Erhaltungsaufwand bei vermieteten Immobilien: Sofort abziehbar oder nur über AfA?

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, stellt sich bei Renovierungen, Instandsetzungen und Modernisierungen schnell die entscheidende Frage: Lassen sich die Kosten sofort steuerlich absetzen oder müssen sie über viele Jahre abgeschrieben werden? 

Genau an dieser Stelle steckt oft das größte Steuersparpotenzial. Aber auch das höchste Fehlerrisiko. 

Denn aus steuerlicher Sicht ist nicht jede Handwerkerrechnung automatisch sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Mit Rechtsstand 2026 gilt vielmehr: Echte Erhaltungsaufwendungen sind bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar, weil § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen erfasst. Das klingt zunächst vermieterfreundlich, ist in der Praxis aber nur die halbe Wahrheit. 

Der steuerliche Vorteil des Erhaltungsaufwands liegt darin, dass die Kosten grundsätzlich sofort im Jahr der Zahlung steuermindernd wirken. Genau deshalb ist die Abgrenzung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten so wichtig. Denn sobald Aufwendungen nicht mehr als bloße Erhaltung gelten, sondern als aktivierungspflichtige Kosten eingeordnet werden, entfällt der Sofortabzug. 

Dann bleibt nur noch die steuerliche Berücksichtigung über die Gebäude-AfA, also über viele Jahre verteilt. Das Bundesfinanzministerium hat diese Abgrenzung in seinem Schreiben vom 26. Januar 2026 noch einmal systematisch zusammengefasst: Erhaltungsaufwand liegt regelmäßig vor, wenn bestehende Substanz instand gesetzt wird, ohne dass das Gebäude erweitert oder insgesamt wesentlich verbessert wird. 

Besonders heikel ist für Vermieter die Regelung zu den sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dann nicht mehr sofort abziehbar, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. 

In diesem Fall behandelt das Steuerrecht die Maßnahmen nicht wie laufende Erhaltung, sondern wie Herstellungskosten. Das bedeutet: kein sofortiger Werbungskostenabzug, sondern nur Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes. Gerade in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie ist deshalb größte Vorsicht geboten. Ggf. werden die Veranlagen rückwirkend korrigiert.

Viele Vermieter unterschätzen dabei, wie weit diese 15-Prozent-Regel reicht. Der Bundesfinanzhof (IX R 22/15) hat klargestellt, dass in diese Prüfung grundsätzlich nicht nur große Sanierungsmaßnahmen einfließen, sondern auch klassische Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Türen, Heizkörpern oder Fenstern. 

Wer also nach dem Immobilienkauf mehrere kleinere Renovierungen bündelt, kann schneller als gedacht über die Grenze rutschen. Das ist steuerlich besonders ärgerlich, weil Kosten, die wirtschaftlich wie normale Renovierungsaufwendungen wirken, dann ihren Sofortabzug verlieren. 

Ganz wichtig ist aber: Nicht alles fällt automatisch in diese Aktivierungsfalle. Das Gesetz nimmt ausdrücklich Aufwendungen für Erweiterungen sowie Erhaltungsarbeiten aus, die jährlich üblicherweise anfallen. Zu diesen regelmäßig wiederkehrenden Maßnahmen gehören nach der BFH-Rechtsprechung insbesondere typische Wartungsarbeiten wie laufende Heizungswartung, Aufzugswartung oder vergleichbare Standardmaßnahmen. Solche Kosten bleiben also grundsätzlich außerhalb der 15-Prozent-Prüfung. 

Auch die neuere Rechtsprechung bietet Vermietern einige wichtige Entlastungen. So hat der BFH (IX R 41/17) entschieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden oder „angelegt" waren, sondern erst später durch das schuldhafte Handeln eines Dritten entstanden sind, nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Praktisch relevant ist das zum Beispiel bei nachträglich verursachten Mieterschäden. Solche Kosten können trotz Renovierung innerhalb der Dreijahresfrist sofort als Werbungskosten abzugsfähig bleiben, wenn der nachträgliche Schadenseintritt sauber nachgewiesen werden kann. 

Neben dem Sofortabzug gibt es für größere Erhaltungsaufwendungen noch eine weitere interessante Gestaltungsmöglichkeit: die Verteilung nach § 82b EStDV. Danach können größere Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. 

Das ist keine Sonderabschreibung im technischen Sinn, aber ein wichtiges steuerliches Wahlrecht. Es kann sinnvoll sein, wenn der Sofortabzug in einem einzelnen Jahr steuerlich verpuffen würde oder wenn eine gleichmäßigere Verteilung besser zur persönlichen Progression passt. Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums verkauft oder nicht mehr zur Einkünfteerzielung genutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Rest grundsätzlich im betreffenden Jahr abzusetzen. Auch hierzu hat der BFH entschieden, dass bei Tod des Steuerpflichtigen der verbleibende Restbetrag noch im Todesjahr als Werbungskosten abzugsfähig ist und nicht auf die Erben übergeht. 

Wer nach Steuersparmöglichkeiten sucht, fragt oft auch nach Sonderabschreibungen. Hier ist eine klare Einordnung wichtig: Für normale Erhaltungsaufwendungen an einer gewöhnlichen vermieteten Bestandsimmobilie gibt es 2026 in aller Regel keine spezielle Sonderabschreibung. Der steuerlich beste Fall bleibt deshalb meist der sofortige Werbungskostenabzug. Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen kommen vor allem in besonderen Förderkonstellationen ins Spiel:

• beim Mietwohnungsneubau, 
• bei Immobilien in Sanierungsgebieten oder 
• bei Baudenkmalen. 

§ 7b EStG

Für den Mietwohnungsneubau ist 2026 insbesondere § 7b EStG relevant. Danach können für neuen Wohnraum

• im Jahr der Anschaffung oder Herstellung
• und in den folgenden drei Jahren 
• Sonderabschreibungen von bis zu fünf Prozent jährlich 
• zusätzlich zur normalen AfA in Anspruch genommen werden. 

Für den aktuellen Anwendungszeitraum gelten dabei unter anderem Voraussetzungen wie 

• ein Bauantrag oder eine Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, 
• eine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken über einen längeren Zeitraum sowie 
• bestimmte Kosten- und Nachhaltigkeitsvorgaben. 

Steuerlich ist das besonders attraktiv, weil die Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären Abschreibung wirkt und damit zu einer deutlichen Vorverlagerung von Abschreibungsvolumen führen kann. 

Normale Gebäude-Abschreibung

Auch die reguläre Gebäude-AfA ist 2026 für die Einordnung wichtig. Für Wohngebäude im Privatvermögen gelten nach § 7 Abs. 4 EStG grundsätzlich:

• 3 Prozent jährlich bei nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Gebäuden, 
• 2 Prozent bei Gebäuden mit Fertigstellung nach 1924 und vor 2023 sowie 
• 2, 5 Prozent bei sehr alten Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925. 

Zusätzlich gibt es für bestimmte neue Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG die Möglichkeit einer degressiven AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. 

In Kombination mit § 7b EStG kann das im Neubausegment erhebliche steuerliche Vorzieheffekte erzeugen.  

Erhöhte Abschreibung nach §§ 7h und 7i EStG

Bei Bestandsimmobilien können erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG oder § 7i EStG interessant werden. 

§ 7h EStG betrifft bestimmte Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen. 

§ 7i EStG betrifft Baudenkmäler. In beiden Fällen sind erhöhte Absetzungen von bis zu 9 Prozent in den ersten acht Jahren und bis zu 7 Prozent in den folgenden vier Jahren möglich, jeweils bezogen auf die begünstigten Kosten und nur bei Vorliegen der erforderlichen Bescheinigungen. Diese Regelungen sind zwar keine Lösung für gewöhnliche laufende Erhaltungsaufwendungen, können aber dann enorm wichtig werden, wenn Sanierungsmaßnahmen nicht sofort abzugsfähig sind und stattdessen aktiviert werden müssen. Im Vergleich zur normalen Gebäude-AfA beschleunigen sie die steuerliche Wirkung deutlich. 

Unterm Strich gilt damit für Vermieter eine klare steuerliche Reihenfolge: 

1. Am günstigsten ist fast immer echter Erhaltungsaufwand mit Sofortabzug. 
2. Danach folgt als Gestaltungsinstrument die Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV.
3. Deutlich schlechter ist es, wenn Aufwendungen wegen der 15-Prozent-Grenze oder wegen einer echten Herstellung als aktivierungspflichtig eingestuft werden und nur noch über die AfA wirken. 
4. Sonderabschreibungen helfen dann nur in speziellen Förderfällen weiter, nicht aber bei der normalen Renovierung einer klassischen Bestandswohnung. 

Wer 2026 Steuern sparen will, sollte daher vor allem die Dreijahresfrist nach dem Kauf, die Netto-15-Prozent-Grenze, die saubere Trennung von Wartung, Renovierung und Erweiterung sowie die Dokumentation besonderer Sachverhalte wie Mieterschäden oder Mieterabfindungen im Blick behalten. Genau dort entscheidet sich in der Praxis, ob aus einer Renovierung ein sofortiger Steuerabzug wird oder eine langjährige Abschreibung.  

1) Sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand
also: direkt als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar

Praxisbeispiel 1
In einer seit Jahren vermieteten Eigentumswohnung geht die alte Gastherme kaputt. Der Vermieter lässt sie durch eine neue, technisch übliche Gastherme ersetzen, ohne das Heizsystem grundlegend umzubauen. Das spricht typischerweise für Erhaltungsaufwand mit Sofortabzug, weil die bisherige Funktion lediglich wiederhergestellt wird.

Praxisbeispiel 2
Nach dem Auszug eines Mieters werden in einer schon länger gehaltenen Mietwohnung die Wände neu gestrichen, beschädigte Innentüren lackiert und der abgewohnte Teppich durch einen gleichwertigen Boden ersetzt. Solche typischen Renovierungsarbeiten sind regelmäßig sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand, sofern keine anschaffungsnahe Konstellation vorliegt.

Praxisbeispiel 3
Ein Dach ist undicht, einzelne schadhafte Bereiche werden repariert und die betroffenen Ziegel ersetzt, ohne dass das Gebäude erweitert oder aufgestockt wird. Auch das ist typischerweise Erhaltungsaufwand, weil die vorhandene Substanz instand gesetzt wird. Source 

2) Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV
also: nicht sofort voll, sondern wahlweise auf 2 bis 5 Jahre verteilt

Praxisbeispiel 1
Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient. In einem Jahr lässt er die Fassade instand setzen und zahlt dafür einen hohen fünfstelligen Betrag. Statt alles sofort abzuziehen, verteilt er die Kosten auf 5 Jahre, um seinen Spitzensteuersatz gleichmäßig maximal zu senken.

Praxisbeispiel 2
Bei einem vermieteten Zweifamilienhaus werden in einem Jahr größere Reparaturen an Dach, Leitungen und Treppenhaus durchgeführt. Der Vermieter hat im selben Jahr ohnehin geringe steuerpflichtige Einkünfte und möchte den Aufwand nicht „verpuffen" lassen. Er nutzt daher das Wahlrecht und verteilt den größeren Erhaltungsaufwand auf 3 Jahre, um in den Folgejahren die Steuerspitzen abzusenken.

Praxisbeispiel 3
Ein Vermieter verteilt größere Erhaltungsaufwendungen über 4 Jahre. Im dritten Jahr verkauft er das Gebäude. Der noch nicht berücksichtigte Restbetrag ist dann im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen. 

3) Anschaffungsnahe Herstellungskosten / Herstellungskosten
also: kein Sofortabzug, sondern nur AfA über viele Jahre

a) Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Praxisbeispiel 1
Ein Investor kauft ein älteres Mehrfamilienhaus und renoviert innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb mehrere Wohnungen: neue Bäder, Elektroarbeiten, Malerarbeiten, Bodenbeläge. Die Nettokosten überschreiten insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten. Folge: Die Aufwendungen gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar.

Praxisbeispiel 2
Eine vermietete Wohnung wird kurz nach dem Kauf umfassend „nur optisch" renoviert: Tapezieren, Streichen, neue Innentüren, Aufbereitung der Fenster, Austausch von Bodenbelägen. Auch wenn vieles wie bloße Schönheitsreparatur wirkt, zählen diese Aufwendungen grundsätzlich in die 15-%-Prüfung hinein. Wird die Grenze überschritten, entfällt der Sofortabzug.

Praxisbeispiel 3
Ein Anleger kauft ein sanierungsbedürftiges Objekt. In den ersten zwei Jahren werden Heizung, Sanitär und Elektroinstallation modernisiert. Netto liegt der Gesamtaufwand über 15 % der Gebäudeanschaffungskosten. Auch hier liegt typischerweise anschaffungsnaher Aufwand vor, der aktiviert und abgeschrieben werden muss. 

b) Sonstige Herstellungskosten
Praxisbeispiel 1
An ein vermietetes Haus wird ein Wintergarten angebaut. Das ist keine bloße Erhaltung, sondern eine Erweiterung des Gebäudes. Die Kosten sind daher Herstellungskosten und nur über AfA abziehbar.

Praxisbeispiel 2
Aus einem bisher nicht ausgebauten Dachboden wird eine zusätzliche vermietbare Wohnung gemacht. Durch den Ausbau entsteht neuer nutzbarer Wohnraum. Das ist typischerweise Herstellungskostencharakter, nicht bloße Reparatur.

Praxisbeispiel 3
Ein altes Gebäude wird im Zuge einer umfassenden Sanierung in mehreren Kernbereichen deutlich aufgewertet, etwa in Heizung, Sanitär und Elektro. Wenn dadurch der Gebrauchswert insgesamt deutlich angehoben wird, kann eine wesentliche Verbesserung und damit Herstellungskosten vorliegen. 

4) Sonderabschreibung nach § 7b EStG
also: zusätzliche Sonder-AfA für neue Mietwohnungen

7) Drei besonders wichtige Abgrenzungsbeispiele aus der Praxis

Praxisbeispiel 4: Jährlich übliche Wartung mit Reparatur
Wenn bei der jährlichen Heizungswartung etwa: Düsen gereinigt, Verschleißteile im üblichen kleinen Umfang ersetzt, Verkalkungen beseitigt oder Einstellungen nachjustiert werden, spricht viel dafür, dass diese anteiligen Kosten nicht in die 15-%-Grenze fallen, wenn sie typischerweise im Rahmen der laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Wartung anfallen.

Wenn dagegen bei derselben „Wartung" plötzlich der Brenner, die Steuerung, größere Pumpen, zentrale Bauteile oder sonstige nicht turnusmäßige größere Reparaturteile ausgetauscht werden, ist Vorsicht geboten: Dann kann dieser Teil nicht mehr als jährlich übliche Erhaltungsarbeit gelten und damit doch relevant für die 15-%-Grenze werden. Das folgt aus der gesetzlichen Ausnahme nur für jährlich üblicherweise anfallende Arbeiten.

Der Knackpunkt ist also nicht, ob die Rechnung „Wartung" heißt, sondern: 

• Ist die Maßnahme turnusmäßig und jährlich üblich? 
• Ist sie nur laufende Wartung oder bereits eine größere Reparatur/Instandsetzung? 
• Sind Wartungs- und Reparaturanteile auf der Rechnung sauber getrennt?