Gewerblicher Grundstückshandel: Die wichtigsten Indizien, BFH‑Urteile und Steuerspar‑Strategien für Immobilieninvestoren

Gewerblicher Grundstückshandel bedeutet: Die Immobilienverkäufe gelten als gewerbliche Einkünfte, typischerweise mit Gewerbesteuer (bei natürlichen Personen/Personengesellschaften zusätzlich relevant), und mit oft weitreichenden Folgewirkungen (Bilanzierung, Abfärbe-/Prägungsthemen, Verlustverrechnung etc.). 

Der Begriff „gewerblicher Grundstückshandel" ist für viele Immobilieninvestoren der Moment, in dem ein scheinbar sauberer Deal steuerlich kippt. Aus Sicht der Finanzverwaltung ist die wichtigste Faustregel die Drei‑Objekt‑Grenze: Mehr als drei Veräußerungen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – typischerweise innerhalb von fünf Jahren – sprechen stark dafür, dass nicht mehr Vermögensverwaltung, sondern Handel vorliegt. Gleichzeitig betont die Verwaltung, dass die Fünf‑Jahres‑Betrachtung nicht starr ist und je nach Umständen auch längere Zeiträume eine Rolle spielen können.

Wie stark der Einzelfall zählt, zeigt die aktuelle BFH‑Rechtsprechung: In einem Fall wurden zwar viele Objekte verkauft, aber erst im sechsten Jahr – und ohne Verkaufs- oder Vorbereitungshandlungen in den ersten fünf Jahren; der BFH hielt es deshalb für möglich, trotz hoher Objektzahl keinen Grundstückshandel anzunehmen. Das ist für Investoren ein wichtiger Hinweis: Nicht nur die Anzahl entscheidet, sondern auch das Verhalten „davor".

Bei Kapitalgesellschaften kommt zusätzlich die gewerbesteuerliche Spezialfrage der erweiterten Kürzung hinzu. Der BFH hat 2025 klargestellt, dass eine GmbH die erweiterte Kürzung verlieren kann, wenn sie durch zeitnahe Verkäufe (hier: fünf Mehrfamilienhäuser) die Grenze zur Händler‑Tätigkeit überschreitet – selbst bei einem einzigen en‑bloc‑Verkauf.