Mieterabfindung und Anwaltskosten: Steuerliche Absetzbarkeit bei Neuvermietung

Dieser Artikel befasst sich mit der steuerlichen Absetzbarkeit von Abfindungszahlungen an Mieter.

Kurze Zusammenfassung vorab:

• Anerkennungschance: Gut, wenn die Abfindung/Anwaltskosten klar der Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses zur Vorbereitung einer zeitnahen Anschlussvermietung zuordnen; kritisch, wenn der Fokus der Finanzverwaltung auf eine evtl. (ursprüngliche) Eigennutzungsabsicht liegt. Entscheidend ist die belegte Willensänderung zugunsten der weiteren Vermietung und die tatsächliche Umsetzung (Vertrag, Miete ≥ 66 % ortsüblich, zeitnahe Neuvermietung).
• Argumentationslinie: „Sicherung/Erhöhung künftiger Mieteinnahmen durch Beendigung eines nicht mehr fortsetzbaren Mietverhältnisses und Vermeidung erheblicher Prozess-/Leerstandsrisiken; zeitnahe Anschlussvermietung" ist erfahrungsgemäß am stärksten.
• Mietvertragsgestaltung: Mietzins ≥ 66 % der ortsüblichen Miete (zur Sicherheit ab 70% aufwärts), fremdüblich, klare Flächenabgrenzung, Nebenkosten nach BetrKV, Kaution, marktübliche Laufzeit/Kündigung, sauberes Übergabe-/Abnahmeprotokoll.
• Aufteilung/Abzug: Abfindung und Anwaltskosten anteilig entsprechend Vermietungs-/Selbstnutzungsflächen als Werbungskosten.

Anerkennungschance für Abfindung und Anwaltskosten trotz einer Eigenbedarfskündigung

• Grundsatz: Zahlungen an Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses können sofort abzugsfähige Werbungskosten sein, wenn sie objektiv in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der (beabsichtigten) Vermietung stehen und subjektiv der Erwerbung/Sicherung/Erhaltung von Mieten dienen. Der BFH hat ausdrücklich entschieden, dass Mieterabfindungen zur Räumung zwecks Renovierung und anschließender Vermietung keine „anschaffungsnahen Herstellungskosten" sind, sondern sofortige Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 EStG.
• Aber: Ist die Räumung primär durch Selbstnutzung veranlasst (Eigenbedarf), sind Abfindungen/Anwaltskosten privat (nicht abziehbar). Das hat der BFH klar herausgestellt; die private Veranlassung überlagert dann den früheren Vermietungszusammenhang.
• Mögliche Konstellation: Die Kündigung wurde nicht durchgesetzt; die Beendigung erfolgt einvernehmlich, und es ist eine unmittelbare Anschlussvermietung geplant zu ortsüblich. Mit belastbarer Dokumentation dieser Willensänderung und zeitnaher Umsetzung sind die Chancen gut, die Abfindung/Anwaltskosten anteilig (entsprechend Vermietungsfläche) als Werbungskosten zu sichern. Maßgeblich sind der zeitliche Zusammenhang, die Vermarktungs-/Vertragsunterlagen und die fremdübliche Miethöhe.
  
  

Erfolgsversprechende Argumentationslinie

• Sicherung/Erhöhung künftiger Mieteinnahmen: Die Zahlung beendet ein für die geplante Neuordnung (Zuschnitt/Personenzahl/Zimmervergabe) ungeeignetes Mietverhältnis, reduziert Prozess- und Leerstandsrisiken und ermöglicht zeitnahe Anschlussvermietung. Genau diese Linie hat der BFH für den Sofortabzug gestützt (wirtschaftlicher Zusammenhang + Zweck, Einnahmen zu erwerben/sichern).
• Anschlussvermietung zeitnah: Mietvertragsabschluss, Inserate/Maklerauftrag, Besichtigungen, Mietspiegel-Unterlagen und eine fremdübliche Miete ≥ 66 % sichern die typisierte Einkünfteerzielungsabsicht und die vollständige Abzugsfähigkeit der Werbungskosten für den entgeltlich vermieteten Teil.
• Distanzierung von Eigenbedarf: Dokumentieren Sie ausdrücklich, dass eine Eigenbedarfsidee nicht vorliegt und die Zahlung gerade nicht dem Eigenbezug dient.
  
  

Anforderungen an den künftigen Mietvertrag (Nachweis Einkünfteerzielungsabsicht, Teil-Selbstnutzung)

• Miethöhe: Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ideal ≥ 70 %; bei ≥ 66 % gilt die Vermietung vollentgeltlich, Werbungskosten sind für den vermieteten Teil vollständig abziehbar, ohne Überschussprognose. Zwischen 50–66 % wäre eine Totalüberschussprognose nötig; < 50 % käme es zu einer Abzugsquotelung. Maßstab ist die ortsübliche Kaltmiete zzgl. umlagefähiger BK (BetrKV).
• Ermittlung Ortsüblichkeit: Mietspiegel oder – falls nicht passend für WG-Zimmer – wahlweise Sachverständigengutachten, Mietdatenbank oder mind. drei Vergleichsmieten vergleichbarer Art, Lage, Ausstattung; alle Ermittlungswege sind gleichrangig.
• Vertragsinhalt (fremdüblich): Klare Bezeichnung der vermieteten Zimmer (Fläche), Regelung Mitbenutzung Küche/Bad/Flur, Kaution (i.d.R. bis 3 Nettokaltmieten), Nebenkosten nach BetrKV (Vorauszahlungen/Abrechnung), Zahlungsweise, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturen nur im rechtlich zulässigen Rahmen, Übergabe-/Abnahmeprotokoll, keine ungewöhnlichen Begünstigungen.
• Aufteilung/Teil-Selbstnutzung: Halten Sie die Flächen offen nachvollziehbar fest. Nicht direkt zuordenbare Kosten sind nach Nutzflächen aufzuteilen; das gilt auch für gemischt genutzte Gemeinschaftsflächen (Küche/Bad) – sachgerecht anteilig (z.B. nach Raumflächen oder Köpfen).
  
  

Zwingende Unterlagen/Nachweise

• Mietaufhebungsvertrag mit Begründung (Anschlussvermietung, Risikovermeidung), anwaltliche Korrespondenz, Zahlungsbelege/Kontoauszüge (Abfindung, Anwaltskosten).
• Vermarktungsnachweise: Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungsliste, zeitnaher Neu-Mietvertrag, Übergabe-/Abnahmeprotokolle.
• Ortsübliche Miete: Mietspiegel-Auszug oder Sachverständigengutachten bzw. 3 Vergleichsmieten
• Flächen-/Aufteilungsdokumentation: Grundriss mit belastbarer Flächenberechnung (vermietete Zimmer, eigene Zimmer, Gemeinschaftsflächen) und Aufteilungsmaßstab für nicht direkt zuordenbare Kosten.
• Baumaßnahmen: Rechnungen, Leistungsbeschreibungen, Zahlungsbelege; Einbauküche gesondert (WG mit 10 Jahren AfA).
• Interne Notiz/Beschluss der Miteigentümer: dokumentierte Willensänderung weg von Eigenbedarf, Wirtschaftlichkeitsüberlegungen (Kostenvergleich Prozess vs. Abfindung; Mieterhöhung/Leerstand), Anschlussvermietungsplan.
  
  

Risiken privater Mitveranlassung (Versagung)

• Hauptgefahr: Die Finanzverwaltung leitet aus der früheren Eigenbedarfskündigung fortwirkende Eigennutzungsabsicht ab. Dann wären Abfindung/Anwaltskosten (ganz oder teilweise) privat veranlasst und nicht abziehbar. BFH 2005 verneint den Abzug bei anschließender Selbstnutzung ausdrücklich.
• Gegenstrategie: Belegen Sie die Willensänderung zur Fortsetzung der Vermietung und setzen Sie diese zeitnah um (Vermarktung vor/parallel zur Aufhebungszahlung, Neuvertrag kurz nach Auszug, Miethöhe ≥ 66 % ortsüblich). Je enger der zeitliche und sachliche Zusammenhang zur Anschlussvermietung, desto geringer das Privat-Risiko..
• Teilweise Selbstnutzung: Für den selbstgenutzten Anteil sind Aufwendungen nicht abziehbar; deshalb konsequent nach Nutzflächen aufteilen (nur Vermietungsanteil abziehen).
  
  

Dokumentation der Beweggründe für die Abfindung

• Formulieren Sie im Aufhebungsvertrag bzw. in einer beigefügten Vereinbarung, dass die Beendigung zur geordneten Neuvergabe der Zimmer und Sicherung künftiger Mieteinnahmen erfolgt; verweisen Sie auf Prozess-/Leerstandsvermeidung als wirtschaftlichen Grund (keine Bezugnahme auf Eigenbedarf). Ergänzen Sie eine interne Beschluss-/Aktennotiz mit Wirtschaftlichkeitsvergleich (Abfindung vs. Prozess-/Leerstandskosten; erwartete Neu-Miete).
• Dokumentieren Sie Vermietungsbemühungen (Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungen) bereits vor Zahlung/Abschluss der Aufhebung. Das untermauert den Veranlassungszusammenhang mit der Einkünfteerzielung.
  
  

Steuerliche Einordnung und Aufteilung im Detail

• Abfindung/Anwaltskosten: Bei belegter Anschlussvermietungsabsicht sind dies sofort abzugsfähige Werbungskosten. Nicht der Dreijahres-/15 %-Regel zuzuordnen, denn es sind keine baulichen Maßnahmen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; es gilt der Sofortabzug nach § 9 Abs. 1 EStG.
• Teilweise Selbstnutzung: Aufwendungen (einschließlich Abfindung/Anwaltskosten) anteilig nach Nutzflächen. Direkt zuordenbare Kosten bitte direkt zuordnen; nicht zuordenbare nach Flächenverhältnis (vermietete Zimmer + anteilige Gemeinschaftsflächen) vs. selbstgenutzte Zimmer + anteilige Gemeinschaftsflächen.
• Küche/Bad/ähnliche Maßnahmen:
  • Erhaltungsaufwand (z.B. Austausch Armaturen/Fliesen ohne Standardhebung) grundsätzlich sofort abziehbar (für den Vermietungsanteil).
  • Einbauküche ist eigenständiges Wirtschaftsgut; AfA über 10 Jahre (bei Vermietungsanteil entsprechend anteilig).
  • Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Innerhalb 3 Jahren nach Anschaffung/Beteiligung und > 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten: Aufwand ist nicht sofort, sondern über AfA zu verteilen (Erhaltungsaufwand wird „umqualifiziert"). Prüfen Sie die 15 %-Grenze, ggf. Maßnahmen staffeln.
• Verbilligte Vermietung und Miethöhe:
  • Ab 2021 gilt: ≥ 66 % ortsüblich → volle Abziehbarkeit; 50–<66 % → Überschussprognose; < 50 % → anteilige Behandlung..
• Zeitliche Einordnung/Vorweggenommene Werbungskosten: Aufwendungen können bereits vor Einnahmebeginn abgezogen werden, wenn der Vermietungszusammenhang belegt ist (Leerstand mit ernsthaften Vermietungsbemühungen).
  
  

Praxistipps zur Risikominimierung gegenüber der Finanzverwaltung

• Zeitliche Nähe herstellen: Abschluss Neu-Mietvertrag möglichst zeitnah zum Aufhebungsvertrag/Zahlung; Vermarktungsaktivitäten bereits vor Zahlung starten.
• Miethöhe sauber dokumentieren: Ortsüblichkeit schriftlich herleiten (Mietspiegel/Gutachten/3 Vergleichsmieten).
• Strikte Aufteilung: Einheitlicher, plausibler Flächenschlüssel; Gemeinschaftsflächen proportional; direkte Zuordnungen nutzen (z.B. Einbauten ausschließlich im vermieteten Zimmer).
• Vermeiden Sie „Self-use Trigger": Keine zwischenzeitliche Eigennutzungslücke vor der Anschlussvermietung; falls unvermeidlich, dokumentieren Sie die Gründe (z.B. kurze Renovationsphase) und die fortlaufenden Vermietungsbemühungen.
  
  

Hinweis zu speziellen (Neben-)Themen

• Anwaltskosten: Gelten wie die Abfindung – bei Vermietungszusammenhang Werbungskosten; bei Selbstnutzungsziel privat. Das ergibt sich aus dem allgemeinen Veranlassungsprinzip, das der BFH in der Mieterabfindungsentscheidung erneut bekräftigt hat.
• „Anschaffungsnahe Herstellungskosten": Betrifft bauliche Maßnahmen innerhalb 3 Jahren nach Anschaffung und > 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto); dann kein Sofortabzug, sondern über AfA. Gilt nicht für Abfindungen, aber z.B. für umfangreiche Sanierungen – bitte Schwellenwert prüfen.