Für Steuerpflichtige mit Grundvermögen sind strategische Überlegungen auch hinsichtlich möglicher Übertragungen unumgänglich, um grunderwerbsteuerauslösende Vorgänge zu vermeiden oder zumindest zu mininieren.

Hierfür stelle sich die Frage, ob es sinnvoll ist, das Grundvermögen familiär zusammenzuführen. Im Ergebnis entstehen dann sogenannte Familienpersonengesellschaften.

Die praktisch relevanten Vorteile solcher Familienpersonengesellschaften sind:

• die spätere Anteilsübertragung einer Gesellschaft an Kinder ist einfacher, als die einzelnen Anteilsübertragungen an mehreren Grundstücken
• Anteilsübertragungen innerhalb der gesetzlichen Rahmen sind mitunter grunderwerbsteuerfrei

Ein Nachteil kann sein, dass Betriebsvermögen geschaffen wird, welches wiederum andere steuerliche Auswirkungen nach sich ziehen kann.

Grundsätzlich können natürliche Personen, Gesamdhandsgemeinschaften (GbR, OHG, KG) und juristische Personen (UG, GmbH, AG) Eigentümer von Grundstücken werden. Dabei sind diese Personen bzw. Gemeinschaften/Gesellschaften selbständige Rechtsträger der Grundstücke.

Die Folge ist, dass die Grundstücke der Gesellschaft gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter sind. Die einzelnen Gesellschafter sind dadurch an den Grundstücken nur dinglich mitberechtigt (§ 718 BGB).

Um beim Wechsel des Eigentums an den Grundstücken zwischen Alleineigentum bzw. Miteigentum bei Bruchteilsgemeinschaften und Gesamthandseigentum bei Personengesellschaften nicht Grunderwerbsteuer auszulösen, hat der Gesetzgeber die §§ 5, 6 GrEStG zur Verfügung gestellt.

Je nach Umfang der Eigentumswechsel, Beteiligungsänderung oder Art der Eigentumswechsel ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen. Diese sollen nachfolgend dargestellt werden.

Übertragung von Grundstücken auf eine Familien-Personengesellschaft

Gründstücke können genau so grunderwerbsteuerfrei auf Ein-Mann-Personengesellschaften wie auf Mehr-Personengesellschaften übertragen werden.

1. Übertragung von Grundvermögen der Eltern auf die Kinder

Familienpersonengesellschaften bestehen dann sinnvoller Weise aus den Eltern und den Kindern. Diese Familienpersonengesellschaften dienen in der Praxis dem Erhalt und der Zusammenführung und ggf. zielgerichteten Weitergabe des Vermögens der Familienmitglieder.

Der Vorteil dieser Familiengesellschaften im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen ist die Grunderwerbsteuerfreiheit der Grundbesitzübertragung gemäß § 3 Nr. 4 und 6 GrEStG.Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Übertragungen zwischen verschiedenen Familiengesellschaften, von den Eltern auf die Kinder oder umgekeht. Für diese Vorgänge wird die Interpolierung der Befreiungsvorschriften §§ 3, 5 und 6 GrEStG ausgenutzt.

Die Übertragung des Grundvermögens der Eltern auf die mit dem Kind bzw. den Kindern gebründete Familien-Personengesellschaft ist im ersten Schritt steuerbar gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, da eine Übertragung auf einen anderen Rechtströger erfolgt.

Eigentümerin der Grundstücke ist nun die Personengesellschaft, die Gesellschafter erhalten im Gegenzug eine dingliche Mitberechtigung am Vermögen der Personengesellschaft.

Jedoch werden diese Vermögensübergänge grunderwerbsteuerfrei gestellt:

• Alleineigentümer auf Personengesellschaft gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG
• Ehepartner auf den anderen Ehepartner gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG
• Eltern auf das Kind gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG

Bei diesen Übertragungen sind jedoch die persönlichen Freibeträge gemäß ErbStG zu beachten.

Unter optimaler Ausnutzung der entsprechenden Freibeträge kann bei mittelfristiger und langfristiger Planung Vermögen das komplette Grundvermögen auch schenkungssteuerfrei übertragen werden.

Zu Überdenken ist bei der Übertragung des Vermögens auf die Kinder ein möglicher Vorbehaltsnießbrauch zugunsten der Eltern. Die Bestellung des Vorbehaltsnießbrauchs wird ebenfalls über § 3 GrEStG steuerfrei gestellt.

2. Zusammenführung der Grundvermögen der Eltern und der Kinder

Komplexer werden die Sachverhalte, wenn alle beteiligten Familienmitglieder eigenes Grundvermögen einbringen.

Bringen alle Beteiligten Grundstückswerte in Höhe Ihrer Beteiligung an der Personengesellschaft ein, entsteht keine wirtschaftliche Vermögensverschiebung.

Jedoch sind bei den Grundstücksübertragungen jeder einzelne Vorgang separat zu betrachten.

Bringen beispielsweise beide Elternteile und alle beiden Kinder Grundstücke in die Personengesellschaft ein, sind alle 4 Vorgänge zu analysieren. In den nachfolgenden Beispielen haben die Grundstücke zur einfacheren Darstellung die selben Verkehrswerte.

Für alle 4 Grundstücke findet ein Rechtsträgerwechsel statt.

Alle diese 4 Vorgänge sind im ersten Schritt grunderwerbsteuerbar gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Die Messungsgrundlage würde sich nach Bemessungsgrundlage § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG richten.

Jedoch gelten für die Übertragungsvorgänge folgende Befreiungsvorschriften:

• Grundstücke der Eltern steuerfrei in Höhe von je 1/4 gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG
• Grundstücke der Eltern auf den jeweils anderen Ehepartner jeweils 1/4 steuerfrei gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG i. V. mit § 5 Abs. 2 GrEStG
• Grundstücke der Eltern auf die Kinder jeweils 2 x 1/4 steuerfrei gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG i. V. mit § 5 Abs. 2 GrEStG
• Grundstücke der Kinder K1 und K2 sind lediglich zu 3/4 steuerfrei
  - 1/4 gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG für die eigene Beteiligung
  - 2 x 1/4 gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG i. V. mit § 5 Abs. 2 GrEStG für die Übertragung auf den Vater und die Mutter
  - 1/4 für die Übertragung auf den Geschwisterteil ist jeweils nicht steuerfrei, sondern steuerpflichtig.

Aufgrund der Steuerbefreiungsvorschriften § 5 Abs. 2 GrEStG und § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG können mit Gründung einer Personengesellschaft die Grundvermögen der Eltern eingebracht werden und die Anteile der Eltern an der Gesellschaft auch unverzüglich auf die Kinder übertragen werden.

In diesem Fall liegt kein Steuervermeidungstatbestand, da alle Vorgänge im Einzelnen keine Grunderwerbsteuer auslösen würden.

Aber auch hier sind die Grenzen der steuerfreien Schenkung individuell zu analysieren.

Haben Sie weiterführende Fragen zu dieser Thematik oder wünschen Sie Hilfe bei der steueroptimalen Gestaltung von Grundstücksübertragungen, sprechen Sie mich gern an.