Erbschaftsteuerlich begünstigte Wohnungsunternehmen

Wohnungsunternehmen als vermögensverwaltende Unternehmen können erbschaftsteuerliche und schenkungssteuerliche Begünstigungen erlangen.

Dazu bedarf es 2 Bedingungen, die erfüllt werden müssen:

1. Vorliegen von begünstigungsfähigem Vermögen nach § 13b Abs. 1 ErbStG
2. Vorliegen von begünstigtem Vermögen, das nicht Verwaltungsvermögen ist gemäß § 13b Abs. 4 ErbStG

1. Begünstigungsfähiges Vermögen (Betriebsvermögen)

Reines Verwaltungsvermögen scheidet hier aus, wenn es als Einzelbetrieb oder als einfach konstruierter Personengesellschaft betrieben wird (Wohnungsunternehmen als GbR). Die Tätigkeit muss über die reine Vermögensverwaltung hinausgehen.

Ein Einzelbetrieb muss also eine Gewinneinkunftsart und einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb betrieben.

Eine gesamthänderische Personengesellschaft muss ein vermögensverwaltendes Unternehmen mit gewerblicher Prägung sein (mindestens eine Kapitalgesellschaft muss persönlich haftender Gesellschafter sein und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter sin, müssen Geschäftsführer sein; GmbH & Co KG, § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) oder eine gewerblich infizierte Perosnengesellschaft oder eine GmbH. Für diese Wohnungsunternehmen ist § 13b Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 3 ErbStG erfüllt.

Eine Kapitalgesellschaft hat grundsätzlich gewerbliches Betriebsvermögen.

2. Begünstigtes Vermögen

Erst nach Prüfung des § 13b Abs. 1 ErbStG ist das nicht begünstigte Verwaltungsvermögen zu ermitteln.

Vermögen, welches keine volkswirtschaftlichen Leistungen erbringt, soll nicht begünstigt sein.

§ 13b Abs. 4 ErbStG zählt hingegen das begünstigte Vermögen auf. Hierzu zählen z.B.:

• Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten
• Anteile an Kapitalgesellschaften, wenn die unmittelbare Beteiligung am Nennkapital dieser Gesellschaften 25 Prozent oder weniger beträgt und sie nicht dem Hauptzweck des Gewerbebetriebs eines Kreditinstitutes oder eines Finanzdienstleistungsinstitutes (...) unterliegt, zuzurechnen sind.

Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke oder Grundstücksteile zählen zum Verwaltungsvermögen.

Eine Nutzungsüberlassung an Dritte (Grundstücke oder Grundstücksteile oder grundstücksgleiche Rechte) wird jedoch nicht angenommen, wenn sie im Betriebsvermögen, zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft gehört, der Hauptzweck die Vermietung von Wohnungen i.S. des § 181 Abs. 9 BewG ist und ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich ist.

Bei einer Wohnungszahl von mehr als 300 Wohnungen (keine starre Grenze) wird nach Verwaltungsansicht von einem notwendigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgegangen (R E 13b. 17 Abs. 3 ErbStR). Bei dieser Grenze handelt es sich um "eigene" Wohnungen; nicht Wohnungen, die über Anteilsbesitz gehalten werden. Also nur Wohnungen im eigenen unmittelbaren Eigentum.

Daher ist bei mehrstöckigen Gesellschaftsstrukturen jede einzelne Gesellschaft separat zu beurteilen und nicht zu einer Gesamtheit zusammenzufassen.

Beachtet werden muss in diesem Zusammenhang auch, dass es sich im Zeitpunkt der Übertragung um bezugsfertige Wohnungne handeln muss.

Die Wohnungsvermietung muss der Hauptzweck des Unternehmens sein. Aus R E 13b.17 Abs. 2 S. 1 ErbStR lässt sich ableiten, dass die Vermietung von eigenen Wohnungen zu mehr als 50% (vorhandenes Vermögen) der betrieblichen Tätigkeit ausmachen muss.