Transparenzhinweis gemäß Art. 50 EU AI Act:
Dieser Beitrag wurde ganz oder teilweise mithilfe künstlicher Intelligenz erstellt und anschließend redaktionell geprüft. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
Schenkungsteuer senken. Familienvermögen schützen. Streit und Fehlgestaltungen vermeiden.
Wer Immobilien zu spät oder unstrukturiert überträgt, verschenkt oft hohe Freibeträge, löst unnötige Steuerlasten aus oder schafft Konflikte in der Familie.
Wir begleiten Sie dabei, Immobilienvermögen vorausschauend, rechtssicher und steuerlich klug auf die nächste Generation zu übertragen. Mit durchdachten Gestaltungen wie Kettenschenkung, Familienheimschaukel, Übertragung gegen Wohnrecht oder Familiengesellschaften.
„Aktuelle Rechtslage 2026"
Wir beraten auf Basis der aktuellen Gesetzeslage, BMF-Verlautbarungen und relevanten BFH-Rechtsprechung.
„Begleitung bis zur Umsetzung"
Auf Wunsch koordinieren wir die steuerliche Struktur mit Notariat, Bewertung und Vertragsumsetzung.
Eine Immobilie ist mehr als ein Vermögenswert. Sie steht für Sicherheit, Familiengeschichte, Altersvorsorge und Verantwortung.
Genau deshalb ist die lebzeitige Übertragung so sensibel. Denn ein einziger Fehler kann dazu führen, dass unnötig Schenkungsteuer anfällt, Grunderwerbsteuer übersehen wird oder eine eigentlich clevere Gestaltung später vom Finanzamt nicht anerkannt wird.
Vielleicht fragen Sie sich gerade:
Wie übertrage ich Immobilien an Kinder oder Enkel, ohne zu viel Steuer auszulösen?
Wie sichere ich mich selbst durch Wohnrecht oder Nießbrauch ab?
Wie kann ich meinem Ehepartner Vermögen steuerfrei verschieben?
Ist eine Familiengesellschaft für uns sinnvoll oder grunderwerbsteuerlich riskant?
Und vor allem: Welche Lösung passt wirklich zu unserer Familie, unserem Vermögen und unserem Zeithorizont?
Genau hier setzt unsere Beratung an.
Warum das Thema gerade jetzt besonders wichtig ist
Die steuerliche Bewertung von Immobilien ist seit den Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 deutlich relevanter geworden. Die Bewertungsregeln wurden an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst; zusätzlich veröffentlicht das Bundesfinanzministerium laufend die für 2026 maßgeblichen Bewertungsparameter wie Baupreisindizes, Bewirtschaftungskosten und Vervielfältiger für lebenslängliche Nutzungen. Das erhöht den Beratungsbedarf deutlich – gerade bei größeren Immobilienwerten und bei Gestaltungen mit Wohnrecht oder Nießbrauch.
Gleichzeitig zeigt die aktuelle BFH-Rechtsprechung: Viele beliebte Modelle funktionieren nur dann, wenn sie zivilrechtlich sauber, steuerlich durchdacht und praktisch konsequent umgesetzt werden. Wer hier nur mit Musterverträgen oder Halbwissen arbeitet, riskiert viel.
Unsere Spezialisierung für Ihre Immobiliennachfolge
Wir prüfen nicht nur, ob eine Übertragung möglich ist, sondern wie sie für Sie steuerlich am meisten bringt.
Bei CPM Steuerberater erhalten Sie keine pauschalen Empfehlungen, sondern eine individuell aufgebaute Gestaltungsberatung. Wir analysieren Vermögensstruktur, Familienkonstellation, Immobilienart, Finanzierungen, Haltefristen und Ihre persönlichen Ziele.
Dabei prüfen wir unter anderem:
Kettenschenkung
Wenn Vermögen an Schwiegerkinder oder in mehrstufigen Familienkonstellationen übertragen werden soll, kann eine Kettenschenkung erhebliche Freibetragsvorteile bringen. Aber nur dann, wenn der zuerst Beschenkte eine echte Dispositionsfreiheit hat. Der BFH stellt genau darauf ab.
Familienheimschaukel
Zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern kann das selbstgenutzte Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei übertragen werden. Der BFH hat 2025 zudem bestätigt, dass diese Begünstigung sogar bei einer Einbringung in eine Ehegatten-GbR greifen kann. Das macht die Familienheimschaukel zu einem starken Instrument für die steuerfreie Vermögensverschiebung innerhalb der Ehe.
Übertragung gegen Wohnrecht
Ein vorbehaltenes Wohnrecht kann den steuerpflichtigen Wert der Schenkung reduzieren und gleichzeitig Ihre eigene Absicherung stärken. Wie hoch der steuerliche Vorteil ausfällt, hängt entscheidend von der Bewertung nach BewG und der konkreten Vertragsgestaltung ab.
Familiengesellschaften / Familienpool
Eine Familiengesellschaft kann Kontrolle, Vermögensschutz und stufenweise Übertragung ideal verbinden. Gleichzeitig sind hier grunderwerbsteuerliche Regeln, Quoten, Sperrfristen und Ergänzungstatbestände besonders sensibel. Deshalb ist eine strategische Strukturierung unverzichtbar.
Der Nutzen für Sie
Was Sie durch eine kluge Gestaltung gewinnen können:
Warum Mandanten in diesem sensiblen Thema auf spezialisierte Beratung setzen
Die lebzeitige Immobilienübertragung ist kein Standardfall. Sie berührt Steuerrecht, Bewertungsrecht, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Familienvermögen und oft auch emotionale Familienfragen. Wer hier berät, muss nicht nur Paragrafen kennen, sondern Gestaltungen belastbar durchdenken können.
So läuft die Beratung ab
1. Erstgespräch
Wir verstehen Ihre Familiensituation, Ihre Immobilienstruktur und Ihre Ziele.
2. Steuerliche GestaltungsanalyseFür wen diese Beratung besonders sinnvoll ist
Unternehmerfamilien, die Immobilien im Privatvermögen halten
Vermieter, die größere Wohnimmobilien oder Mehrfamilienhäuser übertragen möchten
Ehegatten, die Vermögen steuerfrei untereinander verschieben wollen
Eltern und Großeltern, die Kinder oder Enkel frühzeitig absichern möchten
Familien mit Schwiegerkind-Konstellationen, bei denen Freibeträge optimal genutzt werden sollen
Eigentümer mit mehreren Immobilien, die eine Familiengesellschaft prüfen möchten
Bevor Steuern entstehen, sollten Gestaltungen durchdacht werden
Viele Mandanten kommen erst dann zur Beratung, wenn der Übertragungsvertrag fast fertig ist oder das Finanzamt schon Fragen stellt. Genau dann wird es oft unnötig teuer.
Wenn Sie Immobilienvermögen in der Familie halten und weitergeben möchten, lohnt sich ein früher Blick fast immer mehr als eine spätere Korrektur.
Lassen Sie jetzt prüfen, welche Struktur in Ihrem Fall steuerlich sinnvoll ist.
Unverbindliche Erstansprache · Diskret · Auch bei komplexen Familien- und Immobilienstrukturen
Ja, in vielen Fällen sind erhebliche steuerliche Entlastungen möglich – etwa über persönliche Freibeträge, das steuerfreie Familienheim unter Ehegatten oder wertmindernde Gestaltungen wie Wohnrecht und Nießbrauch. Entscheidend ist immer der Einzelfall.
Wenn die zuerst beschenkte Person tatsächlich frei über den Vermögensgegenstand verfügen kann. Fehlt diese Dispositionsfreiheit, nimmt die Rechtsprechung schnell eine Direktschenkung an.
Ja. Ein wirksam vereinbartes und bewertetes Wohnrecht mindert grundsätzlich den steuerpflichtigen Erwerb. Die genaue Wirkung hängt von Alter, Objektwert und Bewertungsmethode ab.
Oft ja – vor allem, wenn Vermögen langfristig gebündelt, kontrolliert und schrittweise übertragen werden soll. Allerdings müssen grunderwerbsteuerliche Regeln und Fristen sauber eingehalten werden.
Weil dieselbe Gestaltung bei zwei Familien völlig unterschiedliche Steuerfolgen haben kann. Entscheidend sind Vermögenshöhe, Nutzungsart, Familienstand, Finanzierung, Vorbehalte, Fristen und die tatsächliche Umsetzung.
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