Steuerliche Anerkennung von Ehegatten-Mietverhältnissen trotz Einlagen aus gemeinsamen Mitteln – BFH-Rechtsprechung

Das Bundesfinanzhof-Urteil vom 22. Juli 2025 (VIII R 23/23), veröffentlicht am 28. August 2025, markiert einen wichtigen Meilenstein in der steuerlichen Behandlung von Mietverhältnissen zwischen Ehegatten. 

Die Entscheidung bietet sowohl steuerliche Gestaltungsspielräume als auch warnende Signale für die Praxis.

Im zugrunde liegenden Fall ging es um ein Ehepaar, bei dem die Ehefrau als im öffentlichen Dienst beschäftigte Vermieterin ihrerseits eine Immobilie an den Ehemann vermietete, der als Rechtsanwalt die Räumlichkeiten für seine Kanzlei nutzte. Das Besondere: Mietzahlungen wurden vom betrieblichen Konto des Ehemanns auf ein separates Mietkonto der Ehefrau überwiesen, während gleichzeitig Einlagen aus gemeinschaftlichen Einnahmen und Ersparnissen der Eheleute auf das betriebliche Konto des Ehemanns flossen, um Umsatzrückgänge seiner Kanzlei auszugleichen. Das Finanzamt hatte die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses verweigert, sowohl die Betriebsausgabenabzüge beim Mieter als auch die Mieteinnahmen beim Vermieter streichen.

Der BFH hat in seiner Grundsatzentscheidung klargestellt, dass ein Ehegatten-Mietverhältnis kein steuerlich unbeachtliches Scheingeschäft darstellt, selbst wenn:

1. Die Mietzahlungen vom betrieblichen Konto des Mieter-Ehegatten auf ein ausschließlich dem Vermieter-Ehegatten zuzuordnendes Konto erfolgen
2. Vorher oder anschließend Einlagen aus gemeinschaftlichen Mitteln der Eheleute auf das betriebliche Konto des Mieter-Ehegatten fließen

Entscheidend ist, dass die Mittelverwendung des Vermieter-Ehegatten für Einlagen in den Betrieb des Mieter-Ehegatten die fremdübliche Durchführung des Mietverhältnisses nicht grundsätzlich in Frage stellt.

Die Entscheidung bestätigt etablierte Grundsätze zum Fremdvergleich bei Angehörigenverträgen. Die steuerliche Anerkennung setzt grundsätzlich voraus:

1. Vertragswirksamkeit: Der Vertrag muss zivilrechtlich wirksam sein
2. Fremdvergleich: Die Vertragsgestaltung und -durchführung müssen übereinstimmen mit Verhältnissen, die auch zwischen fremden Dritten vereinbart würden
3. Rechtsbindungswille: Beide Parteien müssen tatsächlich an die Vertragsfolgen gebunden sein
4. Kein Scheingeschäft: Der Vertrag darf nicht nur zum Schein geschlossen worden sein (§ 41 AO)

Der BFH hat ausdrücklich betont, dass das Hin- und Herzahlen von Mitteln zwischen Ehegatten nicht automatisch auf ein Scheingeschäft schließen lässt, wenn nicht die gezahlte Miete selbst, sondern gemeinschaftlich erwirtschaftetes Geld für Einlagen verwendet wird.

Für den Mieter-Ehegatten:

• Betriebsausgabenabzug der Mietzahlungen zur Gewinnermittlung (§ 4 Abs. 4 EStG)
• Mögliche Senkung des Gewerbesteuermessbetrags durch höhere Betriebsausgaben
• Verlustverrechnung mit anderen Einkünften (§ 10d EStG) – wichtig: Verlustvortrag 2025 maximal 70% des verbleibenden Einkommens

Für den Vermieter-Ehegatten:

• Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
• Werbungskostenabzug für Renovierungen, Verwaltung, Abschreibungen
• Einkommensteuersenkung durch Ausnutzen persönlicher Steuersätze, falls Vermieter-Ehegatte niedriger besteuert wird

1. Liebhabereiproblematik:
Bei dauerhaften Verlusten droht die Versagung der Gewinnerzielungsabsicht. Der BFH hat in seinem Urteil ausdrücklich auf Dauer der Verluste, Möglichkeit zur Kündigung und Nutzungsbedarf hingewiesen.
Praxishinweis: Ab 2025 ist die Verlustverrechnung auf maximal 70% des restlichen Einkommens begrenzt.

2. Prüfung der Privatnutzung:
Potenzielle Nichtabzugsfähigkeit nach § 12 Nr. 1 EStG bei Privatnutzung von Teilen der Mietsache.

3. Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO):
Fällt bei Verdacht auf ausschließliche Steueroptimierung. Unangemessene Gestaltungen könnten zur Änderung der steuerlichen Behandlung führen.

4. Fremdüblichkeitsprüfung:
Die Miete muss ortsüblich sein. Liegt sie unter 66% der Marktmiete, erfolgt entsprechende Kürzungen. Überhöhte Mieten könnten zu Hinausrechnung führen.

1. Dokumentation und Nachweispflicht:

• Schriftlicher Mietvertrag mit marktüblichen Bedingungen
• Getrennte Konten für Mietzahlungen und Einlagen
• Nachweis der Fremdüblichkeit durch Vergleichsmieten
• Protokollierung von Rechtsbindungswillen und Geschäftsgrundlage

2. Gestaltungssicherheit schaffen:

• Angemessene Miethöhe (mind. 66%, besser 80-100% der Marktmiete)
• Regelmäßige Zahlungsströme dokumentieren
• Klare Trennung von Geschäfts- und Privatvermögen
• Kündigungsmöglichkeiten im Vertrag vorsehen

3. Liebhabereiprophylaxe:

• Gewinnerzielungskonzept entwickeln und dokumentieren
• Umsatzentwicklung überwachen und ggf. Geschäftsmodell anpassen
• Betriebsprüfung vorbereiten durch lückenlose Aufzeichnungen

Das BFH-Urteil VIII R 23/23 stärkt grundsätzlich die steuerliche Anerkennung von Ehegatten-Mietverhältnissen, auch bei komplexen Finanzierungsstrukturen. Die Entscheidung zeigt klar, dass die bloße Rückfluss von Mitteln über Familienkonten ein Mietverhältnis nicht per se zu einem Scheingeschäft macht.

Vorsicht ist jedoch geboten: Die Freude über die grundsätzliche Anerkennung darf nicht darüber hinweg täuschen, dass praktisch relevante Prüfungspflichten bestehen bleiben. Steuerpflichtige müssen besonders auf Liebhaberei-Gefahren und Privatnutzungsaspekte achten. Die Rückverweisung an das Finanzgericht zeigt, dass die Einzelfallprüfung erhebliche Streitpotenziale birgt.

Empfehlung: Vor der Gestaltung von Ehegatten-Mietverhältnissen sollte eine umfassende steuerliche und wirtschaftliche Analyse erfolgen. Die Balance zwischen steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten und rechtlichen Risiken erfordert professionelle Begleitung, insbesondere im Hinblick auf die veränderten Verlustverrechnungsregelungen ab 2025.