BFH IX R 4/24: Ist der entgeltliche Nießbrauchsverzicht jetzt steuerpflichtig? Chancen, Risiken und Steuerspartipps 2026

Wer Immobilien im Familienverbund überträgt, einen Vorbehaltsnießbrauch vereinbart oder einen späteren Verkauf des belasteten Objekts plant, muss seit dem Urteil des BFH vom 10.10.2025 besonders genau hinschauen. Mit dem Aktenzeichen IX R 4/24 hat der BFH die steuerliche Behandlung des entgeltlichen Verzichts auf ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück grundlegend neu justiert. 

Was früher häufig als nicht steuerbare Vermögensumschichtung eingeordnet wurde, kann heute steuerpflichtige Entschädigung sein. Für Eigentümer, Nießbraucher, Erbengemeinschaften und Familien mit Vermietungsimmobilien ist das eine Entscheidung mit erheblicher Tragweite.

Genau darin liegt die praktische Brisanz: In vielen Gestaltungen wird der Nießbrauch zunächst aus zivilrechtlichen, familiären oder erbschaftsteuerlichen Gründen vereinbart. Die Einkommensteuer auf eine spätere Ablösezahlung wird dagegen häufig übersehen oder zu optimistisch eingeschätzt. Das neue BFH-Urteil zwingt dazu, Ablösevereinbarungen nicht mehr nur rechtlich und wirtschaftlich, sondern auch einkommensteuerlich neu zu kalkulieren. Wer hier rechtzeitig gestaltet, kann Steuerfallen vermeiden und vorhandene Optimierungsspielräume gezielt nutzen. 

Was hat der BFH in IX R 4/24 entschieden?

Der BFH hat entschieden, dass das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 a EStG in Verbindung mit § 21 EStG sein kann, wenn der Nießbraucher das Grundstück im Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Außerdem stellt der BFH ausdrücklich klar, dass für die Anwendung des § 24 EStG keine rechtliche, wirtschaftliche oder tatsächliche Drucksituation erforderlich ist.

Damit verabschiedet sich das Gericht in einem zentralen Punkt von älterer Rechtsprechung. 

Der wirtschaftliche Gedanke der Entscheidung lautet: Wenn der Nießbraucher sein Recht tatsächlich nutzt, um Mieteinnahmen zu erzielen, dann ersetzt die Abfindung für den Verzicht nicht bloß ein Vermögensrecht, sondern wirtschaftlich die künftig wegfallenden Mieten. Genau deshalb behandelt der BFH die Zahlung als Ersatz für entgehende Einnahmen und ordnet sie der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu. 

Warum das Urteil für die Praxis so wichtig ist

Die Entscheidung betrifft nicht nur spektakuläre Einzelfälle mit hohen Abfindungssummen. Sie ist vor allem für die alltägliche Praxis relevant. In der vorweggenommenen Erbfolge wird der Nießbrauch häufig genutzt, um Mieteinnahmen bei der älteren Generation zu belassen und das Eigentum schon auf Kinder oder andere Familienangehörige zu übertragen. Kommt es später zu einem Verkauf, zu einer Neustrukturierung oder zu einer familieninternen Ablösung des Nießbrauchs, ist die einkommensteuerliche Beurteilung der Abfindung oft der wirtschaftlich entscheidende Punkt.

Gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder wertvollen Einzelobjekten können Ablösezahlungen schnell sechs- oder siebenstellige Größenordnungen erreichen. Dann macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Betrag netto nahezu vollständig zur Verfügung steht oder ob ein relevanter Teil der Zahlung der Einkommensteuer unterliegt. Das BFH-Urteil erhöht damit unmittelbar die Beratungsrelevanz für Immobilienfamilien, vermögende Privatpersonen und Unternehmerfamilien mit Privatvermögen.

Der Sachverhalt

Im Streitfall verfügte die Klägerin über ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück. Dieses Grundstück vermietete sie selbst und erzielte daraus Einkünfte. Nachdem die Eigentümer das Grundstück veräußert hatten, verzichtete sie im Jahr 2019 gegen eine Entschädigung in Millionenhöhe auf ihr Nießbrauchsrecht. Das Finanzamt hatte die Zahlung zunächst als privates Veräußerungsgeschäft behandelt. Das FG Münster gab der Klägerin zunächst recht. Der BFH hob dieses Urteil jedoch auf und verwies den Fall zur weiteren Aufklärung zurück. Entscheidend war aus Sicht des BFH nicht die Frage eines privaten Veräußerungsgeschäfts, sondern die Einordnung als Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen.  

§ 24 EStG und § 21 EStG: Die steuerliche Logik hinter dem Urteil

Die gesetzliche Grundlage ist im Ausgangspunkt klar. § 24 EStG erfasst Entschädigungen als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen. § 21 EStG ordnet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken den steuerbaren Einkünften zu. Der BFH verbindet beide Vorschriften nun dahin, dass eine Einmalzahlung für den Verzicht auf ein tatsächlich zur Vermietung eingesetztes Nießbrauchsrecht an die Stelle der künftig entfallenden Mieten treten kann.

Wichtig ist dabei: § 24 EStG schafft keine neue Einkunftsart. Die Vorschrift erweitert nicht die Steuerbarkeit, sondern ordnet Ersatzleistungen derjenigen Einkunftsart zu, zu der die weggefallenen Einnahmen gehört hätten. Genau deshalb war für den BFH ausschlaggebend, dass die Klägerin im Zeitpunkt des Verzichts selbst Vermietungseinkünfte erzielte. 

Was gilt seit 2026 als neues Risikosignal?

Das zentrale Risikosignal lautet: Ablösezahlungen für Nießbrauchsrechte an vermieteten Immobilien sind nicht mehr automatisch als steuerfreie Privatangelegenheit einzuordnen. Sobald der Nießbraucher die Immobilie tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte bezieht, spricht die neue BFH-Linie deutlich für Steuerbarkeit.

Ebenfalls wichtig ist, dass der BFH die frühere Vorstellung einer erforderlichen Zwangslage ausdrücklich verworfen hat. Wer also freiwillig, im Familienkreis oder aus rein wirtschaftlicher Vernunft auf das Recht verzichtet, kann sich nicht mehr mit dem Argument retten, es habe an äußerem Druck gefehlt.

Hinzu kommt ein weiterer Praxispunkt: Nach der BMF-Seite „Anwendung neuer BFH-Entscheidungen" ist IX R 4/24 mit Stand 10.05.2026 dort nicht aufgeführt. Das ändert nichts an der Bedeutung des Urteils, zeigt aber, dass die Verwaltungslage im Detail beobachtet werden sollte. Gerade bei offenen Fällen und Gestaltungen mit hohem wirtschaftlichem Volumen ist eine saubere Dokumentation und steuerliche Argumentation deshalb umso wichtiger. 

Wo liegen die Steuersparmöglichkeiten trotz des Urteils?

Auch wenn das Urteil die Steuerpflicht erweitert, bedeutet es nicht, dass jede Abfindung in voller Höhe steuerlich „verloren" ist. Im Gegenteil: Wer frühzeitig plant, kann die Belastung häufig spürbar reduzieren. 

1. Werbungskosten konsequent prüfen und dokumentieren

Der BFH hat den Fall an das Finanzgericht zurückverwiesen, damit unter anderem geprüft wird, ob im Zusammenhang mit der Entschädigung Werbungskosten angefallen sind. Das ist in der Praxis hochrelevant. Notar- und Vertragskosten, steuerliche Beratungskosten, rechtliche Begleitung, Wertermittlungskosten oder weitere veranlasste Aufwendungen können die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage im Einzelfall mindern. Ohne saubere Dokumentation bleibt dieses Potenzial jedoch häufig ungenutzt. 

2. Fünftelregelung nach § 34 EStG mitdenken

Entschädigungen im Sinne des § 24 Nr. 1 EStG können als außerordentliche Einkünfte nach § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG begünstigt sein. Genau deshalb hat der BFH offengelassen, ob im konkreten Fall eine Tarifermäßigung in Betracht kommt, und die weitere Sachaufklärung verlangt. Für die Praxis ist das eine echte Steuergestaltungschance: Eine sauber strukturierte Entschädigung mit echter Zusammenballung kann steuerlich günstiger sein als eine unüberlegt gestaltete Zahlungsabwicklung. 

3. Ablösebetrag nicht nur zivilrechtlich, sondern netto kalkulieren

In vielen Verhandlungen wird über die „faire" Abfindung gesprochen, ohne die Einkommensteuer sauber einzupreisen. Das ist riskant. Seit IX R 4/24 muss bei jeder Ablösung eines vermietungsbezogenen Nießbrauchsrechts geprüft werden, welcher Nettozufluss nach Steuern tatsächlich verbleibt. 

Genau hier lassen sich in der Praxis erhebliche Vorteile erzielen: Wer den Betrag, die Verteilung, mögliche Aufwendungen und die Voraussetzungen der Tarifermäßigung vor Vertragsabschluss strukturiert plant, kann spätere Überraschungen vermeiden. 

4. Grenzfälle sauber abgrenzen

Der BFH hat ausdrücklich offengelassen, ob seine neue Linie auch dann gilt, wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Verzichts gerade nicht vermietet war. In Fällen von Leerstand, bereits beendeter Vermietung, geplanter Eigennutzung oder Übergangsphasen kann die Einordnung daher anders ausfallen. Diese offene Flanke ist kein Nachteil, sondern ein Beratungsansatz: Wer den Sachverhalt präzise analysiert, kann rechtliche Unsicherheiten gezielt für eine tragfähige steuerliche Position nutzen. 

Welche Risiken sollten Mandanten jetzt besonders ernst nehmen?

Das größte Risiko liegt in überholten Annahmen. Viele ältere Gestaltungen basieren auf dem Gedanken, dass eine Ablösesumme für einen Nießbrauch im Privatvermögen typischerweise nicht einkommensteuerbar sei. Diese Sicht ist nach IX R 4/24 für vermietete Grundstücke in der klassischen Fallkonstellation nicht mehr belastbar.

Ein weiteres Risiko ist die fehlende Prüfung der Einkünftezurechnung. Das zeigt auch das Urteil des BFH vom 20.09.2024 (IX R 5/24) zur entgeltlichen Ablösung eines Nießbrauchs an GmbH-Anteilen. Dort betont der BFH, dass eine Entschädigung nach § 24 EStG nur dann steuerbar sein kann, wenn die entgehenden Einkünfte dem Empfänger steuerlich zuzurechnen wären. Für Immobilienfälle bedeutet das: Die konkrete Ausgestaltung des Nießbrauchs und die tatsächliche Vermietungssituation sind entscheidend.

Schließlich ist auch die Fünftelregelung kein Selbstläufer. Die bloße Steuerpflicht einer Entschädigung bedeutet nicht automatisch, dass die Tarifermäßigung greift. Wer hier ohne Prüfung plant, kann am Ende steuerpflichtig sein, ohne den gewünschten Progressionsvorteil zu erhalten. 

Warum die Entscheidung auch über den Nießbrauch hinaus wichtig ist

Die Linie des BFH beschränkt sich nicht isoliert auf Nießbrauchsrechte. Das zeigt auch die Entscheidung des BFH IX R 9/24 vom 04.12.2025 zur Entschädigung bei vorzeitiger Rückübertragung eines Erbbaurechts. Auch dort sieht der BFH eine steuerbare Entschädigung, wenn die Zahlung wirtschaftlich den Wegfall künftiger Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ersetzt. Damit wird deutlich: Der Senat verfolgt eine konsequente Linie zugunsten der Steuerbarkeit von Ersatzleistungen, wenn diese funktional an die Stelle laufender Vermietungseinkünfte treten.

Für die Praxis bedeutet das: Nicht nur klassische Nießbrauchsablösungen, sondern auch andere Vereinbarungen zur Aufgabe oder Rückgabe nutzungsbezogener Rechtspositionen sollten 2026 deutlich sorgfältiger geprüft werden. 

Praxishinweis für Mandanten

Wer einen Immobilienverkauf, eine familieninterne Umstrukturierung, eine Erbauseinandersetzung oder die Ablösung eines Nießbrauchs plant, sollte die Einkommensteuer vor der Vertragsunterzeichnung durchrechnen lassen. Entscheidend sind dabei nicht nur der Abfindungsbetrag, sondern auch die tatsächliche Vermietungssituation, die Einkünftezurechnung, mögliche Werbungskosten und die Frage, ob eine Tarifermäßigung nach § 34 EStG erreichbar ist.

Gerade bei hohen Vermögenswerten entscheidet oft nicht die juristische Grundidee der Gestaltung über den Erfolg, sondern die steuerliche Feinarbeit im Detail. Eine frühzeitige Beratung schafft Planungssicherheit, schützt vor späteren Nachzahlungen und eröffnet legale Gestaltungsoptionen, bevor Fakten geschaffen werden.