Transparenzhinweis gemäß Art. 50 EU AI Act:
Dieser Beitrag wurde ganz oder teilweise mithilfe künstlicher Intelligenz erstellt und anschließend redaktionell geprüft. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
Die heikle Stelle des Themas ist nicht die Frage, ob Werbungskosten bei Ferienwohnungen grundsätzlich möglich sind, sondern unter welchen Voraussetzungen sie in voller Höhe, nur anteilig oder gar nicht anerkannt werden. Wer hier zu pauschal formuliert, läuft in drei typische Fehler: Erstens ist die FG-Münster-Entscheidung zur „ersten Tätigkeitsstätte" kein Freibrief für eine generelle Einordnung jeder Ferienwohnung als erste Tätigkeitsstätte. Das Gericht knüpft ausdrücklich an die konkrete Tätigkeit vor Ort an und nennt als maßgebliches quantitatives Kriterium mindestens ein Drittel der regelmäßigen Arbeitszeit am Objekt. Zweitens darf die aktuelle BFH-Rechtsprechung zur ortsüblichen Vermietungszeit nicht mit der Frage der Reisekosten vermischt werden; sie betrifft primär die Einkünfteerzielungsabsicht und damit die Anerkennung von Verlusten. Drittens bleibt die private Mitveranlassung ein zentrales Risiko: Sobald Fahrten, Aufenthalte oder Nutzungszeiten nicht sauber dokumentiert sind, drohen Kürzungen.
Wer eine Ferienwohnung vermietet, denkt bei den Steuervorteilen meist zuerst an Schuldzinsen, Abschreibung, Hausgeld, Reparaturen oder Vermarktungskosten. Das ist richtig, aber seit dem Urteil des FG Münster vom 15.05.2025 (12 K 1916/21 F) wird ein Punkt deutlich schärfer:
Auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann eine Ferienwohnung steuerlich wie eine erste Tätigkeitsstätte behandelt werden. Genau das kann den Werbungskostenabzug bei Fahrten spürbar verschlechtern. Denn dann sind häufig nicht mehr die tatsächlichen Reisekosten oder Reisekostengrundsätze maßgeblich, sondern nur noch die Regeln der Entfernungspauschale.
Das macht das Urteil für Vermieter von Ferienimmobilien so relevant: Es verschiebt den Fokus weg von der bloßen Frage, ob überhaupt Vermietungseinkünfte vorliegen, hin zur viel praktischeren Frage, wie die laufenden Aufwendungen steuerlich einzuordnen sind.
Das FG Münster hat entschieden, dass eine Ferienwohnung dann als erste Tätigkeitsstätte in Betracht kommt, wenn der Steuerpflichtige mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit an diesem Objekt selbst verrichtet. Im entschiedenen Fall ging es vor allem um selbst ausgeführte Reparaturen, Instandsetzungen und Verwaltungsarbeiten vor Ort.
Für die Praxis bedeutet das: Je intensiver Sie Ihre Ferienwohnung persönlich vor Ort betreuen, desto eher kann das Finanzamt argumentieren, dass genau dieses Objekt Ihr steuerlicher Mittelpunkt der Tätigkeit ist.
Das ist keine gute Nachricht für alle, die regelmäßig anreisen, um Mängel zu beseitigen, Gästewechsel zu organisieren oder Renovierungen eigenhändig durchzuführen.
Denn sobald die erste Tätigkeitsstätte bejaht wird, schrumpft der Vorteil bei den Fahrtkosten regelmäßig auf die Entfernungspauschale zusammen. Nach heutigem Gesetzesstand 2026 beträgt diese für Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte grundsätzlich 0, 38 Euro je Entfernungskilometer; im FG-Fall ging es allerdings noch um den Veranlagungszeitraum 2019 mit den damals geltenden Werten. Entscheidend ist also weniger die alte Zahl aus dem Urteilsfall als der Grundsatz: erste Tätigkeitsstätte schlägt Reisekostenrecht.
Hinzu kommt ein zweites Risiko, das viele Vermieter unterschätzen: gemischt veranlasste Aufenthalte.
Das FG Münster hat ausdrücklich betont, dass Aufwendungen aufzuteilen sind, wenn sich Vermietung und private Mitveranlassung überlagern. Wer also zur Ferienwohnung fährt und dort teilweise repariert, teilweise aber auch privat Zeit verbringt oder dies jedenfalls nicht sauber trennen kann, riskiert Kürzungen.
Für ein Objekt wurden Fahrtkosten im Verfahren teilweise anerkannt, weil die Arbeiten nachvollziehbar, substantiiert und glaubhaft geschildert waren. Für ein anderes Objekt wurden Aufwendungen gerade nicht anerkannt, weil die Nachweise nicht ausreichten. Die praktische Lehre daraus ist unbequem, aber klar: Ohne belastbare Dokumentation kippt der Werbungskostenabzug schneller als viele Vermieter denken.
Damit ist aber noch nicht die zweite große Baustelle erledigt: die Einkünfteerzielungsabsicht.
Selbst wenn einzelne Aufwendungen formal Werbungskosten sein können, müssen Verluste aus der Ferienwohnung insgesamt steuerlich anerkannt werden.
Genau hier hat der BFH mit Urteil vom 12.08.2025 (IX R 23/24) nachgeschärft: Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und im Übrigen zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend anzunehmen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird. Maßgeblich ist dabei nicht nur ein einzelnes schwaches Kalenderjahr, sondern die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Das ist für Vermieter eine echte Chance, weil einzelne Saisonprobleme oder Marktschwächen dadurch abgefedert werden.
Aber auch hier gilt: Der Vorteil ist an Bedingungen geknüpft. Sobald Selbstnutzung vorbehalten ist oder die Wohnung zwar leer steht, aber nicht eindeutig und nachweisbar am Markt angeboten wird, droht die Pflicht zur Totalüberschussprognose. Die Verwaltungsgrundsätze und die ältere BFH-Linie sind in diesem Punkt streng. Bei vorbehaltener Eigennutzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht gerade nicht automatisch unterstellt. Dann muss objektbezogen geprüft werden, ob auf Dauer überhaupt ein Überschuss erzielt werden kann. Für Vermieter ist das die steuerliche Sollbruchstelle: Eine schöne Ferienimmobilie ist noch lange keine belastbare Einkunftsquelle.
Wo liegen also 2026 die echten Steuersparmöglichkeiten?
Nicht im kreativen Ausreizen, sondern in der sauberen Strukturierung. Steuerlich stark aufgestellt ist, wer die Ferienwohnung entweder konsequent als Fremdvermietungsobjekt organisiert oder private und vermietungsbezogene Anteile penibel trennt.
Dazu gehören
Ebenso wichtig ist die bewusste Entscheidung, ob bestimmte Arbeiten tatsächlich selbst erledigt werden sollen. Denn je stärker die Eigenleistung vor Ort, desto eher nähert man sich dem Problem der ersten Tätigkeitsstätte.
Steuerlich kann es daher im Einzelfall günstiger sein, Verwaltungs- oder Handwerkerleistungen fremd zu vergeben, statt den Reisekostenabzug durch ständige eigene Fahrten zu verschlechtern.
Gerade in diesem Dreiklang aus Reisekosten, Auslastung und Eigennutzung entscheidet sich, ob die Ferienwohnung ein steuerlicher Hebel bleibt oder zur unnötigen Angriffsfläche für das Finanzamt wird.
Nicht automatisch. Wenn die Ferienwohnung steuerlich als erste Tätigkeitsstätte eingeordnet wird, sind Fahrten oft nur noch über die Entfernungspauschale abziehbar und nicht mehr nach den günstigeren Reisekostengrundsätzen.
Nein. Verluste werden nur anerkannt, wenn eine steuerlich relevante Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Genau daran scheitern viele Fälle mit Eigennutzung, schwacher Auslastung oder unzureichender Dokumentation.
Die Eigennutzung ist steuerlich besonders sensibel. Sobald der Eigentümer sich eine private Nutzung vorbehält, steigt das Risiko, dass das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangt oder Werbungskosten nur anteilig anerkennt.
Sie ist ein wichtiger Vergleichsmaßstab, um zu prüfen, ob die Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt. Wird die ortsübliche Vermietungszeit deutlich unterschritten, kann das steuerliche Nachteile auslösen.
Ja, nach dem FG Münster kann das der Fall sein, wenn der Vermieter mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit unmittelbar am Vermietungsobjekt verbringt. Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig.
Dann werden Fahrten zur Ferienwohnung regelmäßig nicht mehr wie klassische Reisekosten behandelt, sondern nur noch nach den Regeln der Entfernungspauschale.
When you subscribe to the blog, we will send you an e-mail when there are new updates on the site so you wouldn't miss them.
Kommentare