Steuern sparen mit Denkmalschutz-Immobilien

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie bietet nicht nur zahlreiche Vorteile im Vergleich zu anderen Anlageformen, sondern auch gegenüber dem Kauf von Neubauten oder bestehenden Immobilien.

Die zentralen steuerlichen Rechtsvorschriften für die steuerlichen Vorteile von Denkmalschutz-Immobilien und Denkmalen  sind:

• § 7i EStG Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen bei Vermietung
• § 8 EStG Einnahmen
• § 9 EStG Werbungskosten
• § 9b EStG Berücksichtigung der Umsatzsteuer
• § 10f Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
• § 10g Steuerbegünstigung für schutzwürdige Kulturgüter, die weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden
• § 11 EStG Zufluss- Abflussprinzip
• § 11b Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen
  

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie bietet zahlreiche Vorteile:

1. Steuervorteile Eigennutz: Eigentümer können die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich geltend machen (§ 10f EStG). Eigentümer können Aufwendungen an einem eigenen Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i EStG vorliegen. In der Summe also 90% Abschreibung in 10 Jahren.
2. Steuervorteil Vermietung; Vermieter haben zusätzlich die Möglichkeit, die Anschaffungskosten vollständig abzuschreiben. Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigentümer abweichend von § 7 Absatz 4 bis 5a EStG (nicht zusätzlich) im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen. Die ersten 8 Jahre also je 9% und in den nächsten 4 Jahren je 7% - in der Summe also 100% in 12 Jahren.
3. Finanzielle Fördermöglichkeiten: Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten, wie z.B. Zuschüsse von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und anderen Stiftungen.
4. Hohe Nachfrage: Denkmalgeschützte Immobilien sind oft sehr gefragt, was zu höheren Mieteinnahmen führen kann.
5. Wertsteigerung: Durch die Einzigartigkeit und den historischen Wert können denkmalgeschützte Immobilien eine gute Wertanlage sein. Auch hier gilt bei Eigentum im Privatvermögen der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren.

Welche spezielle Anforderungen sind beim Kauf und dem Erhalt zu beachten?

In Deutschland wird der Denkmalschutz durch die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer geregelt. Diese Gesetze bestimmen die Kriterien für die Klassifizierung von Denkmälern und legen die Verantwortlichkeiten und Pflichten der Eigentümer sowie der zuständigen Behörden fest. Da jedes Bundesland eigene Regelungen hat, können regionale Unterschiede auftreten.

Die Verantwortung für die Umsetzung des Denkmalschutzes liegt hauptsächlich bei den Unteren Denkmalschutzbehörden, die für die Erteilung von Genehmigungen zuständig sind. Zusätzlich spielen die Landesdenkmalbehörden eine bedeutende Rolle, indem sie Aufgaben wie die Führung von Denkmallisten und die Beratung von Eigentümern übernehmen.

Folgende Besonderheiten müssen bei denkmalgeschützten Immobilien beachtet werden:

1. Genehmigungspflichtige Arbeiten: Jede bauliche Veränderung muss von der zuständigen Denkmalbehörde genehmigt werden. Dies erfordert zusätzliche Zeit und Planungsaufwand.
2. Sanierungskosten: Die Kosten für die Sanierung sind in der Regel höher als bei nicht denkmalgeschützten Immobilien, da spezielle Materialien und Techniken verwendet werden müssen. Diese speziellen Vorgaben dürfen nur von zertifizierten Unternehmen umgesetzt werden.
3. Energieeffizienz: Denkmalgeschützte Immobilien haben oft eine schlechtere Energiebilanz, was zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz erforderlich machen kann; siehe hierzu 2.