BFH-Urteil 2025: Sonderabschreibung § 7b EStG bei Abriss und Neubau kritisch geprüft – Alternativen und Planungstipps

Aktuelle Rechtslage zur § 7b EStG Sonderabschreibung - BFH-Urteil und steuerliche Konsequenzen

Das grundlegende BFH-Urteil vom 12. August 2025

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem wegweisenden Urteil vom 12. August 2025 (IX R 24/24) klargestellt, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nicht gewährt wird, wenn durch einen Abriss und anschließenden Neubau lediglich eine bestehende Wohnung ersetzt wird. Die Richter betonten ausdrücklich, dass eine "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnung im Sinne des Gesetzes nur dann vorliegt, wenn durch die Baumaßnahme der vorhandene Wohnungsbestand vermehrt wird.

Die Revision der Kläger wurde zurückgewiesen, da das Finanzgericht Köln zutreffend erkannte, dass durch den Abriss des alten und Bau eines neuen Einfamilienhauses auf demselben Grundstück lediglich eine bereits vorhandene Wohnung ersetzt wurde. Der entscheidende Punkt: Die Wohnraumoffensive des Gesetzgebers zielt auf die Schaffung zusätzlichen Wohnraums ab, nicht auf die Substitution bestehender Wohnungen.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG bietet nach wie vor erhebliche Steuervorteile, wenn die strengen Voraussetzungen erfüllt sind. Investoren können für die Jahre der Anschaffung/Herstellung und die folgenden drei Jahre jährlich bis zu 5% der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur regulären AfA geltend machen. Das bedeutet maximal 20% Sonderabschreibung über vier Jahre verteilt.

Die wichtigsten Voraussetzungen für die Inanspruchnahme:

Zeitliche Voraussetzungen:

• Bauantragstellung oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026
• Fertigstellung und Vermietung innerhalb angemessener Frist
  
  

Objektbezogene Voraussetzungen:

• Neue Mietwohnungen in der EU
• Erfüllung der Wohnungsdefinition nach § 181 Abs. 9 BewG (u.a. Wohnfläche mind. 23m²)
• Einhaltung der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m²
• Begrenzung der förderfähigen Kosten auf maximal 4.000 Euro pro m²
• Erreichen des Effizienzhaus-Standards 40 mit QNG-Siegel (EH 40 NH)
  
  

Nutzungsbedingungen:

• ausschließliche Vermietung für mindestens 10 Jahre
• keine Eigennutzung oder kurzfristige Vermietung
  
  

Das BFH-Urteil schafft erhebliche Rechtsunsicherheit bei Sanierungsprojekten. Kritisch sind besonders:

1. Abriss und Neubau in zeitlichem Zusammenhang: Wenn Bauarbeiten sich nahtlos an den Abriss anschließen oder der Bauantrag bereits zum Abrisszeitpunkt vorliegt, liegt eine einheitliche Maßnahme vor, die die Sonderabschreibung ausschließt.
2. Fehlende Verfestigung des Wegfalls: Der bloße Auszug der Mieter und anschließende Abriss reicht nicht aus. Es muss eine nachvollziehbare Phase des Brachliegens oder anderweitigen Überlegungen nachgewiesen werden.
3. Planungsnachweis: Bereits fortgeschrittene Planungen zum Zeitpunkt des Abrisses (Architektenauftrag, Beauftragung von Projektierungen) sind Indiz für eine einheitliche Maßnahme.
   
   

Der BFH räumt ausdrücklich eine Ausnahme ein, wenn "Abriss und Neubau nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen". Dies setzt voraus, dass sich der Wegfall der Voraussetzungen der bisherigen Wohnung bereits "verfestigt" hat. Entscheidend sind:

• Nachweisbare Unschlüssigkeit über die zukünftige Nutzung zum Abrisszeitpunkt
• Längeres Brachliegen des Grundstücks vor Neubauplanungen
• Fehlende vorherige Planungen für den Neubau
  
  

1. Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (Wachstumschancengesetz)

Seit April 2024 bietet das Wachstumschancengesetz eine attraktive Alternative:

• 5% jährliche Abschreibung vom Restbuchwert für 6 Jahre
• Gilt für Baumaßnahmen zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
• Keine Baukostenbegrenzung
• Kombinierbar mit linearer AfA nach Wechsel
  
  

2. Kombination von degressiver AfA und § 7b EStG

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Kombination möglich:

• Beide Voraussetzungskataloge müssen erfüllt sein
• Maximale Abschreibung: 5% degressive AfA + 5% Sonderabschreibung = 10% im ersten Jahr
• Baukostenobergrenze von 5.200 Euro/m² muss eingehalten werden
  
  

Für Neubauprojekte:

1. Frühzeitige Prüfung aller Förderkriterien
2. Dokumentation aller Planungsschritte
3. Einholung von Energieeffizienz-Nachweisen
4. Kalkulation mit Baukostenbegrenzung
   
   

Für Sanierungsprojekte:

1. Strenge Trennung von Abriss und Neubau: Mindestens 12-24 Monate Brachphasen
2. Alternative Nutzungskonzepte prüfen: Verkauf, Zwischennutzung, Nutzungsänderung
3. Dokumentation der Planungsentscheidungen: Nachweis späterer Neubaubeschlüsse
4. Mehrfamilienhaus-Alternative: Erhöhung der Wohnungseinheiten statt Ersatz
   
   

Für bestehende Immobilien:

1. Aufstockungen und Anbauten: Diese vermehren tatsächlich den Wohnungsbestand
2. Umbauten zu Wohnungen: Büro- oder Gewerberäume in Wohnungen umwandeln
3. Dachgeschossausbau: Schafft neue Wohneinheiten
   
   

Die Rechtsprechung des BFH zeigt eine restriktive Auslegung der § 7b EStG-Regelung. Investoren sollten sich auf diese Linie einstellen und ihre Projekte entsprechend planen. Die Kombination aus degressiver AfA und gegebenenfalls Sonderabschreibung bietet auch weiterhin erhebliche Steuersparpotenziale, erfordert aber präzise Planung und Dokumentation.

Kritische Erfolgsfaktoren:

• Frühzeitige steuerliche Beratung vor Projektbeginn
• Lückenlose Dokumentation aller Planungsschritte
• Einhaltung aller technischen und energetischen Standards
• Strategische Nutzung der Übergangsfristen bis 2026
  
  

Die aktuelle Rechtslage bietet nach wie vor attraktive Steuervorteile für den qualifizierten Wohnungsneubau, erfordert aber erhöhte Aufmerksamkeit bei der Projektabwicklung und -dokumentation. Insbesondere die Kombination von Wachstumschancengesetz und § 7b EStG kann zu erheblichen Steuersparpotenzialen führen, wenn alle Voraussetzungen sorgfältig erfüllt werden.