Mietvertrag zwischen Eltern und Kind

Das Finanzgericht Hamburg hatte sich in einem Urteil vom 17.12.2013 (6 K 147/12) hinsichtlich der steuerlichen Anerkennung von Mietverhältnissen, den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei verbilligter Vermietung an nahe Angehörige, der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete, der Grundstücksübertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge und der Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten der Eltern geäußert.

Das Urteil wird wie folgt in den Leitsätzen zusammengefasst:

1. Ein Mietvertrag zwischen einem Steuerpflichtigen und seinen Eltern ist dann anzuerkennen, wenn die Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sind. Die Nichtdurchführung der Nebenkostenabrechnung hat in diesem Zusammenhang kein ausschlaggebendes Gewicht.
2. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 v. H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
3. Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete sind die objektiven Umstände, insbesondere die tatsächliche Größe und nicht die im Mietvertrag angegebene Größe des Mietobjekts.
4. Die ortsübliche Marktmiete gemäß § 21 Abs. 2 EStG ist die am Wohnungsmarkt für vergleichbare Objekte (nach Lage, Art und Ausstattung) erzielbare Miete. Zur Ermittlung dieser erzielbaren Miete kann auf einen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden.
5. Im Einzelfall kann die ortsübliche Marktmiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen, wenn ersichtlich ist, dass bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielt werden kann.
6. Bei einer Grundstücksübertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge im Zusammenhang mit der Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten der Eltern handelt es sich um einen gemischten Vertrag, der zum Teil auch privat veranlasst ist, wenn der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als die übernommenen Verbindlichkeiten und kein fremder Dritter bereit wäre, mehr zu zahlen als das Grundstück objektiv wert ist.
7. Von dem ermittelten Verkehrswert ist ein Abschlag vorzunehmen, wenn vor der Übertragung des Grundstücks ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, der für den Vermieter ungünstige Konditionen beinhaltet.

cpm - Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg