Wohnungsgestellung an den Geschäftsführer: steuerliche Gestaltung, Bewertung und vGA-Risiken

Die Überlassung einer Wohnung an einen Geschäftsführer kann ein sinnvoller Vergütungsbaustein sein. Steuerlich attraktiv ist sie aber nur dann, wenn die Gestaltung sauber zwischen Lohnsteuer, Sozialversicherung und gegebenenfalls Umsatzsteuer unterschieden wird. 

Gerade bei Gesellschafter-Geschäftsführern reicht es nicht aus, nur den geldwerten Vorteil richtig zu berechnen. Zusätzlich muss immer geprüft werden, ob die Ausgestaltung auch einem Fremdvergleich standhält oder ob das Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung annimmt.  

BFH Urteil vom 27. Juli 2016, I R 71/15

Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken also im privaten Interesse eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17. November 2004 I R 56/03, BFHE 208, 519). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.

Zuerst entscheidend: Handelt es sich um eine Wohnung oder nur um eine Unterkunft?

Für die steuerliche Bewertung ist zunächst zu klären, ob dem Geschäftsführer eine Wohnung oder lediglich eine Unterkunft überlassen wird. Eine Wohnung liegt vor, wenn eine in sich geschlossene Einheit vorhanden ist, in der ein selbständiger Haushalt geführt werden kann. Nach der Verwaltungsauffassung sind dafür insbesondere Wasserversorgung und -entsorgung, eine Kochgelegenheit sowie eine Toilette wesentlich. Fehlt diese Selbständigkeit und werden beispielsweise Bad oder Küche mit anderen mitbenutzt, spricht dies eher für eine Unterkunft. Diese Abgrenzung ist wichtig, weil für Unterkünfte andere Bewertungsregeln gelten als für Wohnungen. 

Wird keine Wohnung, sondern nur eine Unterkunft überlassen, ist grundsätzlich der amtliche Sachbezugswert maßgeblich. Dieser beträgt im Jahr 2026 285 Euro monatlich. In bestimmten Fällen kommen Abschläge in Betracht, etwa bei Gemeinschaftsunterkünften, bei Aufnahme in den Haushalt des Arbeitgebers oder bei Mehrfachbelegung. Der pauschale Unterkunftswert darf jedoch nicht auf Wohnungen übertragen werden. 

Für Wohnungen gilt regelmäßig die ortsübliche Miete

Bei einer überlassenen Wohnung ist nicht der Unterkunftswert der SvEV, sondern grundsätzlich der ortsübliche Mietpreis anzusetzen. Das ergibt sich aus § 8 EStG in Verbindung mit § 2 SvEV. Ist die Feststellung der ortsüblichen Miete ausnahmsweise mit außergewöhnlichen Schwierigkeiten verbunden, erlaubt die SvEV eine Quadratmeterbewertung. 

Für 2026 liegt dieser Ersatzwert bei 5,01 Euro je Quadratmeter monatlich, bei einfacher Ausstattung bei 4,10 Euro je Quadratmeter monatlich; hinzu kommen die üblichen Nebenkosten. Diese Ersatzbewertung ist aber nur subsidiär und nicht der Regelfall. 

Wie wird die ortsübliche Miete in der Praxis ermittelt?

Die ortsübliche Miete ist kein frei schätzbarer Wert. Maßgeblich ist die Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung. Nach der Verwaltungsauffassung in den Lohnsteuer-Hinweisen 2026 ist bei Anwendung eines Mietspiegels grundsätzlich der niedrigste Wert der einschlägigen Mietspanne zuzüglich der konkret umlagefähigen Kosten heranzuziehen.

Wann kann der Sachbezug nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG ganz entfallen?

Besonders praxisrelevant ist § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Danach bleibt der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen ganz aus. 

Dafür müssen alle gesetzlichen Kriterien erfüllt sein: Der Geschäftsführer muss mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts zahlen, und der ortsübliche Mietwert darf nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten betragen. Liegen diese Voraussetzungen nicht vollständig vor, entfällt die Begünstigung insgesamt nicht automatisch in Teilbeträgen, sondern die Wohnungsüberlassung ist nach den allgemeinen Regeln zu bewerten. 

Welche Rolle spielt der Bewertungsabschlag?

Die Lohnsteuer-Hinweise 2026 erläutern den gesetzlichen Bewertungsmechanismus näher. Danach beträgt der Bewertungsabschlag ein Drittel des ortsüblichen Mietwerts, wenn die 25-Euro-Grenze eingehalten ist. Die nach diesem Abschlag geminderte Vergleichsmiete ist dann die Grundlage für die Bewertung des Mietvorteils.

Bewertungsabschlag nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG

Der Bewertungsabschlag beträgt 1/3 vom ortsüblichen Mietwert, wenn dieser nicht mehr als 25 € je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten i. S. d.BetrKV beträgt. Die nach Anwendung des Bewertungsabschlags ermittelte Vergleichsmiete ist Bemessungsgrundlage für die Bewertung der Mietvorteile. Die Mietvorteile bleiben außer Ansatz, wenn sie zusammen mit anderen nach § 8 Abs. 2 Satz 1 EStG zu bewertenden Sachbezügen die Sachbezugsfreigrenze nicht überschreiten (Anm. d. Red.: 10.000 € pro Jahr). Überlässt der Arbeitgeber Wohnungen überwiegend an fremde Dritte, besteht ein Wahlrecht zwischen den Bewertungsmethoden nach § 8 Abs. 2 EStG (mit Bewertungsabschlag) und § 8 Abs. 3 EStG (mit Rabatt-Freibetrag).

Für Fremdgeschäftsführer und Gesellschafter-Geschäftsführer gelten nicht dieselben Prüfungsmaßstäbe

Bei einem Fremdgeschäftsführer steht meist die lohnsteuerliche Bewertung des Vorteils im Vordergrund. Bei einem Gesellschafter-Geschäftsführer genügt das nicht. Hier kommt zusätzlich die gesellschaftsrechtlich geprägte Prüfung hinzu, ob die Überlassung fremdüblich ist oder ob sie ganz oder teilweise durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist. Genau daraus entsteht das Risiko einer verdeckten Gewinnausschüttung. Deshalb sollte die Wohnungsgestellung an einen Gesellschafter-Geschäftsführer nie allein unter dem Blickwinkel des geldwerten Vorteils beurteilt werden. 

Die zentrale vGA-Falle bei Gesellschafter-Geschäftsführern

In den BFH-Entscheidungen I R 12/15 und I R 71/15 ging es um die Überlassung eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken an einen Gesellschafter beziehungsweise Gesellschafter-Geschäftsführer. In dieser Fallgruppe hat der BFH entschieden, dass eine bloß marktübliche, aber nicht kostendeckende Miete regelmäßig nicht ausreicht, wenn die Gesellschaft ihre Aufwendungen nicht vollständig erstattet bekommt und keinen angemessenen Gewinnaufschlag erzielt. 

Daraus folgt aber nicht, dass jede Wohnungsgestellung an einen Gesellschafter-Geschäftsführer nur bei Kostenmiete zuzüglich Gewinnaufschlag zulässig wäre. Die Urteile betreffen eine besonders sensible Fallgruppe privater Wohnversorgung durch die Kapitalgesellschaft. 

Trotzdem ist die BFH-Linie für die Praxis sehr ernst zu nehmen

Auch wenn die Urteile nicht schematisch auf jeden Einzelfall übertragen werden dürfen, zeigen sie deutlich, wie streng der BFH bei privat geprägten Immobilienüberlassungen durch Kapitalgesellschaften prüft. Je stärker die Wohnung der privaten Lebensführung des Gesellschafter-Geschäftsführers dient und je weniger belastbar die wirtschaftliche Rechtfertigung auf Ebene der GmbH ist, desto höher ist das Risiko, dass die Finanzverwaltung eine gesellschaftliche Veranlassung annimmt. Wer in solchen Konstellationen lediglich auf eine „ortsübliche" Miete abstellt, ohne die Kostentragung, Renditeüberlegungen und die Gesamtumstände mitzudenken, bewegt sich steuerlich auf unsicherem Terrain. 

Klare Verträge und tatsächliche Durchführung sind unverzichtbar

Zusätzliche Risiken entstehen, wenn die Wohnungsüberlassung vertraglich nicht sauber geregelt ist. Nach der BFH-Rechtsprechung kann eine fehlende oder unklare Vereinbarung ein starkes Indiz dafür sein, dass die Überlassung nicht im Anstellungsverhältnis, sondern im Gesellschaftsverhältnis verwurzelt ist. 

Gerade bei beherrschenden Gesellschafter-Geschäftsführern sollte daher vorab eindeutig festgelegt werden, 

• auf welcher Grundlage die Wohnung überlassen wird, 
• welches Entgelt geschuldet ist, 
• welche Nebenkosten zu tragen sind und 
• wie die tatsächliche Durchführung erfolgt. 

Rückwirkende oder nur „gelebte" Gestaltungen sind in diesem Bereich besonders gefährlich. 

Wann kann eine niedrigere Miete dennoch berücksichtigt werden?

Nach den Lohnsteuer-Hinweisen kann in bestimmten Fällen nicht die allgemeine Vergleichsmiete, sondern eine niedrigere Miete anzusetzen sein. 

Das gilt dann, wenn der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte ebenfalls günstiger vermietet. Auch diese Erleichterung stammt aus der Verwaltungsauffassung und sollte nur dann genutzt werden, wenn die Vergleichbarkeit und die Vermietungspraxis des Arbeitgebers sauber dokumentiert sind.

Ein Wahlrecht nach § 8 Abs. 3 EStG gibt es nicht in jeder Konstellation

Gelegentlich wird darauf verwiesen, dass auch § 8 Abs. 3 EStG in Betracht kommen kann. Das ist jedoch kein allgemeines Gestaltungsrecht für jede Arbeitgeberwohnung. Nach den Lohnsteuer-Hinweisen kommt ein Wahlrecht zwischen den Bewertungsmethoden vielmehr nur dann in Betracht, wenn der Arbeitgeber Wohnungen überwiegend an fremde Dritte überlässt. Für die typische Einzelwohnung, die nur dem Geschäftsführer zur Verfügung gestellt wird, lässt sich daraus regelmäßig kein belastbares Wahlrecht herleiten. 

§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG

Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber, auf dessen Veranlassung von einem verbundenen Unternehmen (§ 15 des Aktiengesetzes) oder bei einer juristischen Person des öffentlichen Rechts als Arbeitgeber auf dessen Veranlassung von einem entsprechend verbundenen Unternehmen zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt.

§ 8 Abs. 3 EStG

Erhält ein Arbeitnehmer auf Grund seines Dienstverhältnisses Waren oder Dienstleistungen, die vom Arbeitgeber nicht überwiegend für den Bedarf seiner Arbeitnehmer hergestellt, vertrieben oder erbracht werden und deren Bezug nicht nach § 40 pauschal versteuert wird, so gelten als deren Werte abweichend von Absatz 2 die um 4 Prozent geminderten Endpreise, zu denen der Arbeitgeber oder der dem Abgabeort nächstansässige Abnehmer die Waren oder Dienstleistungen fremden Letztverbrauchern im allgemeinen Geschäftsverkehr anbietet. Die sich nach Abzug der vom Arbeitnehmer gezahlten Entgelte ergebenden Vorteile sind steuerfrei, soweit sie aus dem Dienstverhältnis insgesamt 1 080 Euro im Kalenderjahr nicht übersteigen.

Sozialversicherung: relevant, aber nicht bei jedem Geschäftsführer

Soweit der Geschäftsführer sozialversicherungspflichtig ist (nicht beherrschend), gehören Wohnung oder Unterkunft grundsätzlich zum Arbeitsentgelt. Das bedeutet: Eine lohnsteuerlich richtig bewertete Wohnungsüberlassung kann zugleich beitragspflichtig sein. Diese Aussage sollte jedoch nicht pauschal auf jeden Geschäftsführer übertragen werden, weil nicht jeder Geschäftsführer sozialversicherungsrechtlich als Beschäftigter einzuordnen ist. Die Statusfrage bleibt deshalb gesondert zu prüfen. 

Umsatzsteuer: hier ist besondere Vorsicht geboten

Auch umsatzsteuerlich kann die Überlassung einer Geschäftsführerwohnung problematisch sein. Die BFH-Entscheidung V R 56/13 vom 08.10.2014 betrifft allerdings eine langfristige unentgeltliche Überlassung zur Deckung privaten Wohnbedarfs. Für diese Fallgruppe hat der BFH den Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Diese Entscheidung darf aber nicht ohne weitere Prüfung auf entgeltliche Gestaltungen oder auf Modelle übertragen werden, bei denen die Wohnungsüberlassung als Bestandteil der Vergütung eingeordnet wird. Umsatzsteuerliche Konsequenzen zur Geschäftsführerwohnung sollten deshalb immer eng am konkreten Sachverhalt orientiert sein.

Fazit: steuerlich möglich, aber nur mit sauberer Struktur

Die Wohnungsgestellung an einen Geschäftsführer ist 2026 weiterhin ein zulässiger Vergütungsbaustein. Für Fremdgeschäftsführer liegt der Schwerpunkt meist auf der zutreffenden lohnsteuerlichen Bewertung nach § 8 EStG. Bei Gesellschafter-Geschäftsführern genügt das nicht. Hier muss zusätzlich geprüft werden, ob die Ausgestaltung fremdüblich ist, ob die Miethöhe wirtschaftlich nachvollziehbar hergeleitet wurde und ob Vertrag und tatsächliche Durchführung widerspruchsfrei zusammenpassen. 

Wer diese Punkte sauber umsetzt, kann die Wohnungsüberlassung rechtssicher gestalten. Wer sie hingegen als private Wohnversorgung über die GmbH nutzt, riskiert schnell eine verdeckte Gewinnausschüttung und damit erhebliche steuerliche Folgekosten. 

Zwingende Voraussetzungen, damit die Wohnungsüberlassung lohnsteuerlich begünstigt ist 

• Es muss sich um eine Wohnung handeln, nicht nur um eine Unterkunft.
• Die Wohnung muss dem Geschäftsführer zu eigenen Wohnzwecken überlassen werden.
• Der Geschäftsführer muss mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts zahlen.
• Der ortsübliche Mietwert darf nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Betriebskosten betragen.

Nur wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, unterbleibt der Ansatz eines Sachbezugs nach

Praktisch bedeutet das für die Miethöhe

• Die Miete darf verbilligt sein, aber nicht zu stark.
• Die Untergrenze liegt bei zwei Dritteln der ortsüblichen Miete.
• Anders formuliert: Die GmbH darf die Wohnung nur so verbilligt überlassen, dass der Geschäftsführer mindestens 66,67 % der ortsüblichen Miete zahlt.
• Wird diese Grenze unterschritten, ist die saubere Lohnsteuerbefreiung nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG nicht mehr erreichbar. 

Die ortsübliche Miete muss sauber ermittelt werden

• Die ortsübliche Miete darf nicht frei geschätzt werden.
• Maßgeblich ist die Miete für eine vergleichbare Wohnung nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
• Nach der Verwaltungsauffassung in den Lohnsteuer-Hinweisen 2026 ist bei Anwendung eines Mietspiegels grundsätzlich der niedrigste Wert der einschlägigen Mietspanne zuzüglich der konkret umlagefähigen Kosten anzusetzen.
• Gibt es eigene, vergleichbare Wohnungen der GmbH, die sie in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte günstiger vermietet, kann nach der Verwaltungsauffassung auch diese niedrigere Miete relevant sein. 

Zusätzliche Bedingungen speziell beim Gesellschafter-Geschäftsführer

• Die lohnsteuerliche Begünstigung allein genügt nicht.
• Zusätzlich muss die Gestaltung dem Fremdvergleich standhalten.
• Die Wohnungsüberlassung muss klar und vorab geregelt sein, idealerweise im Geschäftsführervertrag oder in einem gesonderten Mietvertrag.
• Die vereinbarte Miete muss tatsächlich regelmäßig gezahlt werden.
• Nebenkosten, Nutzungsumfang, Beginn der Überlassung und Zahlungsweise sollten eindeutig dokumentiert sein.
• Rückwirkende oder nur mündlich „gelebte" Regelungen sind besonders riskant.
• Die Wohnungsüberlassung darf nicht erkennbar nur deshalb so gestaltet sein, weil der Geschäftsführer zugleich Gesellschafter ist.

Besonders kritische Fallgruppe: privat geprägte Wohnversorgung über die GmbH

• Sehr riskant ist es, wenn die GmbH dem Gesellschafter-Geschäftsführer eine Wohnung oder ein Haus im Wesentlichen zur privaten Lebensführung bereitstellt.
• Nach der BFH-Rechtsprechung zur privaten Überlassung eines Einfamilienhauses an einen Gesellschafter beziehungsweise Gesellschafter-Geschäftsführer reicht eine bloß marktübliche, aber nicht kostendeckende Miete in dieser Fallgruppe regelmäßig nicht aus.
• Dann droht trotz lohnsteuerlicher Gestaltung eine verdeckte Gewinnausschüttung.
• Diese BFH-Rechtsprechung darf nicht schematisch auf jede Wohnung übertragen werden, zeigt aber die klare Risikolinie: Je privater die Wohnversorgung wirkt, desto höher das vGA-Risiko.

Die sichere Gestaltungsform für Lohnsteuerersparnis

Ein Gesellschafter-Geschäftsführer kann lohnsteuerlich günstig eine privat genutzte Wohnung über seine GmbH anmieten, wenn folgende Punkte gleichzeitig erfüllt sind:

• Wohnung, nicht bloße Unterkunft
• eigene Wohnzwecke
• ortsübliche Miete sauber ermittelt
• Miete mindestens 2/3 der ortsüblichen Miete
• ortsüblicher Mietwert max. 25 €/qm ohne umlagefähige Kosten
• klare schriftliche Vereinbarung vorab
• tatsächliche Durchführung wie vereinbart
• Fremdvergleich hält stand
• keine erkennbar privat motivierte Sonderbegünstigung wegen der Gesellschafterstellung

Die wichtigste praktische Warnung

Lohnsteuer sparen funktioniert hier nur dann sauber, wenn die Gestaltung nicht nur lohnsteuerlich, sondern auch gesellschaftsteuerlich tragfähig ist. Für den Gesellschafter-Geschäftsführer lautet deshalb die zentrale Regel:
Nicht nur auf die 2/3-Grenze schauen, sondern immer gleichzeitig den Fremdvergleich und das vGA-Risiko prüfen. 

Hinweis: Die steuerliche Beurteilung der Wohnungsgestellung an Geschäftsführer hängt stark von der konkreten Ausgestaltung ab, insbesondere von Vertragslage, Beteiligungsverhältnissen, Miethöhe, tatsächlicher Durchführung und der Frage, ob der Geschäftsführer sozialversicherungspflichtig ist. Eine Einzelfallprüfung bleibt daher unerlässlich.