein Gesellschafter/Miteigentümer oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer geänderten oder neuen Auseinandersetzungs- und Teilungserklärung das der Gesellschafter-GbR zugewiesene Wohnungs- oder Teileigentum, ist grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der geänderte oder neue Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag.

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