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Totalüberschussprognose bei begrenzter Restnutzungsdauer: 18 Jahre Gebäudenutzung – was gilt wirklich?

Einkommensteuer Privatpersonen
Montag, 22. Juni 2026

Wer eine Immobilie vermietet und dabei Verluste macht, steht früher oder später vor einer steuerlichen Herausforderung: Das Finanzamt verlangt eine sogenannte Totalüberschussprognose. Diese dient dazu, nachzuweisen, dass die Vermietung trotz vorübergehender Verluste langfristig einen positiven Überschuss erwirtschaften wird.

Doch was passiert, wenn die Restnutzungsdauer des Gebäudes auf nur noch 18 Jahre festgesetzt wurde? Verkürzt sich dann automatisch auch der Prognosezeitraum für die steuerliche Prüfung?

Diese Frage stellen sich Vermieter, insbesondere wenn sie ein älteres Gebäude erworben haben oder ein Gutachten zur Restnutzungsdauer vorliegt.

Die kurze Antwort vorab: Nein, die begrenzte Restnutzungsdauer des Gebäudes verkürzt den Zeitraum für die Totalüberschussprognose in der Regel nicht. Doch warum ist das so, und welche Unterschiede gibt es zu beachten?

Der Standard-Prognosezeitraum: 30 Jahre als Faustregel

Das Finanzamt prüft bei der Totalüberschussprognose, ob der Steuerpflichtige über die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie einen positiven Überschuss erzielen wird. Dabei gilt grundsätzlich ein Zeitraum von 30 Jahren als Maßstab. Dieser Zeitraum beginnt in der Regel mit der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes und gilt als ausreichend lang, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Vermietung zu bewerten.

Die 30 Jahre sind keine willkürliche Zahl, sondern beruhen auf langjähriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Sie spiegeln die typische Betrachtungsweise wider, dass eine Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt sein sollte und nicht nur kurzfristige Gewinne erzielen muss. Wer also eine Immobilie vermietet und in den ersten Jahren Verluste macht, muss nachweisen, dass sich diese Verluste über den gesamten Betrachtungszeitraum wieder auffangen lassen.

Für die Prognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger abzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst - sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist - einen Zeitraum von 30 Jahren (s. auch BFH-Urteile vom 9. Juli 2003). Dieser beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes; in Fällen der RdNr. 28 EStH mit dem Zeitpunkt, zu dem wegen Veränderung der Verhältnisse der nachträgliche Wegfall oder die nachträgliche Begründung der Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen ist, und im Fall der Vermietung nach vorheriger Selbstnutzung mit Beendigung der Selbstnutzung.
Bei der Ermittlung des Totalüberschusses ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln; private Veräußerungsgewinne sind nicht in die auf eine Vermietungstätigkeit bezogene Prognose einzubeziehen, unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Höhe sie nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung unterliegen.
Die Einkunftserzielungsabsicht ist in der Regel jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert zu prüfen. Abweichend hiervon ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen eine objekt‑, d. h. wohnungsbezogene Prüfung durchzuführen.

Restnutzungsdauer vs. Prognosezeitraum: Ein wichtiger Unterschied

Hier kommt es nun auf eine entscheidende Unterscheidung an. Viele Vermieter verwechseln die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Prognosezeitraum für die Totalüberschussprognose. Beide Begriffe klingen ähnlich, haben aber unterschiedliche steuerliche Bedeutungen.

Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich oder technisch genutzt werden kann. Sie ist maßgeblich für die Abschreibung (AfA). Wer ein Gutachten vorlegt, das eine Restnutzungsdauer von z.B. nur 18 Jahren attestiert, kann statt der üblichen 2% Abschreibung (bei 50 Jahren Nutzungsdauer) eine deutlich höhere AfA-Rate geltend machen; z.B. 5, 5% oder mehr. Das senkt den steuerpflichtigen Gewinn und spart Steuern.

Der Prognosezeitraum für die Totalüberschussprognose hingegen dient einem anderen Zweck: Er soll sicherstellen, dass die Vermietung als echte Einkunftserzielungsabsicht gilt und nicht als sogenannte "Liebhaberei" eingestuft wird. Und hier kommt die zentrale Erkenntnis:

Für die Prognose ist nicht die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und gegebenenfalls seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger maßgeblich.

Das bedeutet konkret: Selbst wenn Ihr Gebäude nur noch 18 Jahre technisch nutzbar ist, müssen Sie die Totalüberschussprognose für 30 Jahre erstellen; sofern Ihre Vermietung nicht ausnahmsweise befristet ist.

Wann verkürzt sich der Prognosezeitraum wirklich?

Es gibt jedoch eine Ausnahme, bei der der Prognosezeitraum tatsächlich verkürzt wird: Wenn die Vermietung selbst von vornherein zeitlich begrenzt ist. Das kann beispielsweise der Fall sein bei:

Befristeten Mietverträgen mit einer maximalen Laufzeit von 18 Jahren
Dinglichen Wohnungsrechten, die nur für einen begrenzten Zeitraum eingeräumt werden
Geplantem Eigenbezug oder Verkauf innerhalb eines konkreten Zeitrahmens

In diesen Fällen hat der Bundesfinanzhof in einem Grundsatzurteil vom 29. Mai 2018 (IX R 8/17) klargestellt, dass der Prognosezeitraum auf die Dauer der tatsächlichen oder voraussichtlichen entgeltlichen Nutzungsüberlassung begrenzt ist. Wenn also beispielsweise ein dingliches Wohnungsrecht nur für 10 Jahre eingeräumt wird, muss die Totalüberschussprognose auch nur für diese 10 Jahre erstellt werden.

Was bedeutet das für Vermieter mit begrenzter Restnutzungsdauer?
Wenn Sie eine Immobilie mit einer Restnutzungsdauer von z.B. 18 Jahren besitzen, aber eine unbefristete Vermietung anstreben, müssen Sie folgende Punkte beachten:

Die Totalüberschussprognose erstreckt sich über 30 Jahre; unabhängig von der technischen Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes.
Die höhere AfA ist trotzdem möglich. Sie können von der verkürzten Restnutzungsdauer profitieren und höhere Abschreibungsbeträge geltend machen, was Ihre steuerliche Situation verbessert.
Realistische Annahmen sind entscheidend. Die Finanzbehörden erwarten bei einer Prognose über 30 Jahre realistische Annahmen zu Mieteinnahmen, Werbungskosten und Instandhaltungsaufwendungen. Übertriebene Mietsteigerungserwartungen oder das Ausblenden von Leerstandsrisiken können zur Aberkennung der Einkünfteerzielungsabsicht führen.
Frühere Jahre fließen ein. Haben Sie die Immobilie bereits länger im Eigentum, müssen bereits entstandene Vermietungseinkünfte oder Verluste aus früheren Jahren in die Prognose einbezogen werden.

Fazit: Trennen Sie die beiden Aspekte bewusst

Die Festsetzung der Restnutzungsdauer auf 18 Jahre beeinflusst zwar die Höhe Ihrer jährlichen Abschreibung, nicht aber den Zeitraum der Totalüberschussprognose. Beide Regelungen dienen unterschiedlichen steuerlichen Zwecken und sollten getrennt betrachtet werden.

Als Vermieter sollten Sie darauf achten, eine solide und nachvollziehbare Totalüberschussprognose zu erstellen, die über 30 Jahre einen positiven Gesamtüberschuss ausweist. Gleichzeitig können Sie die verkürzte Restnutzungsdauer nutzen, um Ihre Steuerlast durch höhere Abschreibungen zu senken. So nutzen Sie beide steuerlichen Instrumente optimal - und vermeiden unangenehme Überraschungen bei einer möglichen Betriebsprüfung.

Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, wenn das Entgelt nicht weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt.

Beträgt das Entgelt 50% und mehr, jedoch weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose zu prüfen (vgl. RdNr. 37 EStH). Führt diese zu positiven Ergebnissen, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, muss die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar.

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