Eigengenutzte Immobilie 2026: Welche Anschaffungs- und Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?

Bei einer normalen eigengenutzten Immobilie sind Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten sowie die meisten privaten Sanierungskosten grundsätzlich nicht unmittelbar steuerlich abziehbar. Relevante Steuervorteile entstehen im Wesentlichen nur über § 35a EStG für Handwerkerleistungen, § 35c EStG für energetische Maßnahmen und in Sonderfällen über § 10f EStG bei selbstgenutzten Baudenkmalen oder Gebäuden in Sanierungsgebieten. 

Wer eine selbstgenutzte Immobilie kauft oder modernisiert, stellt fast immer dieselbe Frage: Lassen sich Kaufpreis, Kaufnebenkosten oder Renovierungen steuerlich geltend machen? 

Die kurze Antwort lautet: meist nur sehr eingeschränkt. Genau darin liegt aber auch die Chance für gute Steuerplanung. Denn obwohl die selbstgenutzte Immobilie grundsätzlich der Privatsphäre zugeordnet wird, gibt es rund um Handwerkerrechnungen, energetische Sanierungen und denkmalgeschützte Objekte wichtige Ausnahmen, mit denen Eigentümer ihre Steuerlast wirksam senken können. 

Grundregel: Anschaffungskosten für das selbst genutzte Eigenheim sind in der Regel nicht absetzbar

Bei einer normalen eigengenutzten Wohnimmobilie sind der Kaufpreis und die typischen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklerkosten steuerlich regelmäßig nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar, weil die Immobilie nicht zur Einkünfteerzielung genutzt wird. 

Auch die bekannten Abschreibungsregeln, die bei vermieteten Immobilien wichtig sind, helfen dem Selbstnutzer grundsätzlich nicht weiter. Die frühere Eigenheimförderung nach § 10e EStG ist für heutige Neuanschaffungen praktisch nur noch Altrecht und kein Gestaltungsinstrument mehr für neue Fälle.

Für die Praxis heißt das: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung ausschließlich selbst bewohnt, sollte nicht mit einem laufenden steuerlichen Abzug der Anschaffungskosten rechnen. 

Die eigentlichen Gestaltungsmöglichkeiten beginnen meist erst nach dem Kauf, nämlich bei begünstigten Handwerkerleistungen, bei energetischen Modernisierungen oder in Sonderkonstellationen wie Denkmalschutz und Sanierungsgebieten. 

§ 35a EStG: Der klassische Steuerbonus für Handwerkerleistungen

Die in der Beratungspraxis wichtigste Entlastung für Selbstnutzer ist oft § 35a EStG. Danach können Eigentümer für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Haushalt 20 Prozent der begünstigten Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr, direkt von ihrer tariflichen Einkommensteuer abziehen. 

Begünstigt sind nicht die Materialkosten, sondern vor allem Arbeits-, Fahrt- und maschinenbezogene Lohnanteile, sofern eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt und die Zahlung unbar auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt.

Wichtig ist die richtige Abgrenzung. Begünstigt sind nach den amtlichen Verwaltungsgrundsätzen nicht nur 

• typische Reparaturen, sondern auch 
• viele Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen im bestehenden Haushalt, etwa 
• Malerarbeiten, 
• Dach- oder Fassadenarbeiten, 
• Wartung, 
• Schadensbeseitigung oder 
• vorbeugende Maßnahmen gegen Schäden. 

Nicht begünstigt sind dagegen regelmäßig Neubaumaßnahmen bis zur Fertigstellung, reine Wertermittlungen, die Erstellung eines Energieausweises oder Tätigkeiten, die nur der Finanzierung dienen, etwa im Zusammenhang mit Förderanträgen. Gerade an dieser Stelle entstehen in der Praxis viele Fehlannahmen.

§ 35c EStG: Deutlich höhere Steuerentlastung bei energetischer Sanierung

Wer sein selbst genutztes Gebäude energetisch modernisiert, sollte immer zuerst § 35c EStG prüfen. 

Die Norm ist für viele Eigentümer finanziell deutlich attraktiver als der reine Handwerkerbonus. 

Gefördert werden unter anderem: 

• Wärmedämmung, 
• Fenster und Außentüren, 
• Lüftungsanlagen, 
• Heizungsanlagen, 
• digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung und die 
• Optimierung bestehender Heizungen. 

Voraussetzungen

Voraussetzung ist unter anderem, dass 

• das Objekt älter als zehn Jahre ist, 
• zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, 
• die Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wird und 
• eine amtliche Bescheinigung vorliegt. 

Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre mit einem Objekt-Höchstbetrag von 40.000 Euro. Zusätzlich können 50 Prozent der Kosten eines qualifizierten Energieberaters steuerlich berücksichtigt werden.

Entscheidend ist: § 35c EStG lässt sich nicht für dieselben Aufwendungen mit § 35a EStG kombinieren. Ebenso scheidet die Steuerermäßigung aus, wenn für dieselbe Maßnahme bereits eine andere steuerliche Begünstigung wie § 10f EStG genutzt wird oder wenn eine öffentlich geförderte Maßnahme mit zinsverbilligten Darlehen oder steuerfreien Zuschüssen vorliegt. 

Wer also parallel mit BAFA-, KfW- oder Landesförderung plant, sollte die Förderarchitektur vor Auftragserteilung sauber abstimmen.

BMF-Schreiben zu § 35c EStG

Aktuelle BFH-Rechtsprechung 2026: Diese Urteile sind besonders wichtig

Besonders relevant ist das BFH-Urteil vom 13.08.2024 (IX R 31/23). Danach gilt eine energetische Maßnahme im Sinne des § 35c EStG nicht schon mit der baulichen Fertigstellung als abgeschlossen, sondern grundsätzlich erst mit vollständiger Zahlung des Rechnungsbetrags an das Fachunternehmen. Eine bloße Ratenzahlungsvereinbarung genügt dafür nicht. Für die Beratungspraxis ist das ein Schlüsselsatz: Wer steuerlich von § 35c profitieren will, sollte Ratenmodelle sehr kritisch prüfen und eher mit einer Bankfinanzierung arbeiten, bei der das Unternehmen sofort vollständig bezahlt wird. Oder kann die Abziehbarkeit der Kosten in ein Jahr hinausschieben, in der die steuerliche Auswirkung am größten ist.

Ebenfalls wichtig sind die BFH-Urteile VI R 24/20 und VI R 23/21 vom 20.04.2023 zu § 35a EStG. Der BFH hat klargestellt, dass für Mieter und Wohnungseigentümer eine Hausgeldabrechnung, Nebenkostenabrechnung oder Bescheinigung regelmäßig als Nachweis ausreichen kann, wenn die wesentlichen Rechnungs- und Zahlungsangaben enthalten sind. Außerdem hat der BFH betont, dass es auf die tatsächliche Inanspruchnahme der Leistung im Haushalt ankommt und nicht zwingend auf einen eigenen zivilrechtlichen Vertrag mit dem Handwerker. Das erleichtert in der Praxis gerade Wohnungseigentümern die steuerliche Geltendmachung von Gemeinschaftskosten. 

§ 10f EStG: Der Sonderfall für Baudenkmale und Sanierungsgebiete

Eine echte Ausnahme von der strengen Grundregel der privaten Nichtabziehbarkeit bietet §10f EStG. Wer ein selbst genutztes Baudenkmal oder ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet bzw. städtebaulichen Entwicklungsbereich besitzt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann bestimmte begünstigte Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun Folgejahren mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen. Diese Vorschrift betrifft aber nicht pauschal den gesamten Kaufpreis, sondern nur die qualifizierten und bescheinigten Aufwendungen, die an die strengen Voraussetzungen der Denkmal- bzw. Sanierungsförderung anknüpfen.

Auch hier ist Vorsicht nötig. Der BFH hat mit Urteil X R 22/20 vom 24.05.2023 entschieden, dass die Vergünstigung nach § 10f EStG einem lebenslangen Objektverbrauch unterliegen kann. Vereinfacht gesagt: Wer die Förderung einmal für ein Objekt nutzt, kann sie nicht beliebig für weitere selbst genutzte Objekte erneut einsetzen. Für Gestaltungen mit denkmalgeschützten Immobilien ist das hochrelevant und sollte zwingend vor dem Kauf geprüft werden.

Was Eigentümer steuerlich oft falsch einschätzen

Der häufigste Irrtum lautet, dass jede Sanierung am Eigenheim steuerlich absetzbar sei. Das stimmt nicht. 

Bei der selbst genutzten Immobilie gilt vielmehr: normale Sanierungskosten sind grundsätzlich privat, es sei denn, sie fallen unter den begrenzten Steuerbonus für Handwerkerleistungen oder unter die spezielle energetische Förderung. Ebenso falsch ist die Annahme, dass Kaufnebenkosten nach einem Erwerb wenigstens verteilt abgezogen werden könnten. Bei einer normalen Selbstnutzung ist das regelmäßig nicht der Fall. Eine echte Ausnahme bilden nur die besonderen Förderregime, insbesondere § 10f EStG.