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Hinweis: Der Beitrag kann aufgrund neuerer Rechtsprechung oder Gesetztesänderung nicht mehr dem aktuellen Rechtsstand entsprechen.
3 Minuten Lesezeit (613 Worte)

Ehegattenschaukel - Abschreibungen neu erzeugen

Durch Anwendung der sogenannten "Ehegattenschaukel" wird es ermöglicht, neues Abschreibungspotenzial zu schaffen.

Durch Ausnutzung dieser Abschreibungen werden Steuerersparnisse generiert.

Die "Ehegattenschaukel" ist der Begriff für ein Steuersparmodell. Hierbei verkaufen sich Ehepartner untereinander vermietete Immobilien nach Ablauf der 10jährigen Halte- bzw. Spekulationsfrist (§ 23 EStG).

Der Grundgedanke besteht darin, dass durch die Wertsteigerung innerhalb der 10jährigen Haltefrist ein erhöhter Abschreibungsbetrag bei Verkauf entsteht. Wohingegen der Verkaufserlös steuerfrei verbleibt.

Darüber hinaus entfällt zwischen Ehegatten die Grunderwerbsteuer.

Wichtig ist, dass die Immobilie immer nur einem Ehepartner gehört - nie beiden gleichzeitig.

Dieser steuerliche Abschreibungshebel funktioniert nicht nur zwischen Eheleuten, sondern zwischen allen Verwandten in erster Linie. Das heißt auch zwischen Eltern und Kindern; selbst zwischen Großeltern und Enkeln.

Was ist die Ehegattenschaukel?

Bei der Ehegattenschaukel findet eine Vermögensübertragung (meistens Immobilien) unter Ehegatten statt. Der eine Ehepartner verkauft "seine" im Privatbesitz vermietete Immobilie nach Ablauf der 10jährigen Haltefrist an den anderen Ehepartner.

Dies geschieht zu einem verkehrsüblichen Preis. Der erwerbende Ehegatte, schreibt diese erneut regulär ab, wobei nun durch den höheren Kaufpreis ein erneuter und höherer Abschreibungsbetrag generiert wird.

Dieses Vorgehen kann beliebig oft wiederholt werden. Jedoch immer unter Beachtung der Grenzen des gewerblichen Grundstückshandels. Die Verkaufsvorgänge sollten auch immer dem Fremdvergleich standhalten. Das heißt, die Formalien, die Preisfindung und die sonstigen Kaufpreisabsprachen sollten dem üblichen Verkehrsgeschehen ansprechen.

Der Kaufpreis sollte weiterhin vom Käufer aus eigenen Mitteln aufgebracht werden können. Dies kann auch durch ein eigens aufgenommenes Darlehen realisiert werden. In der Rechtsprechung wird beschrieben, dass die finanziellen Mittel nicht vorher vom verkaufenden Ehegatten geschenkt worden sein dürfen. Hierdurch entsteht der Verdacht einer verschleierten Schenkung, die ggf. Schenkungssteuer ausgelöst hätte.

Der wesentliche Vorteil dieser Ehegatten- bzw. Immobilienschaukel besteht darin, dass die Wertsteigerungen "zeitnah" ausgenutzt werden können, um Steuerersparnisse zu produzieren, indem die Abschreibungsbeträge für die Immobilien durch die "künstlichen" Verkäufe an die Ehepartner angepasst werden.

Denn die jährliche Abschreibung für die vermieteten Immobilien basieren immer auf den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Steuersparende Anpassungen sind gesetzlich nicht vorgesehen, da Abschreibungen nur den Anschaffungs- bzw. Herstellungsaufwandaufwand widerspiegeln.

Wird jedoch die Immobilie neu durch einen Ehepartner gekauft, beginnt der gesetzliche Abschreibungszeitraum von vorn. Hierbei ist es unerheblich, von wem die Immobilie erworben wurde, wie alt die Immobilie ist oder wie viele Vorbesitzer bereits existiert haben. Es zählt nur der jeweilige persönliche Anschaffungsaufwand für das Gebäude. Hierauf baut der Gedanke der Ehegattenschaukel auf.

Aufgrund der nach oben angepassten jährlichen Abschreibung, können die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung klein gerechnet werden.

Bei steuerlich gemeinsam veranlagten Ehegatten führt dies zu rechnerisch geringerem Einkommen. Der Immobilienverkauf bleibt steuerfrei; wohingegen der Erwerb steuermindernd über die Abschreibungen wirkt.

Im Extremfall führt dies bei einer bereits vollständig abgeschriebene Immobilie zum kompletten Neubeginn der Abschreibung, obwohl innerhalb der Familie keine finanziellen Mittel aufgewendet werden müssten. Der Kauf würde in diesen Fällen als Käuferdarlehen finanziert werden. Alle 10 Jahre könnten vereinfacht 500.000 Euro nachträglich als Schenkung erlassen werden.

Gleichzeitig kann der Verkauf der Immobilie als weitere Möglichkeit dafür genutzt werden, ein Bankdarlehen aufzunehmen. Hier könnten niedrige Zinsen ausgenutzt werden, um teurere Darlehen abzulösen.

Oder:

  • der kaufende Ehegatte ein Darlehen auf, 
  • mit dem Darlehen wird der Kaufpreis an den verkaufenden Ehegatten bezahlt.
  • Dieser benutzt das Geld zur Ablöse des Altdarlehen oder
  • er benutzt das Geld um eine neue Immobilien zu erwerben.

Die Zinsaufwendungen stellen beim erwerbenden Ehegatten wiederum Werbungskosten dar.

Risiko:

Da eine Ehe oder Lebenspartnerschaft bekannter Weise nicht für die Ewigkeit halten muss, besitzt im Falle einer Trennung ein Partner immer die Immobilie. Bei einem Käuferdarlehen kann es zur Absicherung im Grundbuch kommen. Ansonsten gibt es kaum Absicherungen.

Im Idealfall wird die Ehegatten- bzw. Immobilienschaukel mit mehreren Immobilien gestaltet. Dabei hält jeder Partner jeweils eine Hälfte des Immobilienbestandes.

Anwaltlich sollten also vertragliche Absicherungen über den Güterstand durchdacht werden.

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Freitag, 01. März 2024

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