Schuldzinsen bei gemischter Nutzung des Grundvermögens

BFH Urteil vom 04.02.2020 (IX R 1/18) Abzug von Schuldzinsen bei Herstellung und anschließender teilweiser Veräußerung eines Mehrfamilienhauses; Zuordnung von Darlehenszinsen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

In dem Urteil kamen die Richter zu der Ansicht, dass die anteilige Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, nach denjenigen Kriterien zu beurteilen ist, die die Rechtsprechung zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt hat.

Ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den Herstellungskosten eines künftig der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudeteils liegt in diesen Fällen nur vor, wenn die Herstellungskosten des später vermieteten Gebäudeteils sowie diejenigen des später veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden und der Steuerpflichtige sodann mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich jene Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

So verhält es sich, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist. Der wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bestimmten Einkunftsart kann grundsätzlich nicht durch einen bloßen Willensakt des Steuerpflichtigen begründet werden.

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Vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude

Der BFH hatte sich in einem Urteil vom 16.9.2015 (IX R 12/14) zur vertragliche Kaufpreisaufteilung beim Kauf von Grundstücken geäußert.

Hierbei kamen die Richter zu der Ansicht, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der Abschreibung auf das Gebäude zu Grunde zu legen sei, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

In der Urteilsbegründung führten die Richter aus, dass die Höhe der Gebäude-AfA sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude richtet. Die Höhe der Anschaffungskosten bildet die Grundlage für die Bestimmung der AfA. Ihre Ermittlung unterliegt dem FG als Tatsacheninstanz. Dies gelte auch für die Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude einerseits und dazu gehörendem Grund und Boden andererseits.

Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen.

Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung - zu Gunsten des Verkäufers - ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung.

Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg
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Vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude

Der BFH hatte sich in einem Urteil vom 16.9.2015 (IX R 12/14) zur vertragliche Kaufpreisaufteilung beim Kauf von Grundstücken geäußert.

Hierbei kamen die Richter zu der Ansicht, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der Abschreibung auf das Gebäude zu Grunde zu legen sei, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

In der Urteilsbegründung führten die Richter aus, dass die Höhe der Gebäude-AfA sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude richtet. Die Höhe der Anschaffungskosten bildet die Grundlage für die Bestimmung der AfA. Ihre Ermittlung unterliegt dem FG als Tatsacheninstanz. Dies gelte auch für die Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude einerseits und dazu gehörendem Grund und Boden andererseits.

Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen.

Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung - zu Gunsten des Verkäufers - ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung.

Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

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Entgeltaufteilung beim Gesamtverkaufspreis

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat hinsichtlich der Aufteilung eines pauschalen Gesamtkaufpreises, der mehrere unterschiedlich zu besteuernde Leistungen beinhaltet, Stellung bezogen. Unternehmen haben solche pauschalen Gesamtkaufpreise aufzuteilen. Das BMF-Schreiben (vom 28.11.2013, IV D 2 - S 7200/13/10004) erläutert das Aufteilungsverfahren.

Mit diesem BMF-Schreiben reagiert der Gesetzgeber auf einen BFH-Beschluss (03.04.2013, V B 125/12). Der BFH war dort der Meinung, dass die Aufteilung eines Gesamtverkaufspreises nach der einfachsten möglichen Aufteilungsmethode zu erfolgen hat. Sollte ein Unternehmen die im Rahmen eines Gesamtverkaufspreises gelieferten Gegenstände auch einzeln liefern, so ist der Gesamtverkaufspreis grundsätzlich aufgrund der Einzelverkaufspreise aufzuteilen.

Ausgangspunkt der BFH-Entscheidung war die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises und die Ermittlung der umsatzsteuerlichen Bemessungsgrundlage bei sogenannten Spar-Menüs in einem Schnellimbissrestaurant.

Das BMF-Schreiben legt dar, dass Unternehmen, die mehrere unterschiedlich zu besteuernde Leistungen erbringen und zu einem pauschalen Gesamtverkaufspreis anbieten, das einheitliche Entgelt sachgerecht aufzuteilen haben. Die Aufteilung hat hierbei mit der einfachsten möglichen Berechnungs- oder Bewertungsmethode zu erfolgen. Dabei muss die Aufteilung zu einem sachgerechten Ergebnis führen.

Unternehmen, die ihre Leistungen im Rahmen von Gesamtverkaufspreisen erbringen, diese Leistungen aber auch einzeln anbieten, haben ihre Gesamtverkaufspreise grundsätzlich nach dem Verhältnis der Einzelverkaufspreise der entsprechenden Leistungen aufzuteilen. Parallel dazu ist eine Aufteilung aber auch auf Basis der einzelnen Wareneinsätze zulässig, wenn diese Aufteilungsmethode gleich einfach ist und zu sachgerechten Ergebnissen führt.

Zu beachten ist dringend, dass die Aufteilung des Gesamtverkaufspreises in unterschiedlich zu besteuernde Leistungen eine Pflichtangabe in der Rechnungsstellung ist (§ 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 8 UStG).

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg

 
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Entgeltaufteilung beim Gesamtverkaufspreis

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat hinsichtlich der Aufteilung eines pauschalen Gesamtkaufpreises, der mehrere unterschiedlich zu besteuernde Leistungen beinhaltet, Stellung bezogen. Unternehmen haben solche pauschalen Gesamtkaufpreise aufzuteilen. Das BMF-Schreiben (vom 28.11.2013, IV D 2 - S 7200/13/10004) erläutert das Aufteilungsverfahren.

Mit diesem BMF-Schreiben reagiert der Gesetzgeber auf einen BFH-Beschluss (03.04.2013, V B 125/12). Der BFH war dort der Meinung, dass die Aufteilung eines Gesamtverkaufspreises nach der einfachsten möglichen Aufteilungsmethode zu erfolgen hat. Sollte ein Unternehmen die im Rahmen eines Gesamtverkaufspreises gelieferten Gegenstände auch einzeln liefern, so ist der Gesamtverkaufspreis grundsätzlich aufgrund der Einzelverkaufspreise aufzuteilen.

Ausgangspunkt der BFH-Entscheidung war die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises und die Ermittlung der umsatzsteuerlichen Bemessungsgrundlage bei sogenannten Spar-Menüs in einem Schnellimbissrestaurant.

Das BMF-Schreiben legt dar, dass Unternehmen, die mehrere unterschiedlich zu besteuernde Leistungen erbringen und zu einem pauschalen Gesamtverkaufspreis anbieten, das einheitliche Entgelt sachgerecht aufzuteilen haben. Die Aufteilung hat hierbei mit der einfachsten möglichen Berechnungs- oder Bewertungsmethode zu erfolgen. Dabei muss die Aufteilung zu einem sachgerechten Ergebnis führen.

Unternehmen, die ihre Leistungen im Rahmen von Gesamtverkaufspreisen erbringen, diese Leistungen aber auch einzeln anbieten, haben ihre Gesamtverkaufspreise grundsätzlich nach dem Verhältnis der Einzelverkaufspreise der entsprechenden Leistungen aufzuteilen. Parallel dazu ist eine Aufteilung aber auch auf Basis der einzelnen Wareneinsätze zulässig, wenn diese Aufteilungsmethode gleich einfach ist und zu sachgerechten Ergebnissen führt.

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Kaufpreisaufteilung des Wohneigentums

Die Kaufpreisaufteilung von Wohneigentum kann nach der vereinfachten Methode durch Ansatz pauschalierter Gebäudewertanteile erfolgen.
(vgl. OFD Hamburg O 2000-2/85/ St414 vom 24.10.1996).

Beispiel
Baujahr des Gebäudes1958
Anschaffungs-/Herstellungsdatum01.10.2011
Miteigentumsanteil1/12
Grundstücksgröße1097 qm
Wohnfläche140 qm
Stadteil Bramfeld2 Stadtteilgruppe
Gebäudealter53 Jahre
Anteilige Grundstücksfläche91 qm
Anteilige Grundstücksfläche
auf 1 qm Wohnfläche0,65 qm/qm
 
Gebäudewertanteil lt. Stadtteilgruppe: 71%
entspricht:
Anteil Gebäude (Bemessungsgrundlage AfA) 142.067,00
Anteil Grund und Boden 58.027,00
Anschaffungskosten gesamt: 58.027,00
 
Berechnung der AfA für das Jahr der Anschaffung/ Herstellung und den Folgejahren
gem.
§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG (2 v.H.)
Anteilig für 3 Monate im Kalenderjahr 2011 711,00
Ab Kalenderjahr 2012 jährlich 2.842,00
Sollten Sie Fragen bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben oder brauchen Sie grundsätzlich Hilfe bei der steuerlich günstigsten Gestaltung bei Immobilienkäufen, sprechen Sie mich gern an.

cpm - Steuerberater Clas-Peter Müller, Hamburg
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Kaufpreisaufteilung des Wohneigentums

Die Kaufpreisaufteilung von Wohneigentum kann nach der vereinfachten Methode durch Ansatz pauschalierter Gebäudewertanteile erfolgen.(vgl. OFD Hamburg O 2000-2/85/ St414 vom 24.10.1996).

Beispiel

Baujahr des Gebäudes1958
Anschaffungs-/Herstellungsdatum01.10.2011
Miteigentumsanteil1/12
Grundstücksgröße1097 qm
Wohnfläche140 qm
Stadteil Bramfeld2 Stadtteilgruppe
Gebäudealter53 Jahre
Anteilige Grundstücksfläche91 qm
Anteilige Grundstücksfläche
auf 1 qm Wohnfläche0,65 qm/qm
 Gebäudewertanteil lt. Stadtteilgruppe: 71% entspricht: Anteil Gebäude (Bemessungsgrundlage AfA) 142.067,00 Anteil Grund und Boden 58.027,00 Anschaffungskosten gesamt: 58.027,00  Berechnung der AfA für das Jahr der Anschaffung/ Herstellung und den Folgejahrengem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG (2 v.H.)Anteilig für 3 Monate im Kalenderjahr 2011 711,00 Ab Kalenderjahr 2012 jährlich 2.842,00 Sollten Sie Fragen bei der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben oder brauchen Sie grundsätzlich Hilfe bei der steuerlich günstigsten Gestaltung bei Immobilienkäufen, sprechen Sie mich gern an.

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