Vermietungsnebenleistungen - Umsatzsteuerproblem + aktuelle Rechtsprechung

Steuerfreie Vermietungsnebenleistungen

Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Grundstück vermietet, ist diese Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 UStG). Zu dieser steuerfreien Hauptleistung zählen auch bestimmte Nebenleistungen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen und üblicherweise dazugehören.

Was sind Nebenleistungen?
Das sind Leistungen, die zur Nutzung der Wohnung dazugehören, aber im Vergleich zur eigentlichen Vermietung eine untergeordnete Rolle spielen. Beispiele dafür sind:

• Heizung (Wärmelieferung)
• Wasser- und Warmwasserversorgung
• Nutzung von Waschmaschinen
• Reinigung von Fluren und Treppen
• Beleuchtung von Treppenhäusern
• Stromversorgung
• Bereitstellung von Internet- oder Fernsehanschluss

Voraussetzung für steuerfreie Nebenleistungen:
Diese Leistungen gelten nur dann als steuerfreie Nebenleistungen, wenn der Vermieter sie selbst erbringt, also als Vertragspartner gegenüber dem Mieter auftritt. Das bedeutet, dass der Vermieter z. B. selbst einen Vertrag mit dem Stromanbieter oder Wasserversorger abschließt und die Kosten über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergibt.

Folge für die Umsatzsteuer:
Da die Vermietung (inkl. Nebenleistungen) steuerfrei ist, darf der Vermieter keine Umsatzsteuer auf die Nebenkosten aufschlagen. Deshalb kann er im Gegenzug aber auch keine Vorsteuer geltend machen – also keine Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückbekommen, die ihm z. B. von Versorgern berechnet wurde.

In der Praxis heißt das: Der Vermieter stellt dem Mieter die Nebenkosten brutto (inkl. Umsatzsteuer des Versorgers) in Rechnung, aber ohne eigene Umsatzsteuer auf die Rechnung zu setzen. 

Beispiel:

Vermieter Herr Müller vermietet eine Wohnung an Mieterin Frau Schmidt. Die monatliche Miete beträgt 800 EUR. Zusätzlich zur Miete gibt es Nebenkosten, die die Heizung, Wasser, und den Stromverbrauch betreffen.

Herr Müller vermietet die Wohnung an Frau Schmidt für 800 EUR im Monat. Diese 800 EUR unterliegen keiner Umsatzsteuer, da die Vermietung nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei ist.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass Frau Schmidt die Nebenkosten direkt an Herrn Müller bezahlt. Diese Nebenkosten beinhalten:

• Heizung: 100 EUR
• Wasser: 30 EUR
• Strom: 50 EUR

Herr Müller hat mit den Versorgern (z. B. Heizungsanbieter, Wasserwerke, Stromanbieter) Verträge abgeschlossen und diese Leistungen bezieht er im eigenen Namen. Er berechnet die Nebenkosten als Gesamtbetrag und stellt sie Frau Schmidt in Rechnung.

Die von Herrn Müller bezogenen Nebenkosten (100 EUR für Heizung, 30 EUR für Wasser, 50 EUR für Strom) sind brutto, also inklusive Umsatzsteuer, die der Versorger ihm berechnet hat.

Da die Vermietung selbst umsatzsteuerfrei ist, darf Herr Müller jedoch keine eigene Umsatzsteuer auf die Nebenkosten aufschlagen. Die Nebenkosten sind ebenfalls steuerfrei, wenn er sie an Frau Schmidt weitergibt.

Frau Schmidt erhält also von Herrn Müller eine Gesamtrechnung über die monatlichen Kosten:

• Miete: 800 EUR (steuerfrei)
• Nebenkosten: 180 EUR (steuerfrei)
  • Heizung: 100 EUR
  • Wasser: 30 EUR
  • Strom: 50 EUR

Gesamtbetrag für Frau Schmidt: 980 EUR

Da die Vermietung und die Nebenkosten umsatzsteuerfrei sind, darf Herr Müller die Umsatzsteuer, die er an die Versorger gezahlt hat, nicht als Vorsteuer abziehen. Er kann also die 19% Umsatzsteuer, die zum Beispiel auf die 100 EUR Heizkosten enthalten ist, nicht zurückfordern.

• Mietzahlung: 800 EUR (steuerfrei)
• Nebenkosten: 180 EUR (steuerfrei)
• Frau Schmidt zahlt den gesamten Betrag von 980 EUR an Herrn Müller.
• Herr Müller stellt keine Umsatzsteuer auf die Nebenkosten in Rechnung und kann die vom Versorger gezahlte Umsatzsteuer nicht zurückholen.

Selbständige (steuerpflichtige) Hauptleistungen

Direkte Verträge des Mieters mit Versorgern sind keine umsatzsteuerfreien Nebenleistungen

Wenn der Mieter selbst Verträge mit einem Strom- oder Internetanbieter abschließt, handelt es sich nicht um Nebenleistungen des Vermieters, die umsatzsteuerfrei wären. In diesem Fall besteht ein direktes Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem jeweiligen Anbieter – diese Leistungen sind in der Regel umsatzsteuerpflichtig.

Lieferung von Heizgas und Heizöl durch den Vermieter ist umsatzsteuerpflichtig

Auch die Lieferung von Heizgas oder Heizöl durch den Vermieter an seine Mieter gilt nicht als umsatzsteuerfreie Nebenleistung zur Vermietung (§ 4.12.1 Abs. 5 Satz 5 UStAE). Wenn der Vermieter also selbst Heizöl oder Heizgas zur Verfügung stellt, liegt eine eigenständige – und damit grundsätzlich umsatzsteuerpflichtige – Lieferung vor.

Das bedeutet: Der Vermieter muss diese Leistungen in der Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer gegenüber dem Mieter abrechnen. Problematisch wird es, wenn eine Warmmiete (also eine Pauschale inkl. Nebenkosten) vereinbart wurde und keine gesonderte Abrechnung erfolgt. Dann muss der Vermieter den auf Heizöl oder Heizgas entfallenden Anteil sachgerecht schätzen und diesen Teil der Miete der Umsatzsteuer unterwerfen.

Weil es sich um eine umsatzsteuerpflichtige Leistung handelt, darf der Vermieter im Gegenzug auch die Vorsteuer aus dem Einkauf von Heizöl oder Heizgas abziehen – sofern er eine ordnungsgemäße Rechnung besitzt.

Ausnahme: Kleinunternehmerregelung

Nutzt der Vermieter jedoch die Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG), ist die Lieferung von Heizöl oder Heizgas an die Mieter umsatzsteuerfrei. In diesem Fall darf er aber auch keine Vorsteuer aus dem Einkauf geltend machen.

Unterschiedliche Behandlung von Stromlieferungen und Heizöllieferungen vom Vermieter an die Mieter

🔌 Stromlieferung als steuerfreie Nebenleistung zur Vermietung

Rechtsgrundlage: § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG i.V.m. Abschn. 4.12.1 UStAE

Wenn der Vermieter Strom liefert, gilt das in vielen Fällen als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung. Das betrifft typischerweise:

• Allgemeinstrom (z. B. für Hausflur, Keller, Außenbeleuchtung),
• oder Stromlieferung an den Mieter über eine zentrale Versorgung durch den Vermieter.

Die Finanzverwaltung nimmt hier an, dass der Stromverbrauch eng mit der Hauptleistung „Vermietung" verbunden ist. Der Vermieter liefert nicht eigenständig, sondern integriert die Stromversorgung in das „Gesamtpaket Wohnen". Das ist zulässig, sofern der Mieter keinen eigenen Vertrag mit einem Stromversorger abschließt.

➡️ Konsequenz: Die Stromlieferung ist dann unselbständige Nebenleistung und damit ebenso steuerfrei wie die Vermietung.

🛢️ Heizöllieferung als eigenständige steuerpflichtige Lieferung

Rechtsgrundlage: Abschn. 4.12.1 Abs. 5 Satz 5 UStAE

Im Gegensatz dazu gilt die Lieferung von Heizöl (oder Heizgas) nicht als steuerfreie Nebenleistung, sondern als eigenständige Lieferung von Gegenständen. Das liegt an mehreren Unterschieden:

• Heizöl ist ein körperlicher Gegenstand, dessen Erwerb durch den Vermieter und anschließende Weitergabe an die Mieter als klassische Warenlieferung behandelt wird.
• Diese Lieferung ist nicht automatisch integraler Bestandteil der Wohnraumvermietung, sondern wird als gesonderte wirtschaftliche Tätigkeit gesehen.
• Zudem ist Heizöl lagerfähig, was für die umsatzsteuerliche Einordnung als Lieferung spricht (anders als z. B. Strom, der verbrauchsabhängig fließt).

➡️ Konsequenz: Der Vermieter erbringt eine eigenständige, steuerpflichtige Lieferung, auf die der reguläre Umsatzsteuersatz anzuwenden ist.

⚖️ Fazit: Warum die Ungleichbehandlung?

Aktuelle Rechtsprechung im Bereich der Betriebskosten 

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in einem Urteil vom 16. April 2015 entschieden, dass die Vermietung einer Immobilie und die dazugehörigen Nebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung und Müllabfuhr grundsätzlich als getrennte Leistungen zu sehen sind – aber nur, wenn der Mieter bei diesen Leistungen mitentscheiden kann, z. B. den Anbieter wählen darf.

Diese Sichtweise unterscheidet sich von der bisher in Deutschland üblichen Meinung, nach der diese Nebenkosten oft als Teil der Vermietung gesehen wurden.

Was bedeutet das für Vermieter und den Vorsteuerabzug?

In einem Urteil aus dem Jahr 2023 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) die Chance, zur EuGH-Entscheidung Stellung zu nehmen. Es ging um die Frage, ob ein Vermieter die Umsatzsteuer auf eine neue Heizungsanlage zurückbekommen kann (Vorsteuerabzug).

Der BFH entschied: Ein Vermieter darf die Kosten einer Heizungsanlage nicht über die Betriebskosten, sondern nur über die monatliche Miete auf die Mieter umlegen. Die Anschaffungs- und Installationskosten einer Heizungsanlage stehen daher nach Ansicht des BFH in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der − im Urteilsfall steuerfreien – Vermietung, weshalb ein Vorsteuerabzug verneint wurde. Es kam gar nicht darauf an, ob es sich bei der Lieferung von Wärme und Warmwasser um eigenständige Lieferungen handelt.

Neuere Entwicklung: Stromlieferung aus eigener Photovoltaikanlage

Anders entschied der BFH in einem neueren Urteil vom 17. Juli 2024. Hier ging es darum, ob der Vermieter, der selbst erzeugten Strom aus einer Photovoltaikanlage an seine Mieter verkauft, dafür Umsatzsteuer zahlen muss, weil diese Stromlieferung eine selbständige Leistung neben der Vermietung darstellt..

Der BFH sagte: Ja, das ist eine eigene steuerpflichtige Leistung – getrennt von der eigentlichen (steuerfreien) Wohnungsvermietung.

Begründung:

• Mieter dürfen sich ihren Stromanbieter selbst aussuchen (per Gesetz).
• Der Strom wurde separat abgerechnet – nach dem tatsächlichen Verbrauch.
• Vermieter müssen laut Mietrecht zwar für Heizung und Warmwasser sorgen, nicht aber für Strom.
• Ein Gesetz (§ 42a EnWG) verbietet es sogar, Stromlieferverträge mit Mietverträgen zu verknüpfen.

Fazit:

• Heizung/Warmwasser gelten (jedenfalls bisher) eher als Teil der Vermietung – kein Vorsteuerabzug für Vermieter.
• Stromlieferung aus Photovoltaik-Anlage ist eine separate, steuerpflichtige Leistung – Umsatzsteuer muss abgeführt werden, aber es besteht auch ein Recht auf Vorsteuerabzug.

Diese Unterscheidung ist wichtig für Vermieter, die selbst Strom erzeugen oder in neue Heizsysteme investieren.