Immobilienverkauf in Österreich (Wien): Steuerliche Folgen für deutsche Eigentümer

Bei internationalen Geschäften sind grundsätzlich neben den nationalen Gesetzen auch die ausländischen Gesetze und die entsprechenden DBA zu beachten.

Im speziellen Fall bei Immobiliengeschäften in Österreich gelten folgende Regelungen:

• Zuständigkeit für den Veräußerungsgewinn: Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Österreich werden Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert, in dem das Vermögen belegen ist. Für eine Wiener Wohnung liegt das Besteuerungsrecht für den Veräußerungsgewinn somit bei Österreich (Art. 13 Abs. 1 DBA). Deutschland stellt diese Einkünfte grundsätzlich von der inländischen Besteuerung frei und wendet die Freistellung mit Progressionsvorbehalt an (Methodenartikel des DBA i.V.m. § 32b EStG).
• Österreichische Ebene (ImmoESt): In Österreich unterliegen private Grundstücksveräußerungen seit 2012 grundsätzlich der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Der besondere Steuersatz beträgt 30% (§ 30a Abs. 1 öEStG 1988). Bei Alt-Grundstücken gelten Pauschalregeln, die in der Praxis auf eine effektive Steuer von 18% des Verkaufserlöses hinauslaufen (steuerpflichtige Bemessungsgrundlage pauschal 60% des Erlöses × 30%). Die Entrichtung erfolgt regelmäßig über den Parteienvertreter (Notar/RA) im Rahmen der Selbstberechnung.
• Deutsche Ebene – ob und wie der Gewinn wirkt: Deutschland besteuert den ausländischen Veräußerungsgewinn nicht, bezieht ihn aber grundsätzlich in den Progressionsvorbehalt ein. Das erhöht den Steuersatz, der auf Ihre übrigen, in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte angewendet wird (§ 32b EStG). Dabei sind die ausländischen Einkünfte nach deutschen Grundsätzen zu ermitteln (u.a. § 23 EStG für die 10‑Jahres-Frist und die Eigennutzungsbefreiung; bei Vermietung inkl. AfA-Basisfortschreibung).

Details zu deutschem Recht

§ 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte):

• Steuerpflichtig wäre der Gewinn bei einem inländischen Objekt, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen, es sei denn, die Immobilie wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt (entweder durchgehend seit Anschaffung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangehenden Jahren).
• Für den Progressionsvorbehalt wird (vereinfacht) der „deutsche" Gewinn ermittelt: Veräußerungspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten, minus Herstellungskosten/Modernisierungen, zuzüglich Abzug der bereits in der Vergangenheit geltend gemachten AfA (bei Vermietung), zuzüglich/abzüglich Veräußerungsnebenkosten. Bei vermieteten Objekten mindert die AfA die deutsche Buchwertbasis und erhöht damit einen etwaigen Gewinn.

• § 32b EStG (Progressionsvorbehalt):
  • Nach dem DBA freigestellte ausländische Einkünfte werden grundsätzlich in den Steuersatz einbezogen (Progressionsvorbehalt). Das betrifft – anders als bei EU/EWR‑Mieteinkünften, für die seit 2009 ausnahmsweise kein Progressionsvorbehalt mehr greift – private Veräußerungsgewinne aus Immobilien weiterhin.
  • Praktische Folge: Der in Deutschland zu besteuernde „Rest" (z.B. Gehalt, Renten, inländische Vermietung) wird mit einem höheren Steuersatz besteuert, als wenn der (in Deutschland steuerfreie) österreichische Gewinn nicht existierte.

DBA-Zuordnung und deutsche Verfahrensfragen

• DBA-Regel: Österreich darf die Veräußerungsgewinne aus der Wiener Wohnung besteuern (Art. 13 Abs. 1 DBA). Deutschland stellt frei, jedoch mit Progressionsvorbehalt (Methodenartikel – Freistellungsmethode). Eine Anrechnung der österreichischen ImmoESt in Deutschland findet nicht statt, weil Deutschland den Gewinn nicht besteuert (keine Anrechnungsmethode).
• Deutsche Steuererklärung:
  • Der österreichische (nach DBA freigestellte) Veräußerungsgewinn ist in der Anlage AUS als „nach DBA steuerfreie Einkünfte" zu erfassen, damit der Progressionsvorbehalt korrekt berechnet wird. Eine Eintragung in Anlage SO ist in der Regel nicht erforderlich, weil in Deutschland keine Steuer entsteht; maßgeblich ist die Anlage AUS zur Erfassung der freigestellten ausländischen Einkünfte.
  • Die Ermittlung der in den Progressionsvorbehalt einzubeziehenden Einkünfte erfolgt nach deutschem Recht (vgl. § 23 EStG‑Systematik; bei Vermietung deutsche AfA-Systematik).

Wie wirkt die deutsche 10‑Jahres-Frist praktisch?

• Verkauf nach mehr als 10 Jahren seit Anschaffung: Nach deutschem Recht läge kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Für den Progressionsvorbehalt gibt es dann typischerweise keinen positiven Betrag, der in die Steuersatzberechnung einfließt; damit entfällt regelmäßig auch die progressionssteigernde Wirkung. Österreichische ImmoESt kann trotzdem anfallen (österreichische Regeln sind unabhängig von § 23 EStG).
• Verkauf innerhalb von 10 Jahren:
  • Eigennutzung i.S.d. § 23 EStG: Wäre das Objekt (hypothetisch) nach deutschem Recht wegen Eigennutzung steuerfrei, ist für den Progressionsvorbehalt in der Praxis regelmäßig kein positiver deutscher Veräußerungsgewinn anzusetzen. Damit – trotz DBA‑Freistellung – regelmäßig keine progressionssteigernde Wirkung.
  • Keine Eigennutzung (z.B. Vermietung/Leerstand): Nach deutschem Recht entstünde ein (hypothetisch) steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Deutschland besteuert ihn wegen des DBA nicht, bezieht ihn aber grundsätzlich in den Progressionsvorbehalt ein. Das kann den Steuersatz auf andere deutsche Einkünfte etwas erhöhen.

Miteigentum und Zurechnung

• Jeder Miteigentümer erklärt seinen anteiligen (ausländischen) Veräußerungsgewinn. Die DBA‑Freistellung und der Progressionsvorbehalt erfolgen personenbezogen.

Formales – was in Deutschland typischerweise zu tun ist

• Erklärung in Deutschland:
  • Anlage AUS: Eintrag als „nach DBA steuerfreie Einkünfte" mit Progressionsvorbehalt (private Veräußerungsgeschäfte – ausländische Immobilien). Belege: Kauf-/Verkaufskaufvertrag, Kostenaufstellungen, AfA‑Nachweise (bei Vermietung), Nachweis der in Österreich einbehaltenen/abgeführten ImmoESt.
  • Keine Anrechnung österreichischer ImmoESt in Deutschland (Freistellungsmethode, nicht Anrechnung).

Sonderhinweise und typische Fallstricke

• Maßgeblicher Zeitpunkt: Für § 23 EStG ist bei Immobilien regelmäßig der Zeitpunkt des obligatorischen Vertragsabschlusses (notarieller Kaufvertrag) für die 10‑Jahres-Frist entscheidend. Haltefrist knapp? Prüfen, ob Datum von Anschaffung/Verkauf die Frist überschreitet.
• Eigennutzung: Die deutsche Eigennutzungsbefreiung greift nur, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S.d. § 23 EStG vorlag. Nutzung durch Dritte (z.B. volljährige Kinder ohne Haushaltszugehörigkeit) genügt nicht ohne Weiteres.
• AfA und Verbesserungen: Bei zuvor vermieteten Objekten mindern deutsche AfA die Buchwertbasis für die hypothetische Gewinnermittlung; wertsteigernde Maßnahmen (Herstellung/Modernisierung) erhöhen die Anschaffungskosten. Das beeinflusst den Betrag für den Progressionsvorbehalt.

Checkliste Unterlagen (für eine saubere Einordnung und die Erklärung)

• Kaufvertrag (Anschaffungsdatum/-preis), Kaufnebenkosten (GrESt AT, Notar, Makler).
• Nachweise zu Modernisierungen/Herstellungskosten.
• Vermietungsunterlagen (Zeiträume), AfA-Bemessungsgrundlage und bisher in Deutschland geltend gemachte AfA.
• Geplanter/vereinbarter Verkaufspreis, Veräußerungsnebenkosten (Makler/Notar/RA).
• Selbstberechnungsbeleg/Nachweis der abgeführten österreichischen ImmoESt. RIS § 30a öEStG 19885.

Wichtige Punkte für eine individuelle Beurteilung
Um eine konkrete Einschätzung (inkl. möglicher Progressionswirkung) geben zu können, werden folgende Unterlagen und Auskünfte benötigt:

• Anschaffungsdatum und -preis (inkl. Nebenkosten)
• Bisherige Nutzung (Selbstnutzung vs. Vermietung; genaue Zeiträume)
• Investitionen/Modernisierungen (Beträge, Jahre)
• Voraussichtlicher Verkaufspreis und Veräußerungsnebenkosten
• Eigentumsquote bei Gesellschaften