Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung

Grundsätzlich stellt sich die Frage zur steuerlichen Anerkennung von Verluste: Wann besteht eine Einkünfteerzielungsabsicht?

Entstehen einem Vermieter Verluste aus der Vermietung und Verpachtung, kann er diese steuerlich geltend machen. Das ist gewollt.

Grundlegende Bedingung für die steuerliche Anerkennung der Verluste ist jedoch, dass dem Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht zugesprochen werden kann.

Diese Absicht ist zu bejahen, wenn der Steuerpflichtige nachweislich beabsichtigt, auf Dauer und nachhaltig Überschüsse erzielen möchte.

Sollte diese Einkünfteerzielungsabsicht fehlen bzw. nicht nachweisbar sein, werden die Verluste aus Vermietung und Verpachtung durch die Finanzbehörde steuerlich nicht anerkannt.

Wann ist die Einkünfteerzielungsabsicht nicht zu prüfen?

Werden Wohnungen bzw. Immobilien auf Dauer vermietet (unbefristet), ist grundsätzlich davon auszugehen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Eine dauerhafte Vermietung liegt immer dann vor, wenn sie nach den bei Vermietungsbeginn vorliegenden Umständen keiner Befristung unterliegt. Dies gilt jedoch nicht, wenn Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke vermietet werden.

Was spricht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht?

Folgende Anlässe sprechen gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht:

• eine verlustbringende Vermietung ist nur vorübergehend,
• ein noch nicht vermietetes Grundstück wird zeitgleich zum Verkauf angeboten,
• es besteht nur eine kurz laufende Fremdfinanzierung,
• ein Objekt wird nach Anschaffung/ Herstellung zeitnah veräußert oder aber selbst genutzt (in der Regel wird von einem Zeitraum innerhalb von 5 Jahren ausgegangen),
• ein Vermietungsobjekt wird länger als 5 Jahre renoviert

Besonderheiten bei leerstehenden Immobilien

Eine Einkünfteerzielungsabsicht wird angenommen, wenn durch den Vermieter nachgewiesen werden kann, dass er sich um die Vermietung ernsthaft bemüht hat. Z.B. weil er Vermietungsanzeigen geschaltet hat oder einen Immobilienmakler beauftragt wurde.

Die Einkünfteerzielungsabsicht kann verneint werden, wenn ein Vermieter trotz seiner erfolglosen Vermietungsbemühungen an einer von ihm geforderten überhöhten Miete unverändert festhält.

Zweifel an der Einkommenserzielungsabsicht

Wenn durch die Finanzbehörde Zweifel an einer Einkünfteerzielungsabsicht geäußert werden, wird in der Regel eine Überschussprognose verlangt. In diese Überschussprognose fließen alle voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen sowie Werbungskosten ein. Der Prognosezeitraum umfasst 30 Jahren.