Immobilien an Kinder übertragen: Schenkung, Verkauf, Nießbrauch und Wohnrecht steueroptimiert gestalten

Wer eine Immobilie von den Eltern auf die Kinder übertragen möchte, denkt oft zuerst an Schenkungsteuer. In der Praxis entscheidet aber nicht nur der Freibetrag über die Steuerlast, sondern vor allem die richtige Struktur: 

Soll die Übertragung unentgeltlich, teilentgeltlich oder vollständig entgeltlich erfolgen? 

Sollen sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten? 

Bleibt eine Finanzierung auf dem Objekt, oder wird mit einem Verkäuferdarlehen gearbeitet? 

Genau an diesen Stellen sind 2025 und 2026 mehrere wichtige BFH-Entscheidungen ergangen, die Gestaltungen schärfer konturieren und manche vermeintlich einfache Familienlösung steuerlich riskanter machen. Maßgeblich bleiben 2026 vor allem die Regeln des ErbStG, GrEStG, BewG und EStG; die aktuelle Dynamik kommt eher aus der Rechtsprechung als aus einer kompletten gesetzlichen Neuordnung. 

Die einfachste Variante ist die reine Schenkung. Steuerlich attraktiv ist sie vor allem deshalb, weil jedem Kind gegenüber jedem Elternteil ein Freibetrag von 400. 000 Euro zusteht und dieser Freibetrag nach zehn Jahren erneut genutzt werden kann. Bei zwei Elternteilen lassen sich damit in vielen Familien bereits erhebliche Vermögenswerte steuerfrei verschieben. 

Kinder gehören dabei zur günstigen Steuerklasse I. Wird eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie übertragen, kommt zusätzlich der verminderte Wertansatz nach § 13d ErbStG in Betracht: Solches Vermögen wird grundsätzlich nur mit 90 Prozent seines Werts angesetzt. Das ist ein starker Hebel, wenn die Immobilie vermietet ist und die Voraussetzungen eingehalten werden. Der Nachteil der reinen Schenkung liegt darin, dass die Eltern Eigentum und damit regelmäßig auch steuerlichen und wirtschaftlichen Zugriff verlieren, wenn keine Rechte vorbehalten werden. 

Deshalb wird in der Praxis oft nicht "blank" geschenkt, sondern mit vorbehaltenem Wohnrecht oder Nießbrauch. Das ist steuerlich meist der interessantere Weg. Beide Rechte mindern den steuerlichen Wert der Zuwendung, weil das Kind zwar Eigentum erhält, die Eltern aber weiterhin Nutzungen behalten. Der Nießbrauch ist dabei deutlich stärker als das reine Wohnrecht: Er erlaubt nicht nur die eigene Nutzung, sondern regelmäßig auch den Bezug der Mieteinnahmen. Gerade bei vermieteten Immobilien ist der Vorbehaltsnießbrauch deshalb häufig das Mittel der Wahl, weil er die Schenkungsteuer reduziert und zugleich die laufenden Erträge bei den Eltern belässt. Der Kapitalwert solcher Rechte wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes aus dem Jahreswert und den gesetzlich vorgegebenen Vervielfältigern ermittelt. Das macht die Gestaltung planbar, aber nicht beliebig: Je höher der Jahreswert und je jünger der Berechtigte, desto größer die steuermindernde Wirkung. 

Der Haken liegt in der späteren Flexibilität. Ein umfassender Nießbrauch kann eine spätere Veräußerung, Finanzierung oder Umgestaltung der Immobilie deutlich erschweren. Hinzu kommt eine neue steuerliche Warnlampe: Verzichtet der Nießbraucher später gegen Geld auf die Ausübung seines Rechts, behandelt der BFH dieses Entgelt inzwischen nicht mehr großzügig als bloße Vermögensumschichtung. Nach dem BFH-Urteil vom 10.10.2025 (IX R 4/24) kann die Abfindung für den Verzicht auf einen vermietungsbezogenen Nießbrauch als steuerbare Entschädigung einzuordnen sein. Wer heute mit Nießbrauch überträgt, sollte daher nicht nur die Erstgestaltung, sondern auch die Exit-Strategie mitdenken. 

Der spätere unentgeltliche Verzicht auf einen vorbehaltenen Nießbrauch ist regelmäßig selbst eine neue Schenkung. Steuerlich wird also nicht einfach nur die alte Gestaltung „beendet", sondern der Verzicht kann einen eigenständigen schenkungsteuerpflichtigen Vorgang auslösen. Der BFH (II R 7/13) hat das ausdrücklich so entschieden: Der unentgeltliche Verzicht auf ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht ist eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG; beschenkt ist dabei typischerweise das Kind bzw. der Eigentümer der Immobilie.

Für die Schenkungsteuer bedeutet das: Maßgeblich ist der Wert des noch vorhandenen Nießbrauchs im Zeitpunkt des Verzichts. Dieser Wert richtet sich nicht nach dem ursprünglichen Schenkungswert, sondern nach dem dann noch bestehenden wirtschaftlichen Vorteil des Rechts. Praktisch wird also gefragt, welchen Kapitalwert das Nutzungsrecht im Verzichtszeitpunkt noch hat. Dieser Erwerb läuft schenkungsteuerlich grundsätzlich wieder über die persönlichen Freibeträge und die Zehnjahreslogik zwischen denselben Personen. Ist der Freibetrag bereits durch die frühere Übertragung ganz oder teilweise verbraucht, kann der spätere Verzicht zusätzliche Steuer auslösen.

Einkommensteuerlich ist der unentgeltliche Verzicht deutlich günstiger als der entgeltliche Verzicht: Ohne Abfindung entsteht beim Verzichtenden grundsätzlich keine steuerbare Entschädigung. Die strenge BFH-Rechtsprechung (IX R 4/24) aus 2025 betrifft gerade den entgeltlichen Nießbrauchsverzicht; dort kann eine Zahlung als steuerbare Entschädigung behandelt werden. Beim unentgeltlichen Verzicht fehlt diese Gegenleistung.

Für die laufende Besteuerung der Immobilie ändert sich ab dem Verzichtszeitpunkt aber sehr wohl etwas: Solange der Vorbehaltsnießbrauch besteht und das Objekt vermietet ist, werden die Vermietungseinkünfte grundsätzlich dem Nießbraucher zugerechnet. Nach Wegfall des Nießbrauchs gehen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf den Eigentümer über; ebenso steht ihm dann grundsätzlich wieder die AfA auf das gesamte Gebäude zu. Bei einer zuvor unentgeltlich unter Nießbrauchsvorbehalt übertragenen Immobilie setzt der Eigentümer die AfA nach den einschlägigen Fortführungsgrundsätzen fort.

Wichtig ist ein oft übersehener Punkt: Die Berichtigungsregel des § 14 Abs. 2 BewG greift nur, wenn ein lebenslängliches Nutzungsrecht wegen Todes frühzeitig endet und bestimmte Zeitgrenzen eingehalten sind. Ein freiwilliger Verzicht ist etwas anderes. Das heißt: Der unentgeltliche Verzicht führt typischerweise nicht einfach zu einer rückwirkenden Korrektur der alten Bewertung nach dieser Vorschrift, sondern zu einem neuen schenkungsteuerlichen Vorgang.

Wenn Eltern sich bei der Immobilienübertragung zunächst einen Nießbrauch vorbehalten und später „einfach so" darauf verzichten wollen, ist das meist keine neutrale Vertragsbereinigung, sondern häufig eine weitere Schenkung an das Kind. Steuerlich sauber ist das nur, wenn man vor dem Verzicht nochmals die restlichen Freibeträge, die Zehnjahresfrist, den aktuellen Kapitalwert des Nießbrauchs und die künftige Einkünftezurechnung durchrechnet. 

Eine entgeltliche Übertragung, also der Verkauf an das eigene Kind, ist ebenfalls ein starkes Instrument und darf nicht unterschätzt werden. Der größte Vorteil: Zwischen Eltern und Kindern ist der Grundstückserwerb in gerader Linie grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Steuerlich ist der Verkauf also nicht schon deshalb schlechter, weil ein Kaufpreis fließt. Entscheidend ist vielmehr die Einkommensteuer beim Elternteil. Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre und wurde die Immobilie nicht unter die Selbstnutzungs-Ausnahme des § 23 EStG gebracht, kann der Verkauf ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen. Bei selbst genutzten Immobilien kann die Ausnahme greifen; bei vermieteten Objekten ist dagegen Vorsicht geboten. 

Ein sehr flexibles Modell ist das Verkäuferdarlehen. Dabei verkaufen die Eltern die Immobilie an das Kind, finanzieren den Kaufpreis aber ganz oder teilweise selbst. Der Charme liegt auf der Hand: Die Eigentumsübertragung erfolgt sofort, die Eltern behalten aber eine Kaufpreisforderung und damit wirtschaftlich ein Stück Kontrolle. Das kann für Nachfolge, Liquiditätssteuerung und Gleichbehandlung mehrerer Kinder sinnvoll sein. Steuerlich muss das Darlehen allerdings ernsthaft gelebt werden. Bei Angehörigen verlangt die Finanzverwaltung 

• einen zivilrechtlich wirksamen Vertrag, 
• klare Laufzeit- und Tilgungsregeln, 
• tatsächliche Zinszahlungen und 
• insgesamt einen belastbaren Fremdvergleich. 

Außerdem kann die Besteuerung der Zinsen auf Elternseite von der üblichen Abgeltungsteuerlogik abweichen, wenn nahestehende Personen beteiligt sind und das Kind die Zinsen einkünftemindernd verwendet. (§ 32d EStG).

Besonders sensibel sind gemischte Gestaltungen. Wird zu einem Preis unter Verkehrswert verkauft oder übernimmt das Kind Verbindlichkeiten, liegt steuerlich oft keine reine Schenkung und auch kein reiner Verkauf vor, sondern eine gemischte Schenkung. Hier hat der BFH mit dem Urteil IX R 17/24 die Linie nochmals geschärft: Für Zwecke des § 23 EStG ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen und zwar nach dem Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert. Das kann dazu führen, dass Eltern auf dem entgeltlichen Teil einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn realisieren, obwohl sich die Übertragung subjektiv wie eine familieninterne Teil-Schenkung anfühlt. In der Praxis heißt das: Verkehrswert, Restschulden und Vertragslogik müssen vor Unterschrift zusammen gedacht werden. 

Bei der Abwägung Schenkung oder Erbschaft gibt es keinen pauschalen Sieger. Die Erbschaft hat einen ganz eigenen Joker: das Familienheim. Für Kinder kann der Erwerb des Familienheims von Todes wegen steuerfrei sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden; insbesondere unverzügliche Selbstnutzung und eine Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Dieser Vorteil gilt aber gerade nicht in gleicher Weise für die lebzeitige Übertragung vom Elternteil auf das Kind. Wer also ein selbst bewohntes Elternhaus übertragen möchte, sollte genau unterscheiden, ob es um eine lebzeitige Optimierung oder um die erbschaftsteuerliche Privilegierung im Todesfall geht. 

Ein weiteres aktuelles Warnsignal betrifft vermietete Immobilien mit laufender Finanzierung. Der BFH hat mit Urteil vom 03.12.2024 (IX R 2/24) entschieden, dass Schuldzinsen auf den unentgeltlich übertragenen Teil einer vermieteten Immobilie beim Übertragenden nicht mehr als Werbungskosten abziehbar bleiben, wenn die Darlehensverbindlichkeit vollständig bei ihm hängen bleibt. Für die Gestaltung bedeutet das: Eigentumsübertragung und Schuldenstruktur dürfen nicht auseinanderlaufen, wenn der Zinsabzug erhalten bleiben soll. Gerade bei teilweisen Schenkungen an Kinder ist das mittlerweile einer der wichtigsten Prüfsteine.

Bei der Grunderwerbsteuer ist die gute Nachricht im Eltern-Kind-Verhältnis klar: Sowohl Schenkungen als auch Verkäufe sind im Regelfall begünstigt oder befreit. Die neuere BFH-Rechtsprechung zu Wohnrecht und Nießbrauch bleibt dennoch wichtig, weil sie zeigt, wie streng die Gerichte bei der Frage der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung rechnen. Nach den BFH-Urteilen II R 5/22 und II R 32/22 können ein noch nicht eingetragenes Nießbrauchrecht oder ein übernommenes persönliches Wohnungsrecht die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage erhöhen, wenn die Familienbefreiung nicht greift. Für die unmittelbare Übertragung Eltern-Kind entschärft § 3 Nr. 6 GrEStG dieses Problem meist. Wer aber mit Zwischengesellschaften, weiteren Erwerbern oder Sonderkonstellationen arbeitet, sollte Rechte und Eintragungszeitpunkte nicht auf die leichte Schulter nehmen. 

Das steuerlich beste Modell hängt deshalb stärker denn je von drei Fragen ab: 

• Ist die Immobilie selbst genutzt oder vermietet? 
• Bestehen noch Schulden? 
• Sollen die Eltern nur das Eigentum abgeben oder auch Erträge und Kontrolle? 

Für selbst genutzte Objekte kann die spätere Erbschaft mit Familienheim-Befreiung sinnvoll sein. Für vermietete Objekte ist oft die lebzeitige Übertragung mit Nießbrauch, sauberer Schuldenlogik und gegebenenfalls Verkäuferdarlehen die bessere Lösung. Der eigentliche Steuerspareffekt entsteht selten durch ein einzelnes "Wunderinstrument", sondern durch das saubere Zusammenspiel von Freibeträgen, Bewertungsabschlägen, Nutzungsrechten und Zeitplanung.