BFH-Urteil IX R 17/16: Leerstand, Vermietungsabsicht & wie Sie Werbungskosten trotzdem retten

Eine leerstehende Wohnung kann steuerlich ein Segen sein – oder eine teure Falle. Denn viele Vermieter gehen davon aus, dass sie während eines Leerstands weiterhin AfA, Schuldzinsen und laufende Kosten als Werbungskosten absetzen können. 

Genau hier setzt das BFH-Urteil vom 31.01.2017 (IX R 17/16) an: Der Bundesfinanzhof macht sehr klar, dass der Werbungskostenabzug beim Leerstand nicht „automatisch" weiterläuft. Entscheidend ist, ob Ihre Einkünfteerzielungsabsicht (also die ernsthafte Absicht, mit der Wohnung Mieteinnahmen zu erzielen) tatsächlich noch besteht – und ob Sie das im Zweifel auch belegen können.

Im Streitfall ging es um eine Eigentumswohnung, die bereits seit 1999 leer stand. Das Objekt war in einem desolaten Zustand und die Sanierung kam über Jahre nicht voran – unter anderem wegen fehlender Mitwirkung anderer Eigentümer, nicht gezahlter Sonderumlagen und Problemen mit der Hausverwaltung. Der Steuerpflichtige machte dennoch in den Jahren 2006 bis 2010 erhebliche negative Einkünfte geltend (u. a. AfA und Schuldzinsen). Das Finanzamt strich diese Verluste – und der BFH bestätigte letztlich die Sichtweise: Wenn eine Wohnung dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten (vermietbaren) Zustand versetzt werden kann und Vermietungsbemühungen objektiv „ins Leere laufen", darf das Finanzgericht nach Gesamtwürdigung annehmen, dass keine Einkünfteerzielungsabsicht (mehr) vorliegt.

Kernaussage des BFH – in einem Satz

Werbungskosten bei Vermietung gibt es nur, wenn die Vermietung realistisch ist und Sie ernsthaft, nachhaltig und objektiv nachvollziehbar darauf hinarbeiten – bei dauerhaft fehlender Vermietbarkeit kann die Absicht steuerlich „weg" sein.

Die Steuersparmöglichkeiten (und wie Sie sie rechtssicher nutzen)

1) Werbungskosten retten durch „nachweisbare Vermietungsstrategie"

Der BFH betont: Entscheidend sind ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen – und die Feststellungslast liegt beim Steuerpflichtigen. Das ist Ihre Chance: Wer sauber dokumentiert, kann den Werbungskostenabzug im Leerstand häufig weiterhin sichern.

Praxis-Ansatz

Sie brauchen eine Akte, die dem Finanzamt die Story „trägt" – z. B. Inserate, Maklerauftrag, Mieteranfragen, Besichtigungsprotokolle, Ablehnungsgründe, Mietspiegel-/Preisableitung, Maßnahmenplan zur Vermietbarkeit. 

2) „Vermietbarkeit" ist der Hebel: technische & rechtliche Blocker aktiv managen

Im Urteil war problematisch, dass die Wohnung objektiv nicht vermietbar war (fehlende Betriebsbereitschaft) und das Ende dieses Zustands zeitlich nicht absehbar war. Genau daraus folgt der Steuerspar-Hebel: Sobald Vermietbarkeit wiederherstellbar ist, müssen Maßnahmen konkret, terminiert und realistisch sein.

Praxis:

Wenn WEG/Verwaltung blockiert, brauchen Sie Eskalations- und Rechtsweg-Dokumentation (Anträge, Beschlussanträge, Fristen, Anwaltsschreiben). Nicht, um zu „streiten", sondern um steuerlich zu zeigen: Sie können – und Sie tun – alles Erforderliche. 

3) Kosten richtig einordnen: vorab entstandene Werbungskosten nur bei „finalem Entschluss"

Der BFH wiederholt den Grundsatz: Aufwendungen vor Mieteinnahmen sind nur dann abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang besteht und der Steuerpflichtige endgültig entschlossen ist, Einkünfte zu erzielen (und die Entscheidung nicht aufgegeben hat).

Steuerspar-Praxis:

Gerade bei längeren Sanierungen entscheiden Details (Zeitplan, Finanzierung, Marktüblichkeit der Zielmiete, Renovierungsangebote, Handwerkertermine). Wer hier „weich" bleibt, riskiert, dass das Finanzamt die Absicht verneint – und damit Jahre an Verlusten streicht. 

4) Frühwarnsystem: „Langjähriger Leerstand" ist ein Prüfungs-Trigger

• langer Dauer,
• fehlender Vermietbarkeit,
• fehlender Durchsetzbarkeit (z. B. abhängig von Dritten),
• und Bemühungen, die objektiv aussichtslos erscheinen.

Dieses Urteil hat eine klare Botschaft: Das Steuerrecht folgt nicht dem Wunsch („ich will vermieten"), sondern der belegbaren Realität („ich kann vermieten und arbeite nachweisbar daran"). Wer das professionell steuert, kann weiterhin erhebliche Werbungskosten absetzen – wer es laufen lässt, riskiert, dass AfA, Zinsen & Co. rückwirkend gestrichen werden.