Überschussprognose bei verbilligter Wohnungsvermietung

Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich mit Urteil vom 03.11.2017 (11 K 3115/14 E) zur Überschussprognose bei der verbilligten Vermietung von Wohnungen an nahe Angehörige geäußert.

Hierbei ging es auch um die Ermittlung des Entgeltes bzw. der Entgeltlichkeitsquote für die Überschussprognose. Gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 des Einkommensteuergesetzes sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.

Sie sind gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 EStG bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Macht der Steuerpflichtige Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Überlassung von Wohnraum geltend, kann sich eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten aus § 21 Abs. 2 EStG in der bis einschließlich 2011 geltenden Fassung ergeben, wenn die Miete 56 % der ortsüblichen Marktmiete unterschreitet.

Liegt der Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Marktmiete, verlangt der BFH bis einschließlich zum Veranlagungszeitraum 2011 die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht (BFH Urteil vom 5.11.2002 IX R 48/01, Bundessteuerblatt – BStBl. – II 2003, 646).

Fällt eine Überschussprognose danach positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist dies nicht der Fall, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen zu § 21 Abs. 2 EStG abzugsfähig.

Die gezahlte Miete beträgt im geurteilten Fall nur 72,43 % der ortsüblichen Marktmiete, da bei deren Ermittlung entgegen der Ansicht der Kläger ein Zuschlag für die überlassene Einbauküche, die Waschmaschine und den Trockner zu berücksichtigen ist. Diesen Möblierungszuschlag setzt der Senat in Höhe einer monatlichen AfA zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4% bei der Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete an.

Die ortsübliche Marktmiete gem. § 21 Abs. 2 EStG lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bindungswirkung kommt dem Mietspiegel nicht zu. Das Finanzgericht hat als Tatsacheninstanz die Möglichkeit, auch individuelle Umstände im Rahmen einer Schätzung zu berücksichtigen.

Die ortsübliche Miete umfasst neben der monatlichen Kaltmiete auch die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten. Bei Rückgriff auf einen Mietspiegel kann zu Gunsten des Steuerpflichtigen zur Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete der untere Rand einer ausgewiesenen Preisspanne angesetzt werden.

In der mietrechtlichen Literatur und der finanzgerichtlichen Rechtsprechung wird ein Möblierungszuschlag auf die (Kalt-) Miete als üblich angesehen. Der Vermieter räumt dem Mieter sachlich ein Mehr an Gebrauchsmöglichkeiten ein. Durch die Anschaffung von Möbeln oder anderen Einrichtungs- und Gebrauchsgegenständen erspart der Mieter eigene Aufwendungen für Gegenstände, die einen erheblichen Wert haben können. Daraus resultiert unter fremden Dritten regelmäßig eine Erhöhung der ortsüblichen Kaltmiete. Auf eine fehlende Umlagefähigkeit nach der Betriebskostenverordnung kommt es daher entgegen der Ansicht der Kläger nicht an.

Zur Bestimmung der Höhe eines Möblierungszuschlags finden sich unterschiedliche Ansätze. Einerseits lassen sich Zuschläge zwischen 2 % und 30 % auf die Kaltmiete vertreten.

Vorzugswürdig ist der Ansatz der Abschreibung von den Anschaffungskosten der mitvermieteten Möbel unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung zugunsten des Vermieters, da diese AfA im Regelfall ohnehin für die Einkommensteuererklärung ermittelt werden muss.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg