Steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen – Das neue BMF-Schreiben zu § 35c EStG

Einleitung und Aktualität der Regelung

Als Ihr Steuerberater möchte ich Sie über die bedeutsamen Neuerungen zur steuerlichen Förderung energetischer Maßnahmen an selbstgenutzten Wohnimmobilien informieren. Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 21. August 2025 das bisherige BMF-Schreiben vom 14. Januar 2021 vollständig neu gefasst und damit die Anwendung des § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) für die Praxis erheblich konkretisiert. Ergänzend wurde am 23. Dezember 2024 ein neues Musterbescheinigungsformular veröffentlicht, das für alle energetischen Maßnahmen anzuwenden ist, mit deren Umsetzung ab dem 1. Januar 2025 begonnen wurde. Diese Neuerungen basieren auf den praktischen Erfahrungen der Finanzverwaltung der vergangenen Jahre und berücksichtigen zudem die Änderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV).

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ermöglicht Ihnen als Eigenheimbesitzer, über einen Zeitraum von drei Jahren insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen, wobei ein Gesamthöchstbetrag von 40.000 Euro pro begünstigtem Objekt zur Verfügung steht. Die Verteilung erfolgt gestaffelt: Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme sowie im ersten Folgejahr können Sie jeweils 7 Prozent der Aufwendungen (maximal jeweils 14.000 Euro) und im zweiten Folgejahr 6 Prozent (maximal 12.000 Euro) als Steuerermäßigung beanspruchen. Diese Förderung stellt eine direkte Minderung der tariflichen Einkommensteuer dar und wirkt damit progressionsunabhängig – ein erheblicher steuerlicher Vorteil gegenüber Werbungskosten oder Betriebsausgaben, die nur nach Ihrem individuellen Grenzsteuersatz wirken.

Das neue BMF-Schreiben vom 21. August 2025 bringt mehrere bedeutende Klarstellungen und Erweiterungen mit sich, die ich Ihnen im Folgenden detailliert darlegen möchte. Eine der wichtigsten Neuerungen betrifft die ausdrückliche Förderung von Wohnflächenerweiterungen im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen. Wenn Sie beispielsweise im Rahmen einer energetischen Sanierung eine Gaube errichten, eine Dachgeschossaufstockung vornehmen oder einen Anbau realisieren, können auch die an diesen Erweiterungen durchgeführten energetischen Maßnahmen nach § 35c EStG gefördert werden. Diese Klarstellung war in der bisherigen Verwaltungspraxis umstritten und bietet Ihnen nun erhebliche Planungssicherheit bei größeren Sanierungsvorhaben.

Darüber hinaus wurde die Behandlung von Umfeldmaßnahmen ausführlich geregelt. Hierzu zählen nunmehr ausdrücklich Kosten für Gerüstbau, Entsorgungsarbeiten sowie die Wiederherstellung von Oberflächen, sofern diese Aufwendungen in direktem Zusammenhang mit einer förderfähigen energetischen Maßnahme stehen. Diese Klarstellung ist von erheblicher praktischer Bedeutung, da solche Nebenkosten bei energetischen Sanierungen oft einen beträchtlichen Anteil der Gesamtaufwendungen ausmachen. Sie können somit nicht nur die eigentlichen energetischen Maßnahmen, sondern auch die damit zwingend verbundenen Begleitarbeiten steuerlich geltend machen.

Die Steuerermäßigung betrifft energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen und zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude. Vom Begriff des begünstigten Objekts sind Einfamilienhäuser, rechtlich nicht getrennte Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern sowie Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes umfasst. Wichtig ist, dass auch Ferienwohnungen und Objekte der doppelten Haushaltsführung förderfähig sind, sofern diese zumindest zeitweise von Ihnen tatsächlich genutzt werden. Vermietete Objekte sind hingegen grundsätzlich nicht begünstigt.

Das neue BMF-Schreiben stellt nun ausdrücklich klar, dass ein Objekt auch dann zu eigenen Wohnzwecken nutzbar gemacht wird, wenn die energetischen Maßnahmen unmittelbar vor Beginn der Nutzung erfolgen, etwa zwischen Erwerb und Einzug. Dies gilt auch für umfangreiche Sanierungsvorhaben über mehrere Jahre, wenn der Leerstand zwischen Beginn der energetischen Maßnahme und Einzug durch die Gesamtbaumaßnahme bedingt ist. Diese Klarstellung beseitigt Unsicherheiten, die in der Vergangenheit bei der Sanierung von Altbauten vor dem Einzug bestanden.

Anspruchsberechtigt ist grundsätzlich der bürgerlich-rechtliche Eigentümer, also derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Das BMF-Schreiben regelt jedoch auch ausführlich die Fälle des wirtschaftlichen Eigentums, etwa bei Erbbaurechten oder Nutzungsrechten nach DDR-Recht. Besonders relevant für die Praxis ist die Klarstellung, dass auch derjenige anspruchsberechtigt ist, der durch Übergang von Nutzen und Lasten wirtschaftlicher Eigentümer eines erworbenen Objekts ist, auch wenn die Grundbucheintragung noch aussteht.

Das Gebäude muss bei Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Maßgebend ist der Beginn der Herstellung des Gebäudes und der Beginn der energetischen Maßnahme, wobei die Frist taggenau zu berechnen ist. Als Beginn der Herstellung gilt bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich war, der Tag der erstmaligen Bauantragstellung. Eine wichtige Vereinfachung sieht das BMF-Schreiben für vor 2010 errichtete Objekte vor: Hier genügt die Angabe des Herstellungsjahres in der Steuererklärung, wobei dann der 1. Januar dieses Jahres als Tag der Bauantragstellung gilt.

Als Beginn der energetischen Maßnahme gilt bei baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen der Tag der Antragstellung, bei genehmigungsfreien Maßnahmen mit erforderlicher Bauunterlageneinreichung der Tag der Einreichung. Für energetische Maßnahmen, die weder eine Baugenehmigung noch eine Kenntnisgabe erfordern – was bei den meisten energetischen Einzelmaßnahmen der Fall ist – gilt als Beginn der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung. Planungs- und Beratungsleistungen sowie der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen gelten ausdrücklich nicht als Beginn der energetischen Maßnahme.

Die Liste der förderfähigen energetischen Maßnahmen ergibt sich aus § 35c EStG in Verbindung mit der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Im Einzelnen sind folgende Maßnahmen begünstigt:

Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, wobei auch die Dämmung von Kellerdecken sowie von Zubehörräumen wie Kellerräumen, Abstellräumen und Garagen erfasst ist, wenn die Maßnahme zusammen mit der energetischen Maßnahme des begünstigten Objekts erfolgt. Die Erneuerung von Fenstern und Außentüren einschließlich Balkon- und Terrassentüren stellt eine klassische Einzelmaßnahme dar, die häufig in Anspruch genommen wird. Die Erneuerung der Heizungsanlage umfasst insbesondere den Einbau moderner Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder Brennstoffzellenheizungen. Die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage wird ebenfalls gefördert, ebenso die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Darüber hinaus werden der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie Maßnahmen zur Verbesserung des sommerlichen Wärmeschutzes gefördert. Wichtig ist, dass alle Maßnahmen die Mindestanforderungen der ESanMV erfüllen müssen und durch ein zertifiziertes Fachunternehmen ausgeführt und bescheinigt werden. Eigenleistungen sind grundsätzlich nicht förderfähig, wobei das BMF-Schreiben nun aber klarstellt, dass selbst beschaffte Materialien förderfähig sein können, wenn sie vom Fachunternehmen in der Bescheinigung gesondert ausgewiesen werden.

Eine besonders praxisrelevante Regelung betrifft die Behandlung von Photovoltaikanlagen. Diese sind als reine Stromerzeuger grundsätzlich nicht förderfähig nach § 35c EStG. Das neue BMF-Schreiben stellt jedoch klar, dass ein Gebäude auch dann ein begünstigtes Objekt bleibt, wenn auf dem Dach eine Photovoltaikanlage errichtet wird und mit dieser aufgrund des Überschreitens der Freigrenzen des § 3 Nr. 72 EStG gewerbliche Einkünfte erzielt werden. Werden im Zuge einer solchen Installation Aufwendungen für eine als energetische Maßnahme geförderte Dachsanierung getätigt, handelt es sich regelmäßig um gemischt veranlasste Aufwendungen, für die eine Aufteilung mangels geeignetem Aufteilungsmaßstab nicht möglich ist. Die Aufwendungen für die Dachsanierung sind dann vollumfänglich nach § 35c EStG begünstigt. Ein anteiliger Abzug als Betriebsausgaben bei den gewerblichen Einkünften kommt in diesem Fall nicht in Betracht. Diese Regelung stellt eine erhebliche Verbesserung gegenüber der bisherigen Rechtslage dar und vermeidet komplizierte Aufteilungsstreitigkeiten.

Eine häufige Konstellation in der Praxis betrifft die teilweise betriebliche oder berufliche Nutzung von Räumen in einem ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude. Das BMF-Schreiben regelt ausführlich, dass Teile eines Objekts, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden – etwa ein häusliches Arbeitszimmer, das ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird, oder vermietete Räume – dem Grunde nach unschädlich sind. Die Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen sind jedoch um den Teil zu kürzen, der auf den nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil des Objekts entfällt.

Für die Kürzung ist es unerheblich, ob die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer in tatsächlicher Höhe oder mit der Jahrespauschale von 1.260 Euro berücksichtigt werden. Die Aufteilung erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche. Wichtig ist: Der Gesamthöchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 Euro mindert sich durch die anteilige Nutzung nicht. Der auf das häusliche Arbeitszimmer entfallende Anteil kann dann im Rahmen der allgemeinen Grundsätze für den Werbungskosten- oder Betriebsausgabenabzug berücksichtigt werden.

Eine bedeutende Neuerung betrifft die steuerliche Förderung der Inanspruchnahme von Energieberatern. Die Aufwendungen für die energetische Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieberater, der in der Energieeffizienz-Experten-Liste für Förderprogramme des Bundes geführt wird, können mit 50 Prozent der Aufwendungen im Jahr der Rechnungsstellung steuerlich geltend gemacht werden, maximal jedoch mit 5.000 Euro. Diese Förderung ist unabhängig davon, ob überhaupt eine energetische Maßnahme durchgeführt wird, und kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die energetische Maßnahme erst in einem späteren Jahr abgeschlossen wird.

Die Förderung der Energieberaterleistungen erhöht nicht den Gesamthöchstbetrag von 40.000 Euro, sondern wird zusätzlich gewährt. Dies stellt einen erheblichen Anreiz dar, qualifizierte Beratungsleistungen in Anspruch zu nehmen und die Sanierung professionell planen zu lassen. Aus steuerlicher Sicht ist dies sehr zu empfehlen, da eine fachgerechte Planung nicht nur die technische Qualität der Sanierung sicherstellt, sondern auch die vollständige Inanspruchnahme der Förderung gewährleistet.

Ein zentraler Aspekt, auf den ich Sie ausdrücklich hinweisen muss, ist das strikte Doppelförderungsverbot. Sie müssen sich entscheiden: Entweder Sie nehmen die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Anspruch oder Sie beantragen eine Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des BAFA oder der KfW. Eine Kombination beider Förderungen für dieselbe Maßnahme ist ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist von erheblicher praktischer Bedeutung und erfordert eine sorgfältige Planung.

Dabei ist zu beachten, dass bei Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung (BAFA, KfW) weder die Steuerermäßigung nach § 35c EStG noch die nach § 35a EStG (Handwerkerleistungen) für dieselbe Maßnahme in Betracht kommt. Wichtig ist aber: Das Baukindergeld steht der Gewährung der Steuerermäßigung nach § 35c EStG ausdrücklich nicht entgegen, da es sich dabei um eine personenbezogene und nicht maßnahmenbezogene Förderung handelt.

Eine wesentliche steuerliche Gestaltungsüberlegung betrifft die Wahl zwischen der Steuerermäßigung nach § 35c EStG und der nach § 35a EStG für Handwerkerleistungen. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist grundsätzlich nicht gewährbar, wenn Sie für dieselbe Maßnahme die Steuerermäßigung nach § 35a EStG beantragen. Sie müssen sich also entscheiden. Diese Entscheidung sollte wohlüberlegt sein und hängt von mehreren Faktoren ab.

Als Faustregel gilt: Ab einem Rechnungsbetrag von etwa 17.143 Euro ist § 35c EStG vorteilhafter, da die Steuerersparnis im ersten Jahr dann bereits 1.200 Euro beträgt – genau so viel, wie bei § 35a EStG maximal jährlich möglich ist. Der wesentliche Vorteil von § 35c EStG liegt darin, dass sowohl Arbeits- als auch Materialkosten gefördert werden, während § 35a EStG nur die Arbeitskosten begünstigt. Zudem ist der Gesamthöchstbetrag mit 40.000 Euro erheblich höher als die jährlich möglichen 1.200 Euro nach § 35a EStG.

Allerdings ist zu beachten, dass die Steuerermäßigung nach § 35c EStG objektgebunden ist und nur einmal pro Objekt in Anspruch genommen werden kann, während die Ermäßigung nach § 35a EStG jährlich neu zur Verfügung steht. Eine strategische Überlegung könnte daher sein, kleinere energetische Maßnahmen zunächst über § 35a EStG geltend zu machen und den Höchstbetrag nach § 35c EStG für größere Sanierungsvorhaben "aufzusparen". Bei mehreren nacheinander durchgeführten energetischen Maßnahmen am gleichen Objekt kann dies zu einer insgesamt höheren Förderung führen.

Für Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gelten besondere Regelungen, die das neue BMF-Schreiben ausführlich erläutert. Wenn die WEG energetische Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann jeder Wohnungseigentümer, der seine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt, die auf ihn nach dem Verteilerschlüssel entfallenden Aufwendungen im Rahmen von § 35c EStG geltend machen. Dabei steht jedem Wohnungseigentümer für seine Eigentumswohnung ein eigener Höchstbetrag von 40.000 Euro zur Verfügung.

Das ausführende Fachunternehmen muss für die WEG eine Bescheinigung ausstellen, die dann von der Verwaltung auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Das neue Bescheinigungsmuster vom 23. Dezember 2024 sieht hierfür spezielle Regelungen vor. Wichtig ist: Die Bescheinigung muss sämtliche Angaben enthalten, die für die steuerliche Geltendmachung erforderlich sind, insbesondere auch die Aufteilung der Aufwendungen auf die einzelnen Eigentümer. Fehlerhafte oder unvollständige Bescheinigungen führen häufig zu Problemen im Veranlagungsverfahren, weshalb eine sorgfältige Prüfung der Bescheinigung unbedingt empfehlenswert ist.

Steht das Eigentum an einem begünstigten Objekt mehreren Personen zu (Miteigentum), kann der Gesamthöchstbetrag von 40.000 Euro für das Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die Aufwendungen sowie der Höchstbetrag sind den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zuzurechnen. Bei Ehegatten oder Lebenspartnern, die zusammen veranlagt werden, ist eine solche Aufteilung nicht erforderlich.

Besitzt ein Miteigentumsgebäude mehrere rechtlich nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz getrennte Wohnungen und nutzt jeder Miteigentümer eine Wohnung alleine zu eigenen Wohnzwecken, steht jedem Miteigentümer für die von ihm genutzte Wohnung jeweils ein eigener Höchstbetrag von 40.000 Euro zu. Dies ist etwa bei Zweifamilienhäusern der Fall, an denen zwei Geschwister je zur Hälfte beteiligt sind und jeder eine Wohnung bewohnt.

Von erheblicher Bedeutung ist die Regelung zur Förderung mehrerer Objekte: Der Höchstbetrag von 40.000 Euro kann zeitgleich oder nacheinander für mehrere begünstigte Objekte in Anspruch genommen werden. Wenn Sie also beispielsweise ein selbstgenutztes Einfamilienhaus und zusätzlich eine selbstgenutzte Ferienwohnung besitzen, können Sie für beide Objekte jeweils den vollen Höchstbetrag ausschöpfen. Dies bietet erhebliche Steuersparpotenziale bei Besitzern mehrerer Immobilien.

Für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung ist die Bescheinigung eines Fachunternehmens zwingend erforderlich. Das Fachunternehmen muss bestätigen, dass die Maßnahme die Mindestanforderungen der ESanMV erfüllt. Das neue Musterbescheinigungsformular vom 23. Dezember 2024 ist für alle Maßnahmen zu verwenden, die ab 2025 begonnen werden. Für frühere Maßnahmen gelten die bisherigen Muster weiter. Die Bescheinigung ist der Steuererklärung in der Anlage "Energetische Maßnahmen" beizufügen.

Darüber hinaus müssen Sie die Rechnung des Fachunternehmens nachweisen, die bestimmte Mindestangaben enthalten muss, insbesondere die getrennte Ausweisung von Arbeits- und Materialkosten. Besonders wichtig ist die Zahlungsmodalität: Die Zahlung muss unbar erfolgen, also per Überweisung, Lastschrift oder Kreditkarte. Barzahlungen sind nicht förderfähig. Diese Regelung dient der Bekämpfung von Schwarzarbeit und der Nachvollziehbarkeit der Zahlungsströme.

Die Steuerermäßigung wird im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und in den beiden folgenden Veranlagungszeiträumen gewährt. Als Abschluss gilt die Fertigstellung der energetischen (Einzel-)Maßnahme, die durch die Rechnungsstellung dokumentiert wird. Erfolgt die Zahlung in Teilbeträgen über mehrere Jahre, ist dennoch das Jahr der Fertigstellung maßgeblich für den Beginn des dreijährigen Förderzeitraums.

Ein wichtiger Aspekt, den Sie bei der Planung berücksichtigen sollten, ist die Beschränkung der Steuerermäßigung durch die tarifliche Einkommensteuer. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG mindert die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um sonstige Steuerermäßigungen. Übersteigt der ermittelte Steuerermäßigungsbetrag die so ermittelte Steuerlast (sogenannter Anrechnungsüberhang), kann dieser Überhang weder in anderen Veranlagungszeiträumen steuermindernd berücksichtigt noch innerhalb des dreijährigen Förderzeitraums vor- oder zurückgetragen werden.

Dies bedeutet: Bei geringer Steuerlast kann es vorkommen, dass Sie die Steuerermäßigung nicht vollständig ausschöpfen können. Der Anrechnungsüberhang mindert aber auch nicht den Gesamthöchstbetrag von 40.000 Euro. Aus steuerlicher Sicht ist es daher sinnvoll, energetische Maßnahmen möglichst in Jahren mit höherer Steuerlast durchzuführen, um die Förderung vollständig nutzen zu können. Bei gemeinsamer Veranlagung von Ehegatten oder Lebenspartnern erhöht sich die verfügbare Steuerlast entsprechend.

Die Anspruchsvoraussetzungen – Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Eigentum der steuerpflichtigen Person am Objekt – müssen in jedem Veranlagungszeitraum des Förderzeitraumes vorliegen. Geben Sie die Nutzung des Objekts zu eigenen Wohnzwecken auf, etwa durch Auszug, Vermietung oder Veräußerung, können Sie die Steuerermäßigung letztmalig im Veranlagungszeitraum der Aufgabe der Eigennutzung geltend machen. In den Folgejahren entfällt die Förderung, auch wenn der dreijährige Förderzeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Bei Objektübertragung – etwa im Rahmen vorweggenommener Erbfolge oder bei Verkauf – kann der neue Eigentümer, sofern er das Objekt ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken nutzt, für seine eigenen energetischen Aufwendungen die steuerliche Förderung erneut bis zu einem Höchstbetrag von 40.000 Euro in Anspruch nehmen. Die bereits vom Voreigentümer in Anspruch genommene Förderung wird nicht angerechnet. Dies bietet interessante Gestaltungsmöglichkeiten bei geplanter Vermögensübertragung innerhalb der Familie.

Als Steuerberater muss ich Sie auch auf potenzielle Risiken hinweisen. Ein wesentliches Risiko besteht in der unvollständigen oder fehlerhaften Dokumentation. Ohne ordnungsgemäße Bescheinigung des Fachunternehmens und entsprechende Rechnungen mit unbarem Zahlungsnachweis wird die Steuerermäßigung versagt. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass alle Unterlagen vollständig und korrekt erstellt werden. Das neue Bescheinigungsmuster ist zwingend zu verwenden.

Ein weiteres Risiko liegt in der versehentlichen Doppelförderung. Wenn Sie zunächst eine BAFA- oder KfW-Förderung beantragt haben und später feststellen, dass die Steuerermäßigung vorteilhafter gewesen wäre, ist ein Wechsel grundsätzlich nicht mehr möglich. Die Entscheidung sollte daher sorgfältig und möglichst mit steuerlicher Beratung getroffen werden. Insbesondere bei größeren Sanierungsvorhaben empfiehlt sich eine detaillierte Vergleichsrechnung.

Besondere Vorsicht ist geboten bei gemischter Nutzung des Objekts. Die anteilige Kürzung der Aufwendungen bei teilweiser betrieblicher oder Vermietungsnutzung wird in der Praxis häufig übersehen oder fehlerhaft berechnet. Dies kann zu Rückforderungen führen. Dokumentieren Sie daher die Nutzungsverhältnisse sorgfältig und führen Sie eine nachvollziehbare Aufteilung der Aufwendungen durch.

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG bietet Ihnen erhebliche Steuersparpotenziale. Bei vollständiger Ausschöpfung des Höchstbetrags können Sie über drei Jahre verteilt insgesamt 40.000 Euro an Steuerermäßigung erzielen. Dies entspricht bei Sanierungsaufwendungen von 200.000 Euro einer Förderquote von 20 Prozent. Im Gegensatz zu Werbungskosten oder Betriebsausgaben wirkt die Steuerermäßigung progressionsunabhängig und direkt steuermindernd, unabhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz.

Besonders attraktiv ist die Förderung bei Besitzern mehrerer Immobilien, da der Höchstbetrag objektbezogen ist. Wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus und eine Ferienwohnung besitzen und beide energetisch sanieren, können Sie jeweils 40.000 Euro Steuerermäßigung in Anspruch nehmen, also insgesamt 80.000 Euro. Bei größeren Immobilienportfolios potenzieren sich die Einsparmöglichkeiten entsprechend.

Eine strategische Überlegung betrifft den Zeitpunkt der Durchführung energetischer Maßnahmen. Da die Steuerermäßigung über drei Jahre verteilt wird und durch die tarifliche Einkommensteuer begrenzt ist, sollten Sie größere Sanierungen möglichst in Jahren mit höherem Einkommen durchführen. Bei absehbaren Einkommensschwankungen – etwa vor dem Ruhestand – kann eine entsprechende Planung erhebliche Mehrförderung ermöglichen.

Die Kombination mehrerer energetischer Maßnahmen ist ebenfalls strategisch günstig. Während jede Einzelmaßnahme für sich genommen den Höchstbetrag von 40.000 Euro hat, können Sie mehrere Einzelmaßnahmen kombinieren, solange die Gesamtaufwendungen den Maximalbetrag von 200.000 Euro nicht überschreiten. Eine umfassende energetische Sanierung mit Dämmung, neuen Fenstern, Heizungserneuerung und Lüftungsanlage kann so optimal gefördert werden.

Für kleinere energetische Maßnahmen oder wenn der Höchstbetrag nach § 35c EStG bereits ausgeschöpft ist, kommt alternativ die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht. Diese beträgt 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro jährlich. Der Vorteil liegt darin, dass diese Ermäßigung jedes Jahr neu zur Verfügung steht und nicht objektgebunden ist. Bei mehreren kleineren Maßnahmen über mehrere Jahre kann daher eine Kombination optimal sein: Zunächst § 35a EStG für kleinere Maßnahmen nutzen, dann bei größeren Sanierungen auf § 35c EStG wechseln.

Wichtig ist: Nach Ausschöpfung des Höchstbetrags nach § 35c EStG können Sie für weitere Handwerkerleistungen wieder auf § 35a EStG zurückgreifen. Dies ermöglicht eine mehrjährige Steueroptimierung. Beispielsweise könnten Sie in den Jahren nach Abschluss einer großen energetischen Sanierung kleinere Instandhaltungsmaßnahmen über § 35a EStG geltend machen.

Aus meiner steuerberatenden Sicht möchte ich Ihnen folgende konkrete Empfehlungen geben: Planen Sie energetische Sanierungen sorgfältig und frühzeitig. Holen Sie verschiedene Angebote ein und prüfen Sie, ob die Maßnahmen die Mindestanforderungen der ESanMV erfüllen. Beauftragen Sie nur zertifizierte Fachunternehmen, die berechtigt sind, die erforderliche Bescheinigung auszustellen.

Führen Sie vor Durchführung größerer Maßnahmen eine Vergleichsrechnung durch: Steuerermäßigung nach § 35c EStG versus BAFA/KfW-Förderung. In vielen Fällen ist die direkte Förderung über BAFA oder KfW wirtschaftlich vorteilhafter, insbesondere bei sehr hohen Sanierungskosten. Allerdings bietet die steuerliche Förderung nach § 35c EStG den Vorteil geringerer Bürokratie und keiner Abhängigkeit von Förderbudgets.

Dokumentieren Sie alle Maßnahmen lückenlos. Bewahren Sie Bescheinigungen, Rechnungen und Zahlungsnachweise sorgfältig auf. Die Finanzverwaltung kann diese auch Jahre später noch anfordern. Nutzen Sie die Möglichkeit der Energieberatung und lassen Sie sich von einem zertifizierten Energieberater beraten. Die Beratungskosten werden mit bis zu 5.000 Euro zusätzlich gefördert und eine professionelle Planung sichert die optimale Durchführung der Sanierung.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften achten Sie darauf, dass die Bescheinigung ordnungsgemäß auf alle Eigentümer aufgeteilt wird. Fordern Sie rechtzeitig vor der Steuererklärung die erforderlichen Unterlagen von der Verwaltung an. Bei größeren Sanierungsbeschlüssen in der WEG kann es sinnvoll sein, die steuerlichen Auswirkungen bereits in der Eigentümerversammlung zu thematisieren.

Die steuerliche Förderung energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG ist bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Maßnahmen, die nach diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden, können nicht mehr gefördert werden. Dies schafft einen gewissen Zeitdruck, bietet aber auch Planungssicherheit für die kommenden Jahre. Es ist davon auszugehen, dass die Regelung nach 2029 entweder verlängert oder durch andere Förderinstrumente ersetzt wird, da die energetische Sanierung des Gebäudebestands ein zentrales Element der Klimaschutzpolitik bleibt.

Die Erfahrungen der Finanzverwaltung mit der Anwendung des § 35c EStG werden fortlaufend ausgewertet. Es ist zu erwarten, dass das BMF bei Bedarf weitere Anwendungsschreiben veröffentlichen wird, um aufkommende Zweifelsfragen zu klären. Das neue BMF-Schreiben vom 21. August 2025 zeigt bereits, dass die Verwaltung bestrebt ist, praxisgerechte Lösungen zu entwickeln und Rechtssicherheit zu schaffen.

Das neue BMF-Schreiben zu § 35c EStG vom 21. August 2025 bringt erhebliche Verbesserungen und Klarstellungen für die Praxis. Insbesondere die ausdrückliche Förderung von Wohnflächenerweiterungen, die Regelung zu Umfeldmaßnahmen und die Klarstellung bei gemischt veranlassten Aufwendungen im Zusammenhang mit Photovoltaikanlagen beseitigen Rechtsunsicherheiten und erweitern die Fördermöglichkeiten. Die neue Musterbescheinigung vom 23. Dezember 2024 vereinheitlicht die Nachweisführung und erleichtert die Antragstellung.

Aus steuerlicher Sicht bietet § 35c EStG erhebliche Steuersparpotenziale, die Sie als Eigentümer selbstgenutzter Wohnimmobilien unbedingt nutzen sollten. Die Förderung ist attraktiv ausgestaltet und im Vergleich zu anderen steuerlichen Vergünstigungen sehr großzügig. Die objektbezogene Ausgestaltung ermöglicht bei Besitzern mehrerer Immobilien eine Vervielfachung der Förderung. Über die dreijährige Verteilung wird eine planbare Steuerersparnis ermöglicht.

Allerdings erfordert die Inanspruchnahme der Förderung sorgfältige Planung und Dokumentation. Die formalen Anforderungen sind streng und bei Nichtbeachtung wird die Förderung versagt. Das Doppelförderungsverbot erfordert eine fundierte Entscheidung zwischen Steuerermäßigung und direkter Förderung über BAFA oder KfW. Als Ihr Steuerberater empfehle ich Ihnen dringend, vor Durchführung größerer energetischer Maßnahmen fachlichen Rat einzuholen und eine individuelle Vergleichsrechnung durchführen zu lassen.

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist nicht nur aus Klimaschutzgründen sinnvoll, sondern kann sich auch wirtschaftlich lohnen. Die langfristigen Energieeinsparungen in Verbindung mit der großzügigen steuerlichen Förderung nach § 35c EStG können die Amortisationszeit erheblich verkürzen. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die Ihnen das Steuerrecht bietet, und investieren Sie in die energetische Zukunft Ihrer Immobilie.