Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung

Der BFH hat sich mit Urteil vom 16.09.2015 (IX R 31/14) zur  Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien, landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht als Gewerbeimmobilie geäußert.

Im Tenor der Urteils hielten die Richter fest, dass bei der Vermietung oder Verpachtung von Gewerbeimmobilien die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen ist. Dabei sind Gewerbeimmobilien - in Abgrenzung zu einer Wohnung - alle diejenigen Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen. Eine Gewerbeimmobilie in diesem Sinne ist auch ein aus landwirtschaftlichen Grundstücksflächen und Gebäuden bestehendes Anwesen, das für den Betrieb einer Pferdepensionshaltung und Pferdezucht zu dienen bestimmt ist.

Die nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit ist objekt- und nicht grundstücksbezogen. Maßgebend ist daher sowohl im Hinblick auf den objektiven Tatbestand als auch für die Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht die auf ein bestimmtes Objekt (z.B. Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil) ausgerichtete Tätigkeit des Steuerpflichtigen. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist nur dann auf das gesamte Grundstück zu beziehen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit auf das gesamte Grundstück richtet.

In die zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht durchzuführende Prognoserechnung können auch später eintretende Ereignisse oder Tatsachen einzubeziehen sein, insbesondere nach Beginn der Vermietungstätigkeit eintretende Veränderungen in der Art und Weise der Vermietungstätigkeit, die vom Steuerpflichtigen in Reaktion auf hohe Werbungskostenüberschüsse vorgenommen werden und die zu einer künftigen Verbesserung der Einnahmensituation führen. Waren diese Veränderungen im maßgeblichen Veranlagungszeitraum bereits objektiv erkennbar angelegt, sind sie - im Rahmen einer einheitlichen Prognoserechnung - der Ermittlung der zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben ab dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, in dem sie sich erstmals ausgewirkt haben bzw. auswirken.

Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg