Wer eine vermietete Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ganz oder teilweise überträgt, sollte nicht nur an Freibeträge und Schenkungsteuer denken. Das BFH-Urteil IX R 2/24 zeigt, dass auch die Finanzierung steuerlich entscheidend ist. Bleiben Darlehen allein beim bisherigen Eigentümer, kann der Schuldzinsenabzug für den übertragenen Anteil verloren gehen. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage 2026 verständlich, zeigt Risiken auf und ordnet ein, welche Gestaltungsansätze vor der Übertragung geprüft werden sollten.
Wer vermietete Immobilien zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige übertragen möchte, denkt meist zuerst an Schenkungsteuer, Freibeträge und die geordnete Vermögensnachfolge. Deutlich seltener wird die Einkommensteuer als Risikofaktor gesehen. Genau hier setzt das Urteil des BFH vom 03.12.2024, Az. IX R 2/24, an. Es macht deutlich, dass bei der unentgeltlichen Übertragung eines Miteigentumsanteils an einer vermieteten Immobilie die Finanzierung nicht einfach steuerlich „mitläuft". Bleiben die Anschaffungsdarlehen vollständig beim bisherigen Eigentümer, kann der auf den übertragenen Anteil entfallende Teil der Schuldzinsen steuerlich nicht mehr berücksichtigungsfähig sein.
Was hat der BFH entschieden?
Dem Urteil lag ein praxisnaher Fall zugrunde. Ein bisheriger Alleineigentümer eines fremdvermieteten Grundstücks übertrug einen ideellen Anteil von 2/5 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf seinen Sohn. Die zur Anschaffung aufgenommenen Darlehen blieben jedoch vollständig beim Vater. Weder eine tatsächliche Schuldübernahme noch ein wirksamer Schuldbeitritt des Sohnes war umgesetzt worden. Das Finanzamt berücksichtigte deshalb die Schuldzinsen nur noch anteilig. Diese Sichtweise hat der BFH bestätigt.
Schuldzinsen sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn sie wirtschaftlich mit einer Einkunftsart zusammenhängen. Bei Vermietungsimmobilien ist dafür entscheidend, ob das Darlehen objektiv der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient. Nach Auffassung des BFH wird dieser wirtschaftliche Zusammenhang insoweit unterbrochen, wie der bisherige Eigentümer einen Teil des Objekts unentgeltlich überträgt, die darauf entfallende Finanzierung aber allein zurückbehält.
Für diesen Anteil dienen die Zinsen aus Sicht des Gerichts dann nicht mehr der Einkünfteerzielung, sondern wirtschaftlich der privaten Vermögensübertragung.
Wichtig ist dabei die präzise Einordnung: Der BFH hat nicht entschieden, dass nach jeder Schenkung einer vermieteten Immobilie sämtliche Finanzierungskosten steuerlich verloren gehen. Betroffen ist der Teil der Schuldzinsen, der auf den unentgeltlich übertragenen Miteigentumsanteil entfällt, wenn die Verbindlichkeiten vollständig beim bisherigen Eigentümer verbleiben. Gerade diese Abgrenzung ist für die Praxis entscheidend.
Warum ist das Urteil 2026 besonders wichtig?
Die Entscheidung ist inzwischen nicht nur ein beachtliches Einzelurteil, sondern in den amtlichen EStH zu § 21 EStG (Anhang 30 IV) ausdrücklich aufgegriffen. Dort wird auf BFH IX R 2/24 verwiesen und damit klar signalisiert, dass die Finanzverwaltung diese Linie für die Praxis berücksichtigt. Für Vermieter, Familien und Berater bedeutet das im Jahr 2026: Wer eine vermietete Immobilie unentgeltlich ganz oder teilweise übertragen will, muss die Darlehensseite zwingend in die Planung einbeziehen.
Hinzu kommt, dass der BFH dieselbe Rechtsauffassung im Verfahren IX R 3/24 inhaltsgleich bestätigt hat. Das erhöht die Rechtssicherheit der Linie, aber auch das Risiko für Gestaltungen, bei denen der Eigentumsübergang schneller geregelt wird als die Finanzierung.
Wo steigt für Vermieter das eigentliche steuerliche Risiko?
In der Praxis wird häufig angenommen, dass man den Miteigentumsanteil zunächst übertragen und die Altfinanzierung aus Vereinfachungsgründen beim bisherigen Eigentümer belassen könne. Zivilrechtlich mag das in vielen Familien verständlich erscheinen. Einkommensteuerlich kann dieser Schritt jedoch dazu führen, dass ein Teil der laufenden Zinsen dauerhaft nicht mehr abzugsfähig ist. Besonders bei hoch fremdfinanzierten Objekten mit längerer Restlaufzeit kann daraus ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entstehen.
Wer sich grundsätzlich mit dem Werbungskostenabzug bei Vermietung beschäftigt, findet ergänzend auch unseren Beitrag zu Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dort wird die Grundlogik des wirtschaftlichen Zusammenhangs aus Vermietersicht noch einmal allgemein dargestellt.
Welche Aussagen des Urteils sind für die Praxis besonders wichtig?
Ein wesentlicher Punkt ist, dass eine nur geplante spätere Schuldenbeteiligung nicht genügt. Maßgeblich ist, was rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich umgesetzt wurde. Eine bloße Absichtserklärung hilft steuerlich nicht weiter. Fehlt es an einer belastbaren Mitwirkung des Erwerbers an der Finanzierung, ist der Veranlassungszusammenhang für den übertragenen Anteil nach der BFH-Linie regelmäßig nicht mehr gegeben.
Ebenso wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Übertragungsformen. Das Urteil betrifft eine unentgeltliche Teilübertragung unter vollständigem Zurückbehalt der Darlehensverbindlichkeiten.
Andere Gestaltungen, etwa entgeltliche oder teilentgeltliche Übertragungen, Einbringungsvorgänge, Nießbrauchslösungen oder ehebezogene Übertragungsmodelle, können steuerlich anders zu beurteilen sein. Sie sind aber nicht automatisch günstiger, sondern müssen jeweils in ihrem Gesamtzusammenhang geprüft werden.
Keine vorschnellen Schlüsse aus ähnlichen Gestaltungen
In der Praxis wird in solchen Zusammenhängen oft auf Alternativmodelle verwiesen. Dazu gehören etwa die Ehegattenschaukel, Fragen rund um die Immobilienveräußerung mit Schuldübernahme oder allgemein die Frage, wie sich Immobilien steueroptimiert zu Lebzeiten übertragen lassen. Solche Modelle können im Einzelfall sinnvoll sein, lösen aber jeweils eigene Prüfungen aus, etwa zu Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, AfA, Spekulationsfrist oder Finanzierung. Deshalb ersetzt kein Standardmodell die individuelle Strukturprüfung.
Welche Gestaltungsansätze sollten vor der Übertragung geprüft werden
Das Urteil verbietet keine Vermögensnachfolge mit vermieteten Immobilien. Es zeigt aber sehr deutlich, dass die Finanzierung ein integraler Teil der Gestaltung ist. Vor einer Übertragung sollte daher geprüft werden, ob und wie die auf den zu übertragenden Anteil entfallende Finanzierung sachgerecht in die Gesamtstruktur eingebunden werden kann. Dabei können je nach Einzelfall eine tatsächliche Beteiligung des Erwerbers an der Darlehensseite, andere Übertragungsformen oder alternative Nachfolgekonzepte in Betracht kommen. Ob ein solcher Ansatz rechtlich, wirtschaftlich und steuerlich tragfähig ist, hängt allerdings immer von den konkreten Umständen ab.
Die richtige Reihenfolge in der Praxis
In der Praxis sollte nicht zuerst der Notartermin stehen und erst danach die Frage, was mit dem Darlehen geschieht. Sinnvoll ist regelmäßig die umgekehrte Reihenfolge. Zunächst sollten Eigentumsstruktur, Finanzierung, Bankzustimmung, Einkünftezurechnung und mögliche Folgen für AfA und Werbungskosten geprüft werden. Erst auf dieser Grundlage sollte entschieden werden, in welcher Form die Übertragung umgesetzt wird.
Wer sich mit Finanzierungskosten im Vermietungsbereich generell beschäftigt, findet hierzu auch thematisch passende Vertiefungen auf unserer Website, etwa zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Vermietung. Auch dort zeigt sich, wie stark der steuerliche Ausgang vom konkreten Veranlassungszusammenhang abhängt.
Was bereits betroffene Eigentümer jetzt tun sollten
Ist die unentgeltliche Übertragung bereits erfolgt und die Finanzierung beim bisherigen Eigentümer verblieben, sollte der Sachverhalt nicht bagatellisiert werden. Vielmehr ist zu prüfen, wie die laufenden Finanzierungskosten steuerlich zutreffend einzuordnen sind und ob eine spätere Umstrukturierung überhaupt noch sinnvoll oder möglich ist. Dabei kommt es stark auf den Zeitpunkt, die tatsächliche Durchführung und die gesamte Vertragslage an. Eine nachträgliche „Heilung" lässt sich oft nur schwer umsetzen.
Gerade bei längerfristig leerstehenden oder umstrukturierten Objekten sollte zudem der Blick nicht nur auf die Eigentumsübertragung gerichtet werden. Auch die Frage der fortbestehenden Vermietungsabsicht und des Werbungskostenabzugs kann relevant werden. Dazu passt auch unser Beitrag Leerstand, Vermietungsabsicht & wie Sie Werbungskosten trotzdem retten.