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Grundstücksvermietung & Ferienwohnung: So sichern Sie Werbungskosten trotz Leerstand
Wer eine Immobilie vermietet, freut sich steuerlich oft über einen starken Hebel: Werbungskosten (z.B. Zinsen, Abschreibung, Instandhaltung, Makler, Inserate) können die Mieteinnahmen übersteigen – und die Verluste mindern dann die Einkommensteuer.
Genau hier lauert aber die entscheidende Hürde: Das Finanzamt akzeptiert Verluste nur, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Praktisch heißt das: Sie müssen erkennbar darauf ausgerichtet sein, auf Sicht einen Überschuss zu erzielen – nicht „aus Spaß an der Immobilie" oder als private Liebhaberei.
Für klassische, dauerhaft vermietete Wohnungen ist die Lage grundsätzlich vermieterfreundlich: Der BFH geht typisierend davon aus, dass die Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist. Das ist der steuerliche Normalfall, der Ihnen hilft, Verluste ohne aufwendige Prognose zu nutzen.
Aber Achtung: Es gibt Ausnahmen – besonders relevant sind sehr große Wohnobjekte. Bei Immobilien mit mehr als 250 qm Wohnfläche besteht gerade keine automatische Typisierung; hier kann eine Totalüberschussprognose erforderlich werden. Der BFH hat diese Ausnahme ausdrücklich bestätigt: Bei >250 qm ist die Einkünfteerzielungsabsicht zu überprüfen, statt sie einfach zu unterstellen. Das kann bei dauerhaft negativen Ergebnissen schnell zur Versagung der Verluste führen – und damit zu einem erheblichen Steuerrisiko. Wer solche Objekte vermietet, sollte deshalb frühzeitig die Zahlen (Miete, Finanzierung, AfA, erwartete Instandhaltung) „prognosefest" aufbereiten.
Besonders praxisrelevant (und ein echter Steuersparhebel) ist die Frage, was passiert, wenn eine Immobilie leer steht. Denn Leerstand ist steuerlich nicht automatisch das Ende: Aufwendungen können weiterhin abziehbar sein, solange Sie den Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben haben.
Der BFH betont dabei immer wieder die Gesamtwürdigung:
- Was haben Sie konkret getan, um zu vermieten?
- Wie marktgängig ist das Objekt?
- Gibt es nachvollziehbare Gründe, warum es (noch) nicht klappt?
- Und ganz wichtig: Wenn das Objekt objektiv nicht vermietbar ist (z.B. wegen gravierender Mängel), kann das Finanzamt argumentieren, dass gar keine ernsthafte Einkünfteerzielungsabsicht mehr vorliegt.
Genau das war ein Kernpunkt in BFH IX R 17/16: Ist die Vermietbarkeit auf Dauer nicht herstellbar bzw. nicht realistisch durchsetzbar, kann der Werbungskostenabzug scheitern.
Hier liegt eine klare Steuersparstrategie: Dokumentation und „marktwirtschaftliche Reaktion". Wenn Ihre Vermietungsbemühungen über längere Zeit erfolglos bleiben, reicht „immer wieder dasselbe Inserat" oft nicht. Aus steuerlicher Sicht ist es dann sinnvoll (und manchmal erforderlich), Ihr Verhalten anzupassen: Mietpreis überprüfen, Zielgruppe erweitern, Laufzeiten/Konditionen marktgerechter gestalten, professionelle Vermarktung (Makler) einschalten – und vor allem: Ist der bauliche Zustand der Grund, müssen Sie ernsthaft prüfen, ob Instandsetzung/Modernisierung erforderlich ist.
Denn bei mangelnder Marktgängigkeit erwartet der BFH in der Tendenz ein zielgerichtetes Handeln – notfalls auch durch bauliche Umgestaltungen, um Vermietbarkeit überhaupt herzustellen. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist das entscheidend, weil dort die Einkünfteerzielungsabsicht nicht typisierend unterstellt wird.
Ein weiteres Feld mit großem Potenzial – und ebenso großem Prüfungsrisiko – ist die Ferienwohnung. Steuerlich ist die Ferienwohnung nur dann der „Dauervermietung" vergleichbar (und bekommt damit die typisierte Einkünfteerzielungsabsicht), wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und im übrigen Jahr zur Vermietung bereitgehalten wird und die eigene Auslastung die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet. Als grobe Richtschnur dient die bekannte 25%-Grenze.
Entscheidend ist hier das BFH-Update: Um Zufallseffekte (schlechte Saison, Baustelle, Marktschwankungen) zu glätten, soll die Auslastung nicht nur jahresbezogen bewertet werden, sondern über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Für Vermieter ist das ein echtes Plus: Ein schwaches Jahr „killt" nicht automatisch die steuerliche Anerkennung, wenn die Mehrjahreswerte passen.
Zusätzlich wichtig: Für den Vergleich mit der ortsüblichen Vermietungszeit dürfen auch statistische Daten herangezogen werden, selbst wenn diese nicht frei veröffentlicht, sondern nur „auf Anfrage" zugänglich sind. Das kann Ihnen helfen, die eigene Auslastung sauber zu belegen, statt mit unpassenden Vergleichswerten zu kämpfen.
Mein vorausschauender Praxistipp zur Steuersicherung lautet daher:
Denken Sie bei Leerstand und Ferienwohnungen wie ein Prüfer. Sorgen Sie dafür, dass Ihre Vermietungsabsicht nach außen glasklar wird:
- professionelle Inserate,
- messbare Reaktionszeiten,
- Maklerauftrag,
- Dokumentation von Besichtigungen/Anfragen,
- marktgerechte Preisstrategie,
- Nachweise zu Vergleichsdaten – und
- wenn der Zustand bremst, starten Sie Sanierungsmaßnahmen nicht „irgendwann", sondern planbar und nachweisbar.
Das kann besonders entscheidend sein, weil spätere Ereignisse und objektive Umstände in der Würdigung eine Rolle spielen.
Steuersparmöglichkeiten (konkret & umsetzbar)
Die zentrale Steuerspar-Idee ist nicht „ein neuer Trick", sondern die Sicherung des Werbungskostenabzugs (und damit Ihrer Verlustverrechnung) durch belastbare Nachweise:
- Bei Dauervermietung profitieren Sie von der Typisierung – nutzen Sie das, indem Sie die Vermietung wirklich dauerhaft ausrichten und unnötige Selbstnutzungs-/Mischmodelle vermeiden. (Bei „Schein-Ferienwohnung" oder Eigennutzung wird's schnell kritisch.)
- Bei >250 qm Wohnfläche: Rechnen Sie vorausschauend mit einer Totalüberschussprognose, optimieren Sie Miete und Kostenstruktur, und dokumentieren Sie marktübliche Mieten besonders sorgfältig. Sonst droht, dass Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.
- Bei Leerstand: Werbungskosten laufen weiter – aber nur, wenn Vermietungsabsicht nachweisbar bleibt. Steuerlich sparen Sie hier, indem Sie alles dokumentieren und erkennbar „nachsteuern", statt jahrelang passiv zu bleiben.
- Bei Ferienwohnungen: Optimieren Sie auf die 25%-Logik – und ganz neu: auf den 3–5‑Jahresdurchschnitt. Das eröffnet Planungsspielräume: In schwachen Jahren kann man mit Preis-/Marketingmaßnahmen, Plattform-Mix, Mindestaufenthalten etc. gegensteuern, um den Mehrjahreswert zu stabilisieren.
- Nutzen Sie aktiv statistische Vergleichsdaten (Tourismus-/Statistikämter), um die ortsübliche Auslastung sauber zu belegen – das kann im Zweifel den Unterschied zwischen „Typisierung" und „Prognosezwang" machen.
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