Treuhandmodell bei Betriebsvorrichtungen: FG-Urteil gefährdet erweiterte Gewerbesteuerkürzung – So retten Sie Ihre Steuervorteile

Warnsignal für Immobiliengesellschaften: Beliebtes Steuermodell vor dem Aus

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat am 8. Juli 2025 mit dem Urteil 6 K 6040/22 eine Entscheidung getroffen, die weitreichende Folgen für tausende Immobiliengesellschaften haben könnte. Im Zentrum steht das sogenannte Treuhandmodell bei Betriebsvorrichtungen – eine in der Praxis weit verbreitete Gestaltung zur Sicherung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Das Gericht stuft diese Struktur nun als kürzungsschädlich ein. Die Revision ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen III R 27/25 anhängig. 

Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung und warum ist sie so wertvoll?

Immobilien-GmbHs und gewerblich geprägte Personengesellschaften unterliegen grundsätzlich der Gewerbesteuer – selbst wenn sie ausschließlich Vermietungseinkünfte erzielen. Um diese Benachteiligung gegenüber privaten Vermietern auszugleichen, ermöglicht § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.

Der Vorteil: Bei erfolgreicher Inanspruchnahme wird der Gewerbeertrag nahezu vollständig gekürzt. Die Gewerbesteuerbelastung entfällt weitgehend, was die Rendite von Immobilieninvestments erheblich steigert.

Die Voraussetzung: Die Gesellschaft darf ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Jede gewerbliche Nebentätigkeit – insbesondere die Vermietung von Betriebsvorrichtungen – kann die Kürzung gefährden.

Das Problem: Betriebsvorrichtungen sind unvermeidbar

In der Praxis verfügen viele Immobilien über Betriebsvorrichtungen, die nicht zum Grundstück selbst gehören: Klimaanlagen, Aufzüge, Fettabscheider, Ladeneinbauten oder technische Ausstattung in Einkaufszentren. Die Mitvermietung solcher Anlagen führte traditionell zum Verlust der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. 

Die klassische (bislang steuerlich unproblematische) Lösung war das Treuhandmodell:

• Eine Schwestergesellschaft (FixCo) erwirbt die Betriebsvorrichtungen
• Die Grundstücksgesellschaft vermietet diese treuhänderisch für die FixCo mit
• Der Mieter erhält einen einheitlichen Mietvertrag aus einer Hand
• Die Treuhandtätigkeit erfolgt unentgeltlich oder gegen Kostenersatz

Das Urteil: Treuhandmodell ist kürzungsschädlich

Das FG Berlin-Brandenburg urteilt nun eindeutig: Die treuhänderische Verwaltung fremder Betriebsvorrichtungen stellt eine kürzungsschädliche Tätigkeit dar. Die Gesellschaft verwaltet in diesem Fall nicht mehr ausschließlich eigenen Grundbesitz, sondern auch fremde Gegenstände.

Die Begründung des Gerichts:

• Die Treuhandtätigkeit ist kein notwendiger Teil der Grundstücksverwaltung
• Sie dient nicht dem eigenen Grundbesitz, sondern fremdem Vermögen
• Auch unentgeltliche Tätigkeiten sind schädlich, wenn Kostenersatz vereinbart ist
• Alternative Gestaltungen (separate Verträge) waren möglich

Praxisfolge: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung entfällt komplett – nicht nur anteilig, sondern für die gesamten Mieteinnahmen aus Grundbesitz.

Die Rettung: 5-Prozent-Regelung seit 2021 gezielt nutzen

Mit dem Fondsstandortgesetz wurde ab dem Erhebungszeitraum 2021 eine wichtige Erleichterung eingeführt: § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG erlaubt eine Bagatellgrenze für kürzungsschädliche Einnahmen.

Die Regelung konkret: Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern – etwa aus der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen – sind unschädlich, solange sie nicht mehr als 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen.

Rechenbeispiel:

• Jahresmieteinnahmen Grundbesitz: 1.000.000 €
• Erlaubte Einnahmen aus Betriebsvorrichtungen: bis 50.000 € (5%)
• Ergebnis: Erweiterte Kürzung bleibt vollständig erhalten

Einnahmen bis zur 5-Prozent-Grenze unterliegen zwar der Gewerbesteuer, führen aber nicht zum Verlust der Kürzung für die Grundstückseinkünfte. 

1. Direktvermietung mit 5-Prozent-Kontrolle

Die sicherste Lösung: Vermieten Sie Betriebsvorrichtungen direkt mit, aber überwachen Sie die 5-Prozent-Grenze konsequent.

Umsetzung:

• Einheitlicher Mietvertrag mit separater Ausweisung der Entgelte
• Angemessene Aufteilung zwischen Grundbesitz und Betriebsvorrichtungen
• Jährliches Monitoring der Verhältnisse
• Dokumentation der Wertermittlung

Vorteil: Keine komplexen Strukturen, volle Transparenz, rechtssicher nach aktueller Gesetzeslage.

2. Portfolio-Erweiterung zur Erhöhung der Bemessungsgrundlage

Liegt der Anteil der Betriebsvorrichtungen knapp über 5 Prozent, können Sie durch strategische Zukäufe die Bemessungsgrundlage erhöhen.

Beispiel:

• Aktuell: 1.000.000 € Grundbesitzmieten + 60.000 € Betriebsvorrichtungen (6% – schädlich!)
• Nach Zukauf weiterer Grundstücke: 1.200.000 € Grundbesitzmieten + 60.000 € Betriebsvorrichtungen (5% – unschädlich!)

Voraussetzung: Die neu erworbenen Immobilien dürfen selbst keine oder nur geringe Betriebsvorrichtungen enthalten.

3. Separate Vermietung durch FixCo

Die klassische Alternative: Die Betriebsvorrichtungen werden durch eine separate Gesellschaft (FixCo) vermietet, die eigene Mietverträge mit den Mietern abschließt.

Wichtig: Keine Treuhandkonstruktion! Die FixCo muss nach außen als eigenständiger Vermieter auftreten.

Umsetzung:

• FixCo erwirbt zivilrechtliches Eigentum an Betriebsvorrichtungen
• Separate Mietverträge mit jedem Mieter
• Eigene Rechnungsstellung und Forderungsmanagement
• Klare rechtliche Trennung der Gesellschaften

4. Angemessene Kaufpreisaufteilung bei Erwerb

Bei Immobilienkäufen ist die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück, Gebäude und Betriebsvorrichtungen entscheidend.

Gestaltungsspielraum:

• Betriebsvorrichtungen angemessen niedrig bewerten
• Gutachterliche Feststellung der Wertrelationen
• Vertragliche Dokumentation der Aufteilung
• Ziel: Mieten aus Betriebsvorrichtungen unter 5-Prozent-Grenze halten

Achtung: Die Aufteilung muss einer Angemessenheitsprüfung standhalten. Übertriebene Gestaltungen werden verworfen.

5. Kritische Objekte identifizieren und umstrukturieren

Nicht jede Immobilie eignet sich für die erweiterte Kürzung. Bei bestimmten Objekttypen ist eine Umstrukturierung oft wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Kritische Objekte:

• Hotels (umfangreiche Möblierung und Ausstattung)
• Einkaufszentren (zahlreiche technische Anlagen)
• Logistikimmobilien (Fördertechnik, Regalsysteme)
• Hochwertig ausgestattete Bürogebäude

Alternative Strategie: Bei solchen Objekten kann es steuerlich günstiger sein, die erweiterte Kürzung nicht anzustreben und statt die günstigere Besteuerung als Gewerbebetrieb mit Betriebsausgabenabzug zu wählen.

Für Altfälle (vor 2021)

1. Einspruch einlegen Wenn das Finanzamt die erweiterte Kürzung für Veranlagungszeiträume vor 2021 bereits versagt hat:

• Einspruch gegen den Gewerbesteuermessbescheid
• Ruhen des Verfahrens unter Verweis auf BFH III R 27/25 beantragen
• Entwicklung des Revisionsverfahrens beobachten

2. Offene Fälle sichern Falls Bescheide noch nicht bestandskräftig sind:

• Vorläufigkeitsvermerk beantragen
• Festsetzungsverjährung prüfen
• Dokumentation vervollständigen

Für aktuelle Strukturen (ab 2021)

1. Struktur-Analyse durchführen

• Bestandsaufnahme aller Vertragsbeziehungen
• Identifikation von Treuhandkonstruktionen
• Berechnung der 5-Prozent-Quote
• Risikoeinschätzung vornehmen

2. Sofortige Anpassungen umsetzen Bei Überschreitung der 5-Prozent-Grenze oder Treuhandstrukturen:

• Umstellung auf Direktvermietung mit separater Ausweisung
• Oder: Etablierung echter FixCo-Strukturen ohne Treuhand
• Neuverhandlung von Mietverträgen bei Gelegenheit
• Anpassung der internen Buchhaltung

3. Monitoring etablieren

• Jährliche Überprüfung der 5-Prozent-Grenze
• Frühwarnsystem bei kritischer Annäherung
• Dokumentation der Berechnungsgrundlagen
• Regelmäßige steuerliche Beratung

Betriebsprüfungen: Darauf kommt es an

Die Finanzverwaltung wird künftig verstärkt die Einhaltung der 5-Prozent-Grenze prüfen. Bereiten Sie sich vor:

Prüfungsschwerpunkte:

• Angemessenheit der Aufteilung zwischen Grundbesitz- und Betriebsvorrichtungsmieten
• Vollständigkeit der erfassten Nebentätigkeiten
• Zuordnung strittiger Positionen (z.B. Parkplätze, Werbeflächen)
• Dokumentation der Wertfindung

Ihre Verteidigungsstrategie:

• Gutachten zur Wertaufteilung vorhalten
• Marktüblichkeit der Entgelte nachweisen
• Schlüssige Berechnungsmethodik dokumentieren
• Einheitliche Anwendung über mehrere Jahre belegen

Fazit: Handeln Sie jetzt, bevor der BFH entscheidet

Das FG-Urteil zum Treuhandmodell ist ein Warnsignal für die gesamte Immobilienbranche. Auch wenn die Revision läuft, sollten Sie nicht auf eine günstige BFH-Entscheidung spekulieren.

Ihre Handlungsempfehlungen:

✓ Sofort: Bestehende Strukturen auf Treuhandkonstruktionen prüfen 

✓ Kurzfristig: 5-Prozent-Quote für 2025 und 2026 berechnen und sicherstellen 

✓ Mittelfristig: Kritische Strukturen umbauen und rechtssicher dokumentieren 

✓ Langfristig: Monitoring-System implementieren und bei Neuinvestitionen von Anfang an richtig strukturieren

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist ein wertvolles Steuerprivileg. Mit der 5-Prozent-Regelung seit 2021 haben Sie praktikable Gestaltungsmöglichkeiten. Nutzen Sie diese gezielt und vermeiden Sie riskante Treuhandkonstruktionen.

Lassen Sie Ihre Strukturen jetzt überprüfen, bevor das Finanzamt im Rahmen einer Betriebsprüfung zuschlägt. Die nachträgliche Gewerbesteuerbelastung kann existenzbedrohend sein – die präventive Beratung kostet nur einen Bruchteil davon.