Wer eine vermietete Immobilie kauft und kurz danach renoviert, kann steuerlich viel gewinnen oder den Sofortabzug komplett verlieren. Das ältere, aber bis heute wichtige BFH-Urteil IX R 70/00 zeigt, wann Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten abziehbar sind. Mit Rechtsstand 2026 kommt es zusätzlich auf die 15-%-Grenze, die Dreijahresfrist und die neuere BFH-Rechtsprechung an. Abgrenzung Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand.
Das BFH-Urteil IX R 70/00 ist für Vermieter auch 2026 noch wichtig, weil es einen strengen Grundsatz bestätigt: Wird ein Gebäude in einem objektiv nicht vermietbaren Zustand gekauft, sind die Aufwendungen zur Herstellung der Vermietbarkeit regelmäßig keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten. Heute kommt jedoch oft noch die verschärfende Wirkung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG hinzu: Wer innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten für Instandsetzung und Modernisierung ausgibt, landet häufig ebenfalls in der Aktivierung und damit nur in der AfA.
Warum das Urteil aus 2002 heute noch zählt. Das BFH1Urteil IX R 70/00 behandelt einen Fall, in dem ein Wohngebäude wegen vorhandener Schäden vor der ersten Nutzung nach dem Kauf nicht vermietbar war. Der BFH hat klargestellt:
Wenn die Ausgaben erst dazu dienen, das Objekt in einen bestimmungsgemäß nutzbaren Zustand zu versetzen, sprechen starke Gründe gegen den Sofortabzug. Steuerlich ist das besonders unangenehm, weil dann nicht sofort Liquidität entsteht, sondern nur eine langfristige Abschreibung über die AfA. Die eigentliche Bedeutung des Urteils liegt heute darin, dass es die Grundlinie vorgibt:
Nicht jede Reparatur ist Erhaltungsaufwand. Wer beim Kauf ein schadhaftes und nicht vermietbares Objekt übernimmt, kann sich nicht allein mit dem Argument retten, er habe „nur repariert". Seit der späteren gesetzlichen Typisierung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist die Lage für Vermieter sogar noch strenger geworden, weil auch bei eigentlich klassischen Renovierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre schnell eine Aktivierungspflicht ausgelöst wird.
Die Steuersparmöglichkeiten - aber auch die Nachteile. Die Steuersparmöglichkeit liegt immer dort, wo Aufwendungen noch als
echter Erhaltungsaufwand durchgehen. Das ist regelmäßig der Fall, wenn eine vermietete Immobilie lediglich instand gesetzt wird, ohne dass das Gebäude erweitert, in seinem Standard wesentlich angehoben oder innerhalb der Dreijahresfrist in die 15-%-Falle gedrückt wird. Dann wirken die Kosten sofort als Werbungskosten und mindern die Steuerlast im Zahlungsjahr.
Der Nachteil des Urteils IX R 70/00 ist aus Vermietersicht klar: Ist das Objekt bei Erwerb wegen vorhandener Schäden nicht vermietbar, kann der Fiskus die spätere Instandsetzung als Teil der Anschaffung ansehen. Das gilt selbst dann, wenn keine Luxusmodernisierung vorliegt. Hinzu kommt 2026 ein zweites Risiko: Auch Schönheitsreparaturen wie Streichen, Tapezieren oder Bodenbeläge können in die 15-%-Grenze einbezogen werden. Wer also kurz nach dem Kauf „nur einmal alles hübsch macht", verliert unter Umständen den Sofortabzug für die gesamte Maßnahme.
Mit Rechtsstand 2026 sind Aufwendungen an Vermietungsimmobilien nur dann sofort abziehbar, wenn sie weder Anschaffungskosten noch Herstellungskosten noch anschaffungsnahe Herstellungskosten sind; insbesondere greift die gesetzliche Typisierung, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ausmachen.
Beispiel 1: Der steuerliche Nachteil des Urteils IX R 70/00. Ein Anleger kauft eine Altbauwohnung. Der reine Gebäudeanteil beträgt 280.000 Euro. Schon bei Übergabe zeigt sich: massive Feuchtigkeit, defekte Elektrik, keine vermietbare Heizung. Der Eigentümer investiert 30.000 Euro netto, damit die Wohnung überhaupt erstmals vermietet werden kann. Obwohl die 15-%-Grenze hier nicht überschritten ist, spricht viel dafür, dass die Aufwendungen nicht sofort abziehbar sind. Der Grund: Das Objekt war im Erwerbszeitpunkt objektiv nicht vermietbar, und die Kosten dienen erst der Herstellung der Nutzbarkeit. Genau hier wirkt die Logik des Urteils BFH IX R 70/00 besonders streng.
Beispiel 2: Der Sofortabzug bleibt erhalten. Eine seit mehreren Jahren vermietete Wohnung braucht eine neue Heiztherme, frische Malerarbeiten und den Austausch eines verschlissenen Bodenbelags. Die Maßnahmen erweitern das Gebäude nicht, heben den Standard nicht in mehreren Kernbereichen an und stehen nicht mehr in der kritischen Anfangsphase nach dem Erwerb. In diesem Fall spricht regelmäßig viel für sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Steuerlich ist das die beste Variante, weil die Kosten sofort als Werbungskosten wirken und nicht erst über Jahrzehnte verteilt.
Beispiel 3: Ausnahme trotz Dreijahresfrist. Ein Vermieter kauft ein Mehrfamilienhaus. Ein Jahr später verursacht ein Mieter nachweislich erhebliche Schäden an Bad, Türen und Fenstern. Die Reparatur kostet 22.000 Euro netto und läge isoliert betrachtet sogar über 15 Prozent des Gebäudeanteils. Trotzdem kann hier der Sofortabzug möglich bleiben, wenn sauber dokumentiert ist, dass der Schaden erst nach dem Erwerb entstanden ist und zuvor weder vorhanden noch „angelegt" war. Genau diese Ausnahme hat der BFH (
09.05.2017, IX R 6/16) auch für nachträgliche, von Dritten verursachte Schäden anerkannt. Ohne Nachweis kippt der Fall allerdings schnell wieder in die Aktivierung.
Urteil vom 13. März 2018,
IX R 41/17. Nach Anschaffung unvermutet angefallene Kosten zur Wiederherstellung des zeitgemäßen Zustands eines Mietobjektes als "anschaffungsnahe Herstellungskosten"
BMF-Schreiben 26.01.2026. Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden
Worauf Vermieter 2026 besonders achten sollten. Entscheidend ist nicht die Überschrift auf der Handwerkerrechnung, sondern die steuerliche Funktion der Maßnahme. Wer kurz nach dem Kauf mehrere Gewerke bündelt, unterschätzt oft, dass Schönheitsreparaturen mitzählen, verdeckte Mängel regelmäßig nicht begünstigt sind und eine Standardanhebung in mehreren Kernbereichen schnell Herstellungskosten auslösen kann. Steuerlich vorausschauend handelt deshalb, wer schon vor Auftragserteilung den Gebäudezustand dokumentiert, den Gebäudeanteil sauber ermittelt, die Dreijahresfrist im Blick behält und neu entstandene Schäden beweissicher festhält.
Was bedeutet „nicht vermietbarer Zustand" aus steuerlicher Sicht?
Gemeint ist ein Objekt, das wegen vorhandener Schäden seine Zweckbestimmung als vermietbares Gebäude noch nicht erfüllen kann. Dann dienen die Ausgaben nicht bloß der Erhaltung, sondern zunächst der Nutzbarmachung.
Zählen Schönheitsreparaturen in die 15-%-Grenze hinein?
Ja, grundsätzlich schon. Nach der BFH-Rechtsprechung können auch Malerarbeiten, Tapezierarbeiten oder ähnliche Renovierungen mitzählen und damit den Sofortabzug gefährden.
Sind verdeckte Mängel sofort abziehbar, wenn ich sie erst nach dem Kauf entdecke?
Nicht automatisch. Wenn der Mangel im Zeitpunkt des Erwerbs bereits vorhanden oder zumindest „angelegt" war, spricht die aktuelle Rechtsprechung eher für anschaffungsnahe Herstellungskosten, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen.
Können neu entstandene Mieterschäden trotz Dreijahresfrist sofort abziehbar sein?
Ja, wenn der Schaden nachweislich erst nach dem Kauf entstanden ist und nicht schon im Objekt angelegt war. Genau diese Ausnahme hat der BFH anerkannt.
Was gilt bei aus dem Betriebsvermögen entnommenen Wohnungen?
Die Entnahme ist nach dem BFH keine „Anschaffung" im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Deshalb greift die 15-%-Regel für diesen speziellen Vorgang nicht automatisch, auch wenn sonstige Herstellungskosten natürlich weiterhin möglich bleiben.
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