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Vermögensverwaltende GmbH
Der unternehmerische Gesellschaftsmantel ist entscheidend für die Art und Höhe der Besteuerung.
Die Rechtsformen der GmbH bzw. der UG (haftungsbeschränkt) als leicht zu gründende Kapitalgesellschaften schaffen hinsichtlich des Verwaltens von Immobilienvermögen reizvolle Steuervorteile und Sparpotentiale.
Die vordergründigsten Vorteile einer Kapitalgesellschaft sind:
- Trennung des risikobehafteten Vermögens vom Privatvermögen
- begrenzter Ertragsteuersatz auf 15% Körperschaftsteuer (KSt) + 5,5% Solidaritätszuschlag (Soli)
- Begrenzung des Betriebsvermögens auf das notwendigste Maß durch minimalbesteuerte Gewinnausschüttungen in eine Holding
Besteuerung
Laufende Einkünfte einer vermögensverwaltenden GmbH werden nur mit 15% KSt + 5,5% Soli besteuert. Denn bei nachweislicher Vermögensverwaltung entfällt die Gewerbesteuer aufgrund der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG).
Bei Personengesellschaften oder Einzelunternehmen oder privater Vermögensverwaltung würde der individuelle Steuersatz anzusetzen sein.
Die Gewerbesteuer entfällt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung, errichten und veräußern, aufgrund der Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
| Während der laufenden Besteuerung der Erträge scheint eine Kapitalgesellschaft daher sinnvoll zu sein. |
Hinweis: Zu beachten ist, dass sich die Immobilien in einem Betriebsvermögen befinden und daher die Steuerfreiheit nach Ablauf von 10 Jahren im Vergleich zum halten in einem Privatvermögen entfällt.
Der jeweilige Veräußerungsgewinn würde dann auch im Rahmen der vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft mit 15% KSt und 5,5% Soli besteuert werden.
Jedoch sind diese Gewinn über Rücklagenbildungen gemäß § 6b EStG temporär neutralisierbar, so dass ein Stundungseffekt entsteht. Diese freibleibende Liquidität kann für Neuinvestitionen zusätzlich genutzt werden.
Holding-Struktur
Eine zusätzliche Holdingstruktur über den operativen vermögensverwaltenden Gesellschaften kann eine weitere Absicherung des erwirtschafteten Vermögens schaffen.
Die operativen Gesellschaften haften mit ihrem eigenen Vermögen. Das zivilrechtlich ordnungsgemäß ausgeschüttete finanzielle Vermögen in der Holding-Gesellschaft wird bei einer Inhaftungnahme der vermögensverwaltenden Gesellschaft nicht berührt.
Die Ausschüttung wird aufgrund der Steuerfreistellung nach § 8b KStG nur mit maximal 1,5% KSt und darauf 5,5% Soli besteuert.
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