Aktuelle Rechtslage und Rechtsprechung

Das Niedersächsische Finanzgericht hat mit seinem Urteil vom 30.10.2024 einen präzedenzlosen Fall entschieden, der die Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen bei Vermietungseinkünften neu bewertet. 

Die Richter bejahten den Abzug der streitigen Aufwendungen als Werbungskosten, obwohl die Auslösung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Veräußerung eines Beleihungsobjekts erfolgt.

Die zentrale Bedeutung dieses Urteils liegt in der differenzierten Betrachtung des Veranlassungszusammenhangs. Das Gericht stellte klar, dass die bloße Veräußerung eines Sicherungsobjekts nicht automatisch zur Überlagerung des ursprünglichen Vermietungsveranlassungszusammenhangs führt. Entscheidend ist, dass die finanzierten Vermietungsobjekte weiterhin vermietet bleiben und die Vermietungstätigkeit fortgeführt wird. Diese Auslegung stellt eine wichtige Klarstellung für die Praxis dar, da sie die strenge Linie des Bundesfinanzhofs aus früheren Entscheidungen moderiert.

Veranlassungszusammenhang und steuerliche Konsequenzen

Das Finanzgericht begründete seine Entscheidung damit, dass das Darlehen ursprünglich zur Finanzierung der Vermietungsobjekte aufgenommen wurde und diese Veranlassung durch die spätere Veräußerung des bloßen Sicherungsobjekts nicht beseitigt wird. Die Richter verwiesen auf das BFH-Urteil vom 6.12.2005 (VIII R 34/04), das eine Überlagerung des Veranlassungszusammenhangs nur dann annimmt, wenn das eigentliche Vermietungsgrundstück veräußert wird.

Diese Argumentation unterscheidet konsequent zwischen Beleihungsobjekt und Vermietungsobjekt. Während beim Verkauf des vermieteten Objekts selbst der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung endet, bleibt er beim Verkauf eines lediglich als Sicherheit dienenden Grundstücks erhalten. Diese Differenzierung ist steuerlich folgenreich, da sie erhebliche steuerliche Vorteile für Vermieter bietet.

BMF-Schreiben und aktuelle Rechtsprechung

Das BMF-Schreiben vom 27.7.2015 (BStBl 2015 I S. 581) bestätigt grundsätzlich die strenge Linie der Finanzverwaltung, wonach Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien regelmäßig als Veräußerungskosten und nicht als Werbungskosten behandelt werden. Die Ausnahmeregelung beschränkt sich auf Fälle, bei denen das Veräußerungsgeschäft vor dem 27. Juli 2015 rechtswirksam abgeschlossen wurde.

Interessanterweise zeigt die aktuelle Rechtsprechung des BFH keine grundsätzliche Abkehr von dieser Linie. Das jüngste Urteil des BFH vom 11.3.2025 (IX R 17/24) behandelt Vorfälligkeitsentschädigungen zwar anteilig als Veräußerungskosten, bestätigt aber die grundsätzliche Zuordnung zum Veräußerungsbereich.

Steuersparpotentiale und praktische Anwendung

Die Entscheidung des Niedersächsischen FG eröffnet erhebliche Steuersparpotentiale für Vermieter. Vorfälligkeitsentschädigungen können je nach Marktlage zwischen 5% und 10% des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen. Bei grundpfandrechtlich gesicherten Festzinsdarlehen begrenzt die Rechtsprechung des BGH die Höhe auf die konkret entgangenen Zinsen abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten.

Für die praktische Anwendung ergeben sich folgende steuerliche Vorteile:

  • Sofortige Werbungskosten: Vorfälligkeitsentschädigungen können als Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG voll als Werbungskosten abgesetzt werden
  • Keine Nutzungsänderung erforderlich: Die Vermietungstätigkeit muss lediglich fortgeführt werden
  • Keine Größenbeschränkung: Die abzugsfähige Summe richtet sich nur nach der tatsächlichen wirtschaftlichen Veranlassung

Risiken und Fallstricke

Trotz der positiven Entscheidung bergen derartige Sachverhalte erhebliche Risiken. Die Finanzverwaltung dürfte künftig besonders sorgfältig prüfen, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Kritische Punkte sind:

Zeitlicher Zusammenhang: Eine zu große zeitliche Distanz zwischen Veräußerung des Sicherungsobjekts und Darlehensablösung könnte die Annahme eines zusammenhängenden Vorgangs gefährden.

Einstellung der Vermietung: Wie im Ausgangstext erwähnt, dürfte eine gleichzeitige oder kurzfristige Einstellung der Vermietungstätigkeit zur Ablehnung des Werbungskostenabzugs führen.

Nachweispflichten: Die Darlegungs- und Beweislast für den wirtschaftlichen Zusammenhang liegt beim Steuerpflichtigen. Sorgfältige Dokumentation aller Umstände ist unerlässlich.

Handlungsempfehlungen für Steuerpflichtige

Aus unserer Sicht ergeben sich folgende mögliche Empfehlungen:

  1. Vorabprüfung: Vor Veräußerung eines Beleihungsobjekts sollte genau geprüft werden, ob die Voraussetzungen für den Werbungskostenabzug erfüllt sind.
  2. Dokumentation: Alle Umstände der Darlehensaufnahme, -verwendung und -ablösung müssen lückenlos dokumentiert werden.
  3. Timing: Die Fortführung der Vermietungstätigkeit sollte langfristig gesichert sein.
  4. Alternative Gestaltungen: Eventuell sind alternative Finanzierungsstrukturen steuerlich günstiger.


Die Entscheidung des Niedersächsischen FG stellt einen wichtigen Meilenstein in der Rechtsprechung zu Vorfälligkeitsentschädigungen dar. Sie bietet Vermietern erhebliche Gestaltungsspielräume, erfordert aber sorgfältige Planung und Dokumentation, um steuerliche Risiken zu minimieren. Die Nutzung dieses Steuersparpotenzials sollte im Rahmen einer ganzheitlichen steuerlichen Beratung erfolgen.