Fix & Flip versteuern: Wann aus Renovieren & Verkaufen ein gewerblicher Grundstückshandel wird

Einordnung & Risiko aus der aktuellen BFH‑Rechtsprechung

„Fix & Flip" ist steuerlich häufig genau das Muster, das die Abgrenzung Richtung gewerblich triggert: kurzfristige Haltedauer, Wertsteigerung durch Maßnahmen, Verkaufsorientierung.

Für Kapitalgesellschaften kommt ein zusätzlicher Block dazu: Selbst wenn eine GmbH „nur Immobilien hält", ist sie kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig – und die erweiterte Kürzung kann verloren gehen, wenn die Tätigkeit als Grundstückshandel gilt.

Besonders relevant ist das BFH-Urteil III R 12/22 (03.06.2025): Verkauft eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach Erwerb fünf Mehrfamilienhäuser en bloc an einen Erwerber, führt die "Drei‑Objekt‑Grenze" zu einem schädlichen gewerblichen Grundstückshandel; außerdem stellt der BFH klar, dass es für die erweiterte Kürzung bei der Kapitalgesellschaft nicht auf „Nachhaltigkeit" i. S. d. § 15 Abs. 2 EStG ankommt.

"Für die Beantwortung der Frage, ob die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes überschreitet, kommt es auf das Kriterium der Nachhaltigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes nicht an."

Gleichzeitig zeigt BFH III R 14/23 (Beschluss vom 20.03.2025): Verkäufe im 6. Jahr können – je nach Einzelfall (z. B. keine vorbereitenden Maßnahmen in den ersten 5 Jahren, besondere Umstände) – auch bei vielen Objekten noch nicht zwingend Grundstückshandel sein.

Fix & Flip klingt nach der perfekten Strategie: Objekt günstig kaufen, smart sanieren, teurer verkaufen – und direkt das nächste Projekt starten. 

Steuerlich ist Fix & Flip aber ein Minenfeld, weil das Vorgehen häufig nicht mehr wie „Vermögensverwaltung", sondern wie Handel wirkt.

Besonders kritisch wird es, wenn mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft werden. Der Bundesfinanzhof hat 2025 noch einmal deutlich gemacht, dass bei Kapitalgesellschaften schon eine enge Verbindung aus Erwerb und zeitnahem Verkauf mehrerer Immobilien ausreichen kann, um einen für die Gewerbesteuer schädlichen Grundstückshandel zu indizieren. In einem Fall verkaufte eine GmbH fünf Mehrfamilienhäuser im dritten Jahr nach Erwerb in einem einzigen Verkaufsakt („en bloc") – der BFH sah dadurch die Drei‑Objekt‑Grenze als erfüllt und die erweiterte Kürzung als versagt an. Source

Heißt das, jeder Fix‑&‑Flip‑Investor ist automatisch gewerblich? 

Nein – aber du brauchst eine saubere Strategie. Ein BFH‑Beschluss aus 2025 zeigt, dass auch viele Verkäufe im sechsten Jahr nicht zwangsläufig Grundstückshandel sein müssen, wenn in den ersten fünf Jahren weder Verkäufe noch vorbereitende Maßnahmen stattfanden und besondere Umstände vorliegen. Das unterstreicht, wie stark die Einzelfallwürdigung ist – und wie wichtig Planung, Timing und Dokumentation sind.

Der beste Steuersparansatz bei Fix & Flip ist deshalb, vor dem ersten Deal zu klären: Willst du wirklich „flippen" (kurzfristig, aktiv, wiederholend)? 

Dann solltest du die Struktur so wählen, dass du die Steuerlast beherrschst und nicht überrascht wirst. Oder verfolgst du eher eine Bestandsstrategie, bei der Verkäufe nur Ausnahmen sind? Dann ist die größte Steuerersparnis oft die Vermeidung der Einstufung als Grundstückshandel.