Familienheim steuerfrei in Ehegatten-GbR einbringen: BFH-Urteil schafft Rechtssicherheit

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem wegweisenden Urteil vom 04.06.2025 zum Aktenzeichen II R 18/23 für Ehepaare eine außerordentlich attraktive Steuerspargestaltung rechtlich abgesichert und damit neue Planungssicherheit geschaffen. 

Die höchstrichterliche Entscheidung bestätigt, dass die Einlage eines selbstgenutzten Familienheims in eine gemeinsame Ehegatten-Gesellschaft bürgerlichen Rechts vollständig von der Schenkungsteuer befreit bleibt. Diese Rechtsprechung eröffnet erhebliche Steuersparpotenziale für die strategische Vermögensnachfolge und die rechtliche Absicherung des Ehepartners bei gleichzeitigem Schutz des Familienvermögens.

Im dem zugrunde liegenden Streitfall hatte eine Ehefrau ihr im Alleineigentum stehendes Familienheim mit einem Verkehrswert von 3,56 Millionen Euro durch notariell beurkundeten Vertrag in eine gemeinsam gegründete GbR eingebracht, an der beide Ehepartner zu je fünfzig Prozent beteiligt waren. Das zuständige Finanzamt vertrat zunächst die Auffassung, dass durch diese Gestaltung eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung in Höhe von 1,78 Millionen Euro an den Ehemann erfolgt sei und setzte daraufhin Schenkungsteuer in Höhe von 243.656 Euro fest. Die Finanzbehörde argumentierte, dass die Steuerbefreiung für Familienheime nur bei unmittelbarem Eigentum oder Miteigentum greife, nicht jedoch bei der mittelbaren Beteiligung über eine Personengesellschaft in Form des Gesamthandseigentums.

Der Bundesfinanzhof widersprach dieser restriktiven Auslegung der Finanzverwaltung jedoch in aller Deutlichkeit und stellte klar, dass die Steuerbefreiung nach Paragraph 13 Absatz 1 Nummer 4a des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes auch bei der Einlage in eine Ehegatten-GbR uneingeschränkt zur Anwendung kommt. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der an der GbR beteiligte Ehepartner schenkungsteuerrechtlich als vermögensmäßig bereichert anzusehen ist und ihm faktisch Eigentum am Familienheim verschafft wird, auch wenn es sich zivilrechtlich formal um Gesamthandseigentum handelt. Entscheidend sei die wirtschaftliche Betrachtungsweise des Steuerrechts, wonach das über die GbR erworbene Eigentum den Gesellschaftern unmittelbar zugerechnet wird. Das Ergebnis der höchstrichterlichen Entscheidung war eindeutig: Die Schenkungsteuer wurde auf null Euro festgesetzt, der Steuerpflichtige erhielt seine bereits gezahlten Beträge vollständig zurückerstattet.

Die durch dieses Urteil eröffneten Steuersparmöglichkeiten sind beachtlich und sollten von jedem Ehepaar mit Immobilienbesitz sorgfältig geprüft werden. An erster Stelle steht die vollständige Schenkungsteuerfreiheit, die unabhängig vom tatsächlichen Wert der Immobilie gewährt wird. Während bei anderen Vermögensübertragungen zwischen Eheleuten der persönliche Freibetrag von 500.000 Euro alle zehn Jahre nur eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten bietet, können durch die GbR-Struktur auch deutlich wertvollere Familienheime komplett steuerfrei übertragen werden. 

Darüber hinaus bietet die Einbringung in eine Ehegatten-GbR erhebliche Vorteile beim Vermögensschutz und der flexiblen Nachfolgegestaltung, die weit über die reine Steuerersparnis hinausgehen. 

Durch die gesellschaftsrechtliche Struktur entsteht automatisch eine gemeinsame Verfügungsbeschränkung, die verhindert, dass einer der Ehepartner die Immobilie ohne Zustimmung des anderen veräußern oder belasten kann. Dies schafft optimalen Schutz sowohl bei eventuellen Trennungssituationen als auch bei unüberlegten wirtschaftlichen Entscheidungen eines Partners. 

Gleichzeitig ermöglicht die GbR-Struktur eine erheblich flexiblere Nachfolgeplanung, da sich Gesellschaftsanteile sowohl testamentarisch als auch lebzeitig deutlich einfacher und gezielter auf die nächste Generation übertragen lassen als unmittelbares Grundeigentum. Bei richtiger rechtlicher und steuerlicher Gestaltung kann diese Struktur zudem dazu beitragen, künftige Pflichtteilslasten zu reduzieren und damit das Familienvermögen langfristig zusammenzuhalten.

Ein weiterer bedeutender Vorteil liegt in der optimalen Ausnutzung der steuerlichen Freibeträge über verschiedene Übertragungswege hinweg. Nachdem das Familienheim bereits steuerfrei in die GbR eingelegt wurde, stehen die persönlichen Freibeträge zwischen Ehepartnern von 500.000 Euro weiterhin ungeschmälert für die Übertragung anderen Vermögens zur Verfügung. Dies ermöglicht eine umfassende Vermögensübertragung in erheblichem Umfang ohne jegliche Steuerbelastung. Werden später auch die gemeinsamen Kinder in die Nachfolgeplanung einbezogen, können deren großzügige Freibeträge von jeweils 400.000 Euro pro Elternteil zusätzlich genutzt werden, indem schrittweise GbR-Anteile auf die nächste Generation übertragen werden. Da diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen, lassen sich durch eine vorausschauende stufenweise Übertragungsstrategie auch sehr große Vermögen über einen längeren Zeitraum vollständig steuerfrei auf die nächste Generation verlagern.

Auch im Hinblick auf die zukünftige Erbschaftsteueroptimierung bietet die GbR-Struktur erhebliche Vorteile, die häufig unterschätzt werden. Im Todesfall eines Ehepartners greift ebenfalls die vorteilhafte Familienheimbefreiung nach Paragraph 13 Absatz 1 Nummer 4a und 4b des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes, sofern der überlebende Ehegatte die Immobilie weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzt und dies für mindestens zehn Jahre beibehält. Die vollständige Steuerfreiheit gilt hier ohne jegliche Wertbegrenzung. 

Auch für Kinder existiert eine besondere Steuerbefreiung, allerdings begrenzt auf Wohnflächen bis zweihundert Quadratmeter, sofern sie das Familienheim selbst bewohnen und ebenfalls die zehnjährige Behaltensfrist einhalten. Die GbR-Struktur ermöglicht dabei eine flexible Anpassung der Nachfolgestrategie an sich verändernde familiäre Verhältnisse und wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Ein oft übersehener, aber langfristig äußerst bedeutsamer Aspekt besteht darin, dass alle künftigen Wertsteigerungen des Familienheims innerhalb der GbR-Struktur bei späteren Übertragungen zwischen Eheleuten weiterhin von der Schenkungsteuerbefreiung erfasst bleiben. Bei den in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten zu beobachtenden erheblichen Immobilienwertsteigerungen von durchschnittlich drei bis fünf Prozent jährlich summieren sich diese Steuervorteile über längere Zeiträume auf beträchtliche Beträge. 

Ein konkretes Rechenbeispiel illustriert dies eindrucksvoll: Bei einem aktuellen Immobilienwert von zwei Millionen Euro und einer konservativen jährlichen Wertsteigerung von nur drei Prozent beträgt der Verkehrswert nach zwanzig Jahren bereits circa 3,6 Millionen Euro. Die in diesem Zeitraum entstandene Wertsteigerung von 1,6 Millionen Euro kann durch die etablierte GbR-Struktur vollständig steuerfrei im Rahmen weiterer Nachfolgeschritte genutzt werden, während bei herkömmlichen Gestaltungen erhebliche Schenkungsteuerlasten entstünden.

Für die erfolgreiche und rechtssichere praktische Umsetzung dieser vorteilhaften Gestaltung sind jedoch einige wesentliche rechtliche und steuerliche Voraussetzungen zwingend zu beachten, deren Nichtbeachtung zum vollständigen Verlust der Steuervorteile führen kann.

• Zunächst ist sowohl die Gründung der GbR als auch die anschließende Grundstücksübertragung notariell zu beurkunden, da anderenfalls keine wirksame Eigentumsübertragung erfolgt. Die Beteiligungsverhältnisse an der GbR können zwar grundsätzlich frei gestaltet werden, sollten jedoch im Hinblick auf die beabsichtigten steuerlichen Ziele bewusst gewählt und dokumentiert werden. 
• Eine zwingende Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist die tatsächliche Selbstnutzung des Familienheims zu eigenen Wohnzwecken im Zeitpunkt der Übertragung, wobei eine teilweise Fremdvermietung einzelner Wohneinheiten grundsätzlich unschädlich ist, solange eine Wohnung selbst genutzt wird. 
• Die Unentgeltlichkeit der Zuwendung muss klar dokumentiert und darf nicht durch versteckte Gegenleistungen konterkariert werden. Der Gesellschaftsvertrag der GbR sollte präzise Regelungen zu Verfügungsbeschränkungen, Gewinnverteilung und Ausscheidensmodalitäten enthalten, um spätere Konflikte zu vermeiden.
• Besondere Aufmerksamkeit verdient die sogenannte Behaltensfrist, deren Verletzung zur nachträglichen Versagung der Steuerbefreiung führt. Wenn der begünstigte Ehegatte das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, etwa weil er auszieht, die Immobilie verkauft oder dauerhaft vermietet, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und die ursprünglich ersparte Schenkungsteuer wird nachträglich fällig. Lediglich in besonderen Härtefällen, beispielsweise bei einem Umzug in ein Pflegeheim aus zwingenden gesundheitlichen Gründen, sieht das Gesetz Ausnahmen von dieser strengen Regelung vor. Diese Konsequenzen unterstreichen die Notwendigkeit einer langfristigen und gut durchdachten Planung.

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 04.06.2025 Ehepaaren eine rechtssichere und steuerlich höchst vorteilhafte Möglichkeit eröffnet, ihr Familienheim vollständig steuerfrei auf beide Partner zu übertragen und gleichzeitig die langfristige Vermögensnachfolge optimal zu strukturieren. 

Die potenzielle Steuerersparnis kann abhängig vom konkreten Immobilienwert mehrere hunderttausend Euro betragen und damit einen erheblichen Beitrag zum Erhalt des Familienvermögens leisten. 

Hinweis: Prüfen Sie diese Gestaltungsmöglichkeit zeitnah, insbesondere wenn Ihr Familienheim gegenwärtig noch im Alleineigentum nur eines Ehepartners steht, der Verkehrswert der Immobilie deutlich über dem Freibetrag von 500.000 Euro liegt, Sie Ihre Vermögensnachfolge rechtssicher absichern und optimieren möchten oder eine strukturierte Trennung von selbstgenutzten Wohnimmobilien und vermieteten Renditeobjekten in Ihrem Vermögensportfolio geplant ist. 

Die einzigartige Kombination aus 

• vollständiger Steuerfreiheit, 
• wirksamem Vermögensschutz durch Verfügungsbeschränkungen und 
• maximaler Flexibilität bei der generationenübergreifenden Nachfolgeplanung macht die Ehegatten-GbR zu einem der attraktivsten und leistungsfähigsten Gestaltungsmodelle im gesamten Steuerrecht, dessen Potenzial Sie nicht ungenutzt lassen sollten.