Steuern sparen mit Denkmalschutz-Immobilien bei Eigennutzung

Vorteile

1. Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung):
   • Käufer von Denkmalimmobilien können erhebliche steuerliche Vorteile nutzen.
   • Sanierungskosten können von der Steuer abgesetzt werden, was besonders für Investoren attraktiv ist.
2. Unterschiede zwischen Kapitalanlegern und Selbstnutzern:
   • Kapitalanleger können bis zu 100% der Sanierungskosten abschreiben.
   • Selbstnutzer können 90% der Sanierungskosten über zehn Jahre abschreiben.
3. Gesetzliche Regelungen:
   • Die Denkmalschutz-Abschreibungen für Selbstnutzer sind in §10 f des Einkommenssteuergesetzes geregelt.
   • Diese Regelungen gelten auch für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
4. Voraussetzungen für die Steuerersparnis:
   • Die Denkmalimmobilie muss vor Beginn der Sanierungsarbeiten gekauft werden.
   • Eine langfristige Investition von mindestens zehn Jahren ist notwendig, um Spekulationssteuer zu vermeiden und die vollen Vorteile zu nutzen.
5. Vorteile für den Staat und Eigentümer:
   • Der Staat kann Denkmäler ohne eigene Aufwendungen erhalten.
   • Eigentümer profitieren von hohen Steuerabschreibungen und attraktiven Mieteinnahmen.

Denkmalschutz-AfA

1. Steuerliche Abschreibung:
   • Kapitalanleger können bis zu 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben.
   • Selbstnutzer können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben.

Risiken und Nachteile

Förderungen

KfW-Förderprogramme: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für die energetische Sanierung von Denkmalimmobilien. Ein KfW-Effizienzhaus Denkmal kann mit bis zu 150.000 € je Wohneinheit gefördert werden, zusätzlich gibt es einen Tilgungszuschuss von bis zu 10%.

BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützt Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung von Denkmalimmobilien mit Zuschüssen von bis zu 12.000 € je Wohneinheit.

Rechtliche Grundlagen

§ 10f Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. 

(1) ¹Der Steuerpflichtige kann Aufwendungen an einem eigenen Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i vorliegen. ²Dies gilt nur, soweit er das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e oder dem Eigenheimzulagengesetz einbezogen hat. ³Für Zeiträume, für die der Steuerpflichtige erhöhte Absetzungen von Aufwendungen nach § 7h oder § 7i abgezogen hat, kann er für diese Aufwendungen keine Abzugsbeträge nach Satz 1 in Anspruch nehmen. ⁴Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

(2) ¹Der Steuerpflichtige kann Erhaltungsaufwand, der an einem eigenen Gebäude entsteht und nicht zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehört, im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 11a Absatz 1 in Verbindung mit § 7h Absatz 2 oder des § 11b Satz 1 oder 2 in Verbindung mit § 7i Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 vorliegen. ²Dies gilt nur, soweit der Steuerpflichtige das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und diese Aufwendungen nicht nach § 10e Absatz 6 oder § 10i abgezogen hat. ³Soweit der Steuerpflichtige das Gebäude während des Verteilungszeitraums zur Einkunftserzielung nutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs zur Einkunftserzielung wie Sonderausgaben abzuziehen. ⁴Absatz 1 Satz 4 ist entsprechend anzuwenden.

(3) ¹Die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 kann der Steuerpflichtige nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen. ²Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Absatz 1 vorliegen, können die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 bei insgesamt zwei Gebäuden abziehen. ³Gebäuden im Sinne der Absätze 1 und 2 stehen Gebäude gleich, für die Abzugsbeträge nach § 52 Absatz 21 Satz 6 in Verbindung mit § 51 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe x oder Buchstabe y des Einkommensteuergesetzes 1987 in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Februar 1987 (BGBl. I S. 657) in Anspruch genommen worden sind; Entsprechendes gilt für Abzugsbeträge nach § 52 Absatz 21 Satz 7.

(4) ¹Sind mehrere Steuerpflichtige Eigentümer eines Gebäudes, so ist Absatz 3 mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Anteil des Steuerpflichtigen an einem solchen Gebäude dem Gebäude gleichsteht. ²Erwirbt ein Miteigentümer, der für seinen Anteil bereits Abzugsbeträge nach Absatz 1 oder Absatz 2 abgezogen hat, einen Anteil an demselben Gebäude hinzu, kann er für danach von ihm durchgeführte Maßnahmen im Sinne der Absätze 1 oder 2 auch die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 in Anspruch nehmen, die auf den hinzuerworbenen Anteil entfallen. ³§ 10e Absatz 5 Satz 2 und 3 sowie Absatz 7 ist sinngemäß anzuwenden.

(5) Die Absätze 1 bis 4 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden.