Steuergestaltung - Gewerbeimmobilien

Immobilien im Betriebsvermögen besitzen vom Erwerb über die Vermietung bis zum Verkauf Gestaltungsmöglichkeiten für die Steuerersparnis.

Diese Möglichkeiten ergeben sich aus:

• Abschreibungen
• Gewerbesteuerfreiheit
• Steuerstundung bei Verkaufsgewinns mittels Bildung von Rücklagen

Immobilien, die mindestens überwiegend gewerblich genutzt werden, bezeichnet man als Gewerbeimmobilien. Dazu zählen Büroimmobilien und Verwaltungsgebäude oder Produktionshallen.

Wohnhäuser mit einem gewerblich genutzten Anteil von mehr als 50% gelten ebenfalls als Gewerbeimmobilien.

1. Abschaffung

Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen, die dazu dienten, die Immobilie zu erwerben.

Dazu zählen z.B.:

• Fahrtkosten zur Besichtigung aller zur Auswahl stehenden Kaufobjekte,
• Bewirtungskosten der Geschäftspartner im Zusammenhang mit dem Erwerb,
• Maklergebühren,
• Notarkosten,
• Kaufpreis für Grundstück und Gebäude,
• Steuerberatungskosten für die Beratung im Vorfeld,
• Grunderwerbsteuer.

Die einzelnen Kaufpreisbestandteile sind bereits vertraglich aufzuteilen, damit der beste steuerliche Effekt entsteht. Dies ist sinnvoll, da die einzelnen Bestandteile eigene Abschreibungszeiträume besitzen.

Der Kaufpreis ist daher aufzuteilen in:

• Grund und Boden,
• Gebäude,
• Betriebsvorrichtungen,
• ggf. Finanzrücklagen.

Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Das Gebäude wird auf die Nutzungsdauer abgeschrieben; ggf. 33 Jahre.

Betriebsvorrichtungen werden kürzer abgeschrieben; z.B. 8 Jahre, 10 Jahre oder 15 Jahre o.a.

Mit erworbene Finanzrücklagen werden nicht abgeschrieben und unterliegen mit den Betriebsvorrichtungen auch nicht der Grunderwerbsteuer.

Es macht also Sinn einen möglichst hohen Kaufpreis für die Betriebsvorrichtungen und das Gebäude aufzuwenden. Das sichert Abschreibungsvolumen (Gebäude, Betriebsvorrichtung) und spart zum Teil Grunderwerbsteuer (Betriebsvorrichtung).

Die im Kaufvertrag vereinbarten Preise für die einzelnen Bestandteile sind auch für die Finanzverwaltung bindend. Jedoch darf kein Gestaltungsmissbrauch nachweisbar sein. Dann wäre der zivilrechtlich geschlossene Kaufvertrag nicht für die Besteuerung bindend.

Die Grunderwerbsteuer beträgt momentan in Deutschland zwischen 3,5% bis 6,5% auf den Kaufpreis erworbenen Immobilienbesitzes.

2. Vermietung und Verpachtung

Die durch Vermietung gewonnenen Einnahmen unterliegen der Versteuerung. Es gilt also diese Besteuerung so weit es geht zu reduzieren, indem alle Kosten angesetzt werden, die der Vermietung zuzurechnen sind.

Hierzu zählen z.B.:

• Abschreibungen (§ 7 EStG),
• Zinsen für die Finanzierung,
• laufende Erhaltungsaufwendungen,
• Grundsteuer,
• Energiekosten,
• Fahrtkosten zur Besichtigung des Objektes,
• Bewirtungskosten des Geschäftspartners,
• eigene Verwaltungskosten: Telefon, Büro...

3. Besteuerung

Vermietungen und Verpachtungen können grundsätzlich im Rahmen eines Betriebsvermögens oder im Privatvermögen erfolgen.

Im Privatvermögen entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Innerhalb eines Gewerbebetriebes entstehen gewerbliche Einkünfte, die dadurch erst einmal der Gewerbesteuer unterliegen würden.

Jedoch können bei reiner Vermögensverwaltung diese Einkünfte von der Gewerbesteuer befreit werden (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, erweiterte Grundstückskürzung).

Eine Minimierung der Gewerbesteuer in anderen Fällen kann durch die einfach Gewerbesteuerkürzung erfolgen (§ 9 Nr. 1 S. 1 GewStG). Her erfolgt zumindest eine Kürzung in Höhe von 1,2% des 1,4fachen des Einheitswertes des Grundstücks.

Zur Vermeidung der Nichtanerkennung der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags, sollten alle schädlichen Mitvermietungen neben dem eigentlichen Grundstücks vermieden werden.

Hinweis: Die Mitvermietungsgrenze sollte immer im Auge behalten werden. Dies besonders durch das Betreiben einer Photovoltaikanlage, um eine gewerbliche Infektion zu vermeiden.
Hier ist die Neufassung des § 9 Nr. 1 GewStG zu beachten.

4. Verkauf

Die Überlegungen, ob Immobilien im Privatvermögen erworben werden sollen oder in einem Betriebsvermögen, haben oft ihren Ursprung in den steuerlichen Folgen beim Verkauf.

• Vermietete Immobilien im Privatvermögen unterliegen nach einer Haltefrist von 10 Jahren keiner Ertragsbesteuerung.
• Erlöse aus Immobilienverkäufen aus einem Betriebsvermögen (Kapitalgesellschaft, gewerblich infizierte oder geprägte Personengesellschaft oder in einem Einzelunternehmen) unterliegen voll der jeweiligen Ertragsbesteuerung.

Der entstehende Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen

• dem Veräußerungspreis,
• abzüglich der Veräußerungskosten,
• abzüglich der Anschaffungskosten und
• zzgl. der Abschreibungsbeträge.

Bei Besteuerungspflicht (innerhalb der 10-Jahres-Frist oder aus einem Betriebsvermögen heraus) entstehen die jeweiligen Ertragsteuer:

• Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer
• Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag
• Gewerbesteuer

Greifen die Voraussetzungen für eine Vermietung und Verpachtung bzw. Vermögensverwaltung kann die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags zur Anwendung kommen, so dass die Gewerbesteuer entfällt.

5. Steuerstundung bei Veräußerung aus einem Betriebsvermögen

Gemäß § 6b EStG darf für einen Veräußerungsgewinn (vorausgesetzt Betriebsvermögen und Bilanzierung) eine Rücklage gebildet werden. § 6b EStG bietet die Möglichkeit, dass erzielte Veräußerungsgewinne von begünstigten, gesetzlich normierten Wirtschaftsgütern nicht sofort besteuert werden müssen.

Hierfür existieren nun zweierlei Möglichkeiten:

• Abzug des Veräußerungsgewinns im Wirtschaftsjahr des Verkaufs von den Kosten für das neu angeschaffte Wirtschaftsgut.
• Bildung einer gewinnmindernden Rücklage und Übertragung auf Wirtschaftsgüter, die in den folgenden 4 bzw. 6 Wirtschaftsjahren anschafft werden und Auflösung im Reinvestitionsjahr gegen Minderung der Anschaffungs- und Herstellungskosten.