Nießbrauch ablösen: BFH IX R 4/24 macht Verzichtsentgelt 2026 steuerpflichtig – so planen Sie die Gestaltung richtig

7 Fragen, die das Urteil beantwortet

1. Wann ist ein Verzichtsentgelt für Nießbrauch nach BFH IX R 4/24 steuerpflichtig
2. Warum qualifiziert der BFH die Abfindung als Entschädigung nach § 24 EStG
3. Welche Rolle spielt es, ob der Nießbraucher das Grundstück tatsächlich vermietet
4. Kann die Fünftelregelung nach § 34 EStG bei Nießbrauch-Ablösungen helfen
5. Welche Werbungskosten kann ich im Zusammenhang mit der Nießbrauch-Ablösung ansetzen
6. Wie sollte ein Nießbrauch-Verzichtsvertrag gestaltet und dokumentiert werden, um Steuerrisiken zu minimieren
7. Welche Alternativen zur Einmalabfindung gibt es, um Progression zu reduzieren

BFH-Urteil IX R 4/24 (10.10.2025) – Nießbrauch-Verzicht wird (wieder) einkommensteuerlich „scharf"

Wenn in Familiengestaltungen ein Nießbrauch (typisch: an einer vermieteten Immobilie) „vorzeitig" beendet wird, passiert das in der Praxis häufig gegen Abfindung: Der Nießbraucher verzichtet – die Kinder/Erbengemeinschaft können verkaufen, finanzieren oder umstrukturieren. Genau diese Abfindung hat der BFH mit IX R 4/24 in vielen Fällen einkommensteuerlich neu eingeordnet: 

Das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem privatvermögenszugehörigen Grundstück ist steuerbar als Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, wenn der Nießbraucher zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Damit wendet sich der BFH ausdrücklich gegen ältere Rechtsprechung (u. a. BFH X R 34/89).

1. Steuerbarkeit: Verzichtsentgelt = steuerbare Entschädigung (§ 24 Nr. 1a EStG), wenn der Nießbraucher „echter Vermieter" ist und Mieteinkünfte erzielt.
2. Kein „Druck"-Erfordernis für § 24: Für den Tatbestand des § 24 Nr. 1a EStG ist nicht erforderlich, dass der Steuerpflichtige beim Abschluss unter rechtlichem/wirtschaftlichem/tatsächlichem Druck stand (Abkehr von älterer Rechtsprechung).

Wichtig: Der BFH hat die Sache an das FG zurückverwiesen – u. a. zur Frage, ob Werbungskosten im Zusammenhang mit der Entschädigung abziehbar sind und ob § 34 EStG (Tarifermäßigung) für außerordentliche Einkünfte greifen kann.

Was ist die Systematik und Begründung des BFH?

Der BFH argumentiert wirtschaftlich:

• Ein Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie ist zwar ein Wirtschaftsgut.
• Wenn der Nießbraucher das Recht aber aktiv nutzt, um Mieten zu erzielen, ist der „wirtschaftliche Kern" dieses Rechts gerade der laufende Zufluss der Mieten.

Zusätzlich praxisrelevant: Der BFH stellt klar, dass die frühere „Zwangslage"-Anforderung nicht in den Tatbestand des § 24 hineingelesen werden soll; die Frage der „Zusammenballung" und damit der Tarifbegünstigung nach § 34 EStG ist davon zu trennen.

Rechtsstand 2026: Was man zur Nießbrauch-Gestaltung jetzt wissen muss

A) „Entgeltlicher Verzicht" ist nicht mehr automatisch „steuerneutral"
Die häufige Beratungserzählung („Ablösung Nießbrauch gegen Einmalzahlung ist Vermögensumschichtung") ist bei vermieteten Objekten und aktiver Vermieterstellung des Nießbrauchers riskant geworden.

1. Ist der Nießbraucher im Außenverhältnis Vermieter? (Mietverträge im eigenen Namen, Auftreten gegenüber Mietern) → dann spricht viel für § 24.
2. Zeitpunkt des Verzichts: BFH betont „zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet". Offen bleibt ausdrücklich, wie Fälle zu behandeln sind, wenn zum Verzichtszeitpunkt keine Vermietung mehr vorliegt. Das ist eine Gestaltungs- und Streitfeld-Zone.
3. Aufteilung Entgelt / unentgeltlicher Teil: Im Streitfall war ein Teil „wertmäßig" entgeltlich und ein darüber hinausgehender Betrag wurde als unentgeltlich zugewendet gesehen – solche Aufteilungen werden in der Praxis (Bewertung!) zentral.

Steuersparmöglichkeiten & Gestaltungsansätze

1) § 34 EStG als möglicher „Steuer-Glätter" (Tarifermäßigung)
Wenn das Verzichtsentgelt als Entschädigung nach § 24 steuerbar ist, stellt sich als nächstes die große Frage: Ist es „außerordentlich" i. S. d. § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG? Der BFH sagt: Das hängt von den Umständen ab und muss das FG klären. In der Gestaltung bedeutet das:

• Dokumentation des „Zusammenballungscharakters" (Einmalzahlung statt laufender Mieten) und der besonderen Umstände der Beendigung.
• Ziel: Fünftelregelung/Tarifermäßigung als Entlastung, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Der BFH weist ausdrücklich darauf hin, dass das FG klären muss, ob Werbungskosten i. S. d. § 9 EStG im Zusammenhang mit der Entschädigung angefallen sind (z. B. Rechts-/Notarkosten, Beratung, ggf. Finanzierungskosten in engem Zusammenhang). In der Praxis: Kosten sauber zuordnen und nachweisen – das ist oft der unmittelbarste „Steuerspar"-Hebel.

Da der BFH die Steuerbarkeit an „tatsächlich vermietet" koppelt, wird 2026 entscheidend, welcher Status am Stichtag vorliegt (vermietet, leerstehend, Eigennutzung, Umstrukturierung des Mietvertrags). Hier liegt ein potenzielles Gestaltungsfeld – aber mit hoher Missbrauchs- und Streitgefahr. Der Punkt ist: nicht erst beim Notartermin prüfen, sondern früh im Projektplan.

Wenn eine Einmalzahlung Progression auslöst, wird in der Praxis häufig über Raten/Zeitraumzahlungen nachgedacht. Ob und wie das steuerlich wirkt, hängt stark von Vertragsgestaltung und Qualifikation ab; IX R 4/24 liefert dafür keine „One size fits all"-Antwort – aber es macht die Progressionswirkung zur Pflichtprüfung.

Einordnung in die Nießbrauch-Thematik (Rechtsprechung/Verwaltung)

• Der BFH grenzt sich ausdrücklich von älterer BFH-Rechtsprechung ab und merkt an, dass der X. Senat an der alten Linie nicht festhält.
• In der Beratungspraxis wurde das Urteil breit aufgegriffen, z. B. bei EY (Fachmeldung) und DATEV (Kurzkommentar).

Es gibt 2025 ein BMF-Schreiben zum Vorbehaltsnießbrauch im betrieblichen Kontext (hier: § 6 Abs. 3 EStG/Buchwertübertragung bei Gewerbebetrieb unter Vorbehaltsnießbrauch). Das betrifft zwar nicht unmittelbar die § 21/§ 24-Immobilienfrage aus IX R 4/24, zeigt aber: Nießbrauch bleibt auch 2026 ein Bereich, in dem Verwaltung und BFH aktiv „nachschärfen".