Immobilie an die eigene vvGmbH zu nur 20 % des Verkehrswerts verkaufen: Wann das Modell steuerlich stark ist und wann es brandgefährlich wird

Wer eine vermietete Immobilie seit Jahren im Privatvermögen hält, kennt das Dilemma: Die laufenden Überschüsse werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, die Abschreibung ist oft weitgehend verbraucht und jeder weitere Euro Mietertrag wird privat immer teurer. 

Genau an dieser Stelle taucht in der Gestaltung immer häufiger die Frage auf, ob sich die Immobilie nicht in eine eigene vermögensverwaltende GmbH übertragen lässt und zwar nicht zum vollen Verkehrswert, sondern zu einem bewusst stark reduzierten Preis von z.B. nur 20 % des Marktwerts. 

Die Idee dahinter ist klar: möglichst wenig Grunderwerbsteuer, gleichzeitig neue Abschreibungsbasis in der GmbH und künftig niedrigere laufende Steuerbelastung auf Vermietungserträge. Die Gestaltung ist rechtlich nicht von vornherein ausgeschlossen, aber sie ist deutlich anspruchsvoller, als viele Internetbeiträge suggerieren. 

Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige nicht behauptet, die Immobilie sei nur 20 % wert, sondern dass der volle Verkehrswert sauber nachgewiesen wird und der Minderpreis als bewusste gesellschaftsrechtlich veranlasste Wertzuwendung an die eigene GmbH verstanden wird.

Der Kern der Gestaltung lautet also nicht: „Der Marktwert ist niedrig", sondern: „Der Marktwert ist vollständig vorhanden, aber nur ein Teil soll als Kaufpreis aus der GmbH herausfließen; der Rest soll der Gesellschaft als Wert bewusst belassen werden." 

Genau darin liegt die steuerlich vertretbare Logik. Wer das sauber vorbereitet, kann eine ernsthaft diskutierbare Struktur aufbauen. Wer dagegen nur auf einen künstlich niedrigen Vertragspreis setzt, ohne wirtschaftliche Begründung, Gutachten, Zahlungsfluss und Bilanzlogik, produziert eher eine spätere Betriebsprüfung als einen nachhaltigen Steuervorteil.

Warum das %-Modell überhaupt interessant ist

Der eigentliche Reiz der vvGmbH liegt nicht nur im Erwerbsvorgang, sondern in der Zeit danach. Eine grundbesitzverwaltende GmbH unterliegt grundsätzlich der Körperschaftsteuer; bei erfüllter erweiterter Grundstückskürzung kann die Gewerbesteuer auf die reine Verwaltung eigenen Grundbesitzes neutralisiert werden. 

Dadurch lassen sich laufende Vermietungsüberschüsse häufig erheblich günstiger im Gesellschaftsvermögen thesaurieren als im Privatvermögen einer natürlichen Person mit hohem Einkommensteuersatz. 

Für Mandanten, die Vermögen langfristig aufbauen, Objekte reinvestieren und Liquidität in einer Struktur bündeln wollen, ist das ein echter Hebel. Die Übertragung zu z.B. nur 20 % des Verkehrswerts verschärft diesen Effekt an einer Stelle zusätzlich: Die sofort aus der GmbH abfließende Liquidität sinkt drastisch. Das kann für die Gesellschaft attraktiv sein, weil sie weniger fremdfinanzieren oder weniger Eigenmittel aufbringen muss.
Genau hier liegt aber auch die erste wichtige Korrektur gegenüber zu werblichen Aussagen: Ein Kaufpreis von 20 % ist nicht deswegen gut, weil man „den Marktwert drücken" könnte, sondern weil der Gesellschafter bewusst auf einen Teil des Kaufpreises verzichtet, um die Gesellschaft zu stärken. 
Das ist ein fundamentaler Unterschied. Steuerlich belastbar ist das Modell nur, wenn der Verkehrswert der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten sauber festgestellt ist und der reduzierte Kaufpreis als Kombination aus entgeltlichem Erwerb und verdeckter Einlage bzw. gesellschaftsrechtlich veranlasster Wertzuwendung verstanden wird.
Die richtige steuerliche Denkweise: 20 % Kaufpreis, 80 % Wertzuwendung

Wer gegenüber dem Finanzamt überzeugend argumentieren will, sollte nie sagen, die Immobilie sei nur 20 % wert. 

Vertretbar ist vielmehr folgende Begründung: Der Gesellschafter will die Immobilie in seine eigene vermögensverwaltende GmbH überführen, ohne der Gesellschaft den vollen Kaufpreis zu entziehen. Deshalb wird nur ein begrenzter entgeltlicher Kaufpreisteil vereinbart, während der Rest wirtschaftlich als Wert in der Gesellschaft verbleibt. Der reduzierte Preis dient also der Kapitalstärkung, Liquiditätsschonung und Finanzierungsfähigkeit der Gesellschaft. Diese Argumentation ist deutlich besser vertretbar als jede bloße „Steuersparbegründung", weil sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und sich mit der steuerlichen Logik verdeckter Einlagen deckt (BFH, 13.12.2022, IX R 5/22).
Gerade bei z.B. 20 % des Verkehrswerts muss diese innere Logik aber im Gesamtbild stimmen. Der Preis muss ernsthaft vereinbart und tatsächlich gezahlt werden. Es dürfen keine versteckten Nebenabreden, Ausgleichszahlungen, übernommene Zusatzverbindlichkeiten oder spätere Gegenleistungen im Raum stehen, die wirtschaftlich doch wieder auf einen höheren entgeltlichen Erwerb hinauslaufen. 

Je stärker der Preis vom Marktwert abweicht, desto wichtiger wird das Gesamtbild von Gutachten, Vertrag, Bilanz und Zahlungsfluss. Dass auch sehr niedrige Gegenleistungen grunderwerbsteuerlich grundsätzlich anerkannt werden können, wenn sie ernsthaft vereinbart sind, wird in der älteren BFH-Rechtsprechung gestützt. Das ersetzt aber keine saubere Gestaltung im konkreten Einzelfall (BFH, 06.12.1989, II R 95/86).
Einkommensteuer: Außerhalb der Spekulationsfrist oft entspannt, innerhalb der Frist hochsensibel

Die erste Großbaustelle ist immer § 23 EStG. Bei privaten Grundstücksveräußerungen ist der Verkauf grundsätzlich steuerbar, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausnahmen gelten vor allem bei begünstigter Eigennutzung. 

Wer also eine vermietete Immobilie seit mehr als zehn Jahren hält, startet mit deutlich besseren Karten. Dann ist der private Veräußerungsgewinn in der Regel nicht mehr steuerbar. In dieser Situation ist das 20-%-Modell aus Sicht der Verkäufer-Einkommensteuer häufig wesentlich entspannter als bei jüngeren Objekten.
Innerhalb der Spekulationsfrist wird die Gestaltung dagegen heikel. Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass auch die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft als Veräußerung im Sinne des § 23 EStG gelten kann. Zusätzlich ordnet § 23 EStG an, dass in diesen Fällen für die Gewinnermittlung der gemeine Wert an die Stelle des Veräußerungspreises tritt. 

Und der BFH hat 2025 (IX R 17/24) noch einmal bekräftigt, dass bei teilentgeltlichen Übertragungen im Privatvermögen eine Aufteilung nach dem Verhältnis von Gegenleistung und Verkehrswert vorzunehmen ist. Genau deshalb ist ein Verkauf zu 20 % des Verkehrswerts innerhalb der Zehnjahresfrist gerade kein sicherer Weg, Einkommensteuer zu vermeiden. 
Eher im Gegenteil: Je stärker der Preis vom Marktwert abweicht, desto mehr verschiebt sich der Vorgang in den Bereich des gesellschaftlich veranlassten Teils, und desto mehr muss die Steuerfolge sauber gerechnet werden. Wer hier mit dem bloßen Argument „Ich verkaufe ja nur zu 20 %" arbeitet, unterschätzt die Norm dramatisch.

Die deutliche Aussage lautet deshalb: Das 20-%-Modell ist einkommensteuerlich vor allem dann interessant, wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder eine tragfähige Eigennutzungsausnahme greift. Läuft die Frist noch, muss vor jeder Umsetzung zwingend eine konkrete Berechnung erfolgen. Gerade hier ist „Gestaltung nach Gefühl" der falsche Weg.
Grunderwerbsteuer: Hier liegt der stärkste Charme des Modells; aber auch die größte Verteidigungslast

Grunderwerbsteuerlich ist die Gestaltung am verlockendsten. Denn Ausgangspunkt ist grundsätzlich die Gegenleistung. Im Gesetz steht nicht, dass bei einem bloß niedrigen Kaufpreis automatisch der Verkehrswert angesetzt wird. Außerdem sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden grundsätzlich ausgenommen, während Schenkungen unter Auflage hinsichtlich des entgeltlichen Teils steuerbar bleiben. 

Für unterpreisige Übertragungen spricht daher viel für die Grundlogik: Der entgeltliche Teil bleibt grunderwerbsteuerlich relevant, der unentgeltlich bzw. gesellschaftsrechtlich veranlasste Teil ist gesondert zu würdigen.
Gerade deshalb ist der Verkauf zu 20 % des Verkehrswerts hier potenziell hochattraktiv. Wenn die Gegenleistung ernsthaft nur 20 % beträgt, sinkt die grunderwerbsteuerliche Belastung gegenüber einem Vollpreisverkauf massiv. 

Genau an diesem Punkt sollte man aber nicht übermütig werden. Denn je niedriger der Kaufpreis, desto stärker wird das Finanzamt prüfen, ob wirklich nur diese Gegenleistung vorliegt, ob zusätzliche Leistungen hinzukommen und ob der niedrige Preis nur formal oder auch wirtschaftlich ernst gemeint ist. 
Die ältere BFH-Rechtsprechung hilft insoweit, als sie anerkennt, dass selbst ungewöhnlich niedrige Preise grunderwerbsteuerlich nicht automatisch bedeutungslos sind. Daraus folgt aber kein Freifahrtschein für jede aggressive Unterpreisgestaltung (siehe oben BFH, II R 95/86).

Für die Praxis bedeutet das: Bei 20 % des Verkehrswerts ist die grunderwerbsteuerliche Chance größer als bei 80 %, aber auch die Angreifbarkeit steigt. Aus einem „interessanten Modell" wird ein „modellbedürftig dokumentierter Ausnahmefall". Ohne Verkehrswertgutachten, ohne transparente Vertragslogik und ohne saubere Abbildung der Einlagekomponente ist die Gestaltung unnötig riskant. Aus unserer Sicht ist bei einem 20-%-Modell eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt ratsam.
Neue AfA in der GmbH: attraktiver Effekt, aber nicht unbegrenzt steigerbar

Steuerlich spannend ist, dass der reduzierte Kaufpreis mit einer Einlage- oder Wertzuwendungskomponente zusammenspielt. Dadurch kann in der GmbH eine neue Wertbasis entstehen, die für den Gebäudeanteil neue Abschreibungsmöglichkeiten eröffnet. Das ist besonders dann attraktiv, wenn die Immobilie privat schon seit vielen Jahren gehalten wurde und die alte AfA weitgehend verbraucht ist (BMF/EStH zu Einlagegrundsätzen).

Wichtig ist daher die nüchterne Einordnung: Der Sprung von 100 % auf 20 % Kaufpreis macht die Gestaltung nicht deshalb besser, weil die AfA wächst. Der niedrigere Preis verschiebt nur einen größeren Teil in die Einlagekomponente. Der Gesamtnutzen hängt vielmehr davon ab, wie die Immobilie bilanziell und steuerlich in der GmbH erfasst wird, wie die Werte auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden und ob der gesamte wirtschaftliche Wertansatz sauber dokumentiert ist. Daher ist ein belastbares Wertgutachten notwendig.
Schenkungsteuer: Bei Alleingesellschaftern häufig beherrschbar, bei Mitgesellschaftern hochgefährlich

In einer 100-%-Struktur ohne Mitgesellschafter ist die Schenkungsteuerfrage häufig beherrschbar, weil der reduzierte Preis wirtschaftlich im eigenen Beteiligungskreis bleibt. 

Ganz anders sieht es aus, wenn andere Personen mittelbar oder unmittelbar an der erwerbenden GmbH beteiligt sind. Dann kann die Unterpreisübertragung zu einer Werterhöhung fremder Anteile führen, und genau dafür hält § 7 Abs. 8 ErbStG ein eigenes schenkungsteuerliches Auffangnetz bereit. Je größer die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis, desto größer wird dieses Risiko. Bei 20 % ist die Gefahr deshalb deutlich schärfer als bei 80 oder 90 %.

Die oft unterschätzte mögliche Folge: Verlust der erweiterten Grundstückskürzung

Selbst wenn die Übertragung in die GmbH technisch sauber gelingt, kann der eigentliche Steuervorteil später wieder zerstört werden. Denn die vermögensverwaltende GmbH lebt steuerlich davon, dass sie die erweiterte Grundstückskürzung behält. Der BFH hat 2025 (III R 23/23) nochmals gezeigt, wie streng das Ausschließlichkeitsgebot zu lesen ist: Schon nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeiten können schädlich sein, selbst wenn damit gar keine Einnahmen erzielt werden.

Zusätzlich hat der BFH 2024 (III R 1/23) entschieden, dass die erweiterte Kürzung auch dann für das ganze Jahr entfallen kann, wenn die Kapitalgesellschaft ihren gesamten Grundbesitz noch vor Jahresende veräußert und damit an einem Teil des Erhebungszeitraums nicht mehr ausschließlich grundstücksverwaltend tätig ist. Wer also heute steuerlich günstig in die vvGmbH überträgt, muss den späteren Exit gleich mitdenken. Das Modell ist nur so gut wie seine gesamte Lebenszyklusplanung.

So wird das Modell rechtssicherer

Je niedriger der Kaufpreis, desto wichtiger wird die Verfahrenssicherheit. Genau deshalb ist bei einem 20-%-Modell eine verbindliche Auskunft nach § 89 AO aus meiner Sicht der richtige Weg. Das Finanzamt kann auf Antrag die steuerliche Beurteilung eines genau bestimmten, noch nicht verwirklichten Sachverhalts verbindlich bestätigen. Wer hier sechsstellige oder siebenstellige Werte bewegt, sollte nicht versuchen, an der falschen Stelle Rechtssicherheit einzusparen.

Zur rechtssicheren Vorbereitung gehören in der Praxis 

  • ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, 
  • eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude, 
  • ein eindeutiger notarieller Kaufvertrag, 
  • dokumentierte Gesellschafterbeschlüsse zur Kapitalstärkung, 
  • ein echter Zahlungsfluss über den vereinbarten Kaufpreis,
  • die vollständige Offenlegung etwaiger Darlehen oder sonstiger Leistungen und 
  • eine prüfungssichere Bilanzierung der Einlagekomponente. 

Je vollständiger diese Kette ist, desto tragfähiger wird das Modell. Fehlt eines dieser Glieder, steigt das Risiko der Nichtanerkennung. 

Für wen das Modell sinnvoll sein kann und für wen eher nicht

Sinnvoll ist die Gestaltung vor allem für Investoren, die eine vermietete Bestandsimmobilie außerhalb der Spekulationsfrist halten, eine klare Alleingesellschafterstruktur haben, die Immobilie langfristig in einer vvGmbH halten wollen und die laufenden Überschüsse nicht privat verbrauchen, sondern in der Gesellschaft reinvestieren möchten. In solchen Fällen kann die Kombination aus geringerer Grunderwerbsteuer, Liquiditätsschonung der GmbH, möglichem AfA-Neustart und günstigerer laufender Besteuerung strukturell sehr attraktiv sein.

Weniger passend ist das Modell häufig bei Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist, bei gemischten Gesellschafterkreisen, bei unsauberer Finanzierung, bei geplantem kurzfristigem Exit oder wenn die GmbH später nicht rein vermögensverwaltend bleiben soll. Dann verwandelt sich ein anfangs spannender Hebel schnell in eine Mehrfachbaustelle aus Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und Gewerbesteuer.

Fazit

Der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie an die eigene vermögensverwaltende GmbH zu nur 20 % des Verkehrswerts ist weder Mythos noch einfacher Geheimtipp, sondern eine anspruchsvolle Gestaltungsmaßnahme mit echten Chancen und echten Fallstricken. 

Der stärkste Vorteil liegt regelmäßig in der grunderwerbsteuerlichen Entlastung und in der Schonung der Gesellschaftsliquidität. Der entscheidende rechtliche Hebel ist nicht die Behauptung eines niedrigen Verkehrswerts, sondern die saubere Trennung zwischen vollem Marktwert, niedrigem entgeltlichem Kaufpreisteil und gesellschaftsrechtlich veranlasster Wertzuwendung an die GmbH. 

Einkommensteuerlich ist das Modell vor allem außerhalb der Spekulationsfrist interessant; innerhalb der Zehnjahresfrist wird es deutlich gefährlicher. Schenkungsteuerlich bleibt es in reinen Alleingesellschafterstrukturen oft beherrschbar, wird aber bei Mitgesellschaftern schnell kritisch. Und der spätere Erfolg der Struktur steht und fällt mit dem Erhalt der erweiterten Grundstückskürzung.

Wer das Modell ernsthaft prüfen will, sollte deshalb mit einer belastbaren Vorab-Analyse: 

  • Verkehrswert, 
  • Spekulationsfrist, 
  • Grunderwerbsteuer, 
  • mögliche AfA-Effekte, 
  • Gesellschafterstruktur, 
  • Exit-Planung und 
  • verfahrensrechtliche Absicherung 

müssen gemeinsam betrachtet werden. Erst dann entsteht aus einer aggressiv wirkenden Idee ein tragfähiges steuerliches Konzept. 

Wie kommt man später wieder an in der vvGmbH gebundene Werte aus Kapitalrücklage, Darlehen und Gewinnen?

Viele Mandanten gehen zunächst davon aus, dass eine einmal gebuchte Kapitalrücklage später einfach wieder „ausgezahlt" werden kann. Genau so funktioniert eine vvGmbH aber nicht. Die Kapitalrücklage ist zunächst ein Eigenkapitalposten in der Bilanz und kein frei verfügbares Privatkonto des Gesellschafters. Entscheidend ist deshalb nicht nur, was bilanziell ausgewiesen wird, sondern ob die GmbH später tatsächlich freies Vermögen und Liquidität hat und ob eine Auszahlung gesellschaftsrechtlich überhaupt zulässig ist. 
Das GmbH-Recht verbietet Auszahlungen an Gesellschafter, wenn dadurch das zur Erhaltung des Stammkapitals erforderliche Vermögen angegriffen würde. 

Vereinfacht gesagt: Geld auf dem Bankkonto allein reicht nicht; die Auszahlung muss auch bilanziell und rechtlich tragfähig sein.

Der praktisch wichtigste Weg zurück zum Gesellschafter sind später Gewinnausschüttungen. Wenn die vvGmbH aus Vermietung, Verkauf oder sonstiger zulässiger Tätigkeit echte Überschüsse erzielt und diese ausschüttbar sind, kann der Gesellschafter sich diese Gewinne ausschütten lassen. Das ist der klassische, rechtlich saubere Weg, um Wert aus der GmbH in die Privatsphäre zurückzuholen. Der Nachteil ist allerdings offensichtlich: Ausschüttungen aus Gewinnen sind steuerlich grundsätzlich nicht dasselbe wie eine bloße Rückzahlung eigener Einlagen. Wer also nur auf spätere Gewinnausschüttungen setzt, hat zwar einen klaren Weg, aber nicht automatisch den steuerlich günstigsten.

Daneben gibt es die Einlagenrückgewähr. Sie ist für viele Immobilien-GmbH-Strukturen besonders interessant, weil sie an das steuerliche Einlagekonto anknüpft. Dieses Einlagekonto ist eine steuerliche Nebenrechnung für Einlagen, die nicht in das Stammkapital geleistet wurden. Entscheidend ist aber: Nicht jede Zahlung der GmbH an den Gesellschafter ist automatisch eine steuerfreie Rückzahlung aus früheren Einlagen. Steuerlich gilt vereinfacht zuerst die Gewinnverwendung, und nur soweit die Leistung den ausschüttbaren Gewinn übersteigt, kann überhaupt eine Einlagenrückgewähr vorliegen. Deshalb darf man die handelsrechtliche Kapitalrücklage nicht mit dem steuerlichen Einlagekonto verwechseln. Wer hier sauber gestalten will, braucht nicht nur einen Bilanzposten, sondern auch eine korrekte Feststellung und Dokumentation des Einlagekontos.

Ein weiterer Weg ist das Gesellschafterdarlehen. Wenn der Gesellschafter der vvGmbH Geld nicht als Eigenkapital, sondern als echtes Darlehen zur Verfügung stellt, kann die GmbH dieses Darlehen später grundsätzlich wieder zurückzahlen. Das ist ein anderer Mechanismus als die Auszahlung aus Kapitalrücklage oder Gewinnen. 
Der große Vorteil liegt in der klareren Trennung: Die Darlehensrückzahlung ist rechtlich die Erfüllung einer Verbindlichkeit und nicht automatisch eine Ausschüttung. Der große Nachteil liegt darin, dass ein Gesellschafterdarlehen zwar Liquidität schafft, aber nicht automatisch frei ausschüttbares Eigenkapital. Außerdem sind Gesellschafterdarlehen in der Insolvenz regelmäßig nachrangig, und Rückzahlungen kurz vor einer Insolvenz können anfechtbar sein. Für die Praxis heißt das: Das Darlehen ist ein gutes Finanzierungsinstrument, aber kein Zauberschlüssel, um später beliebig Werte steuerfrei aus der GmbH zu ziehen.

Wenn eine Auszahlung gegen die Kapitalerhaltungsvorschriften verstößt, wird es schnell teuer. Unzulässige Zahlungen an Gesellschafter müssen grundsätzlich an die Gesellschaft zurückerstattet werden. Das ist nicht nur ein theoretisches Risiko, sondern ein ganz praktischer Haftungspunkt für Gesellschafter und Geschäftsführer. Gerade deshalb sollte jede spätere Rückführung von Werten aus einer vvGmbH immer in der richtigen Reihenfolge gedacht werden: Zuerst wird geprüft, ob ausschüttbare Gewinne vorhanden sind, dann ob eine steuerlich saubere Einlagenrückgewähr möglich ist, und gesondert davon, ob Darlehen zurückgeführt werden können. Wer diese Ebenen vermischt, gefährdet die gesamte Gestaltung.

An gebundene Werte in der vvGmbH kommt man später grundsätzlich wieder heran, aber nicht beliebig und nicht allein wegen eines hohen Rücklagenpostens in der Bilanz. Gewinne können ausgeschüttet werden, Einlagen können unter den Voraussetzungen des steuerlichen Einlagekontos zurückgewährt werden und echte Gesellschafterdarlehen können zurückgezahlt werden. 

Der beste Weg hängt davon ab, ob der Wert in der GmbH als Gewinn, als Eigenkapital oder als Darlehensverbindlichkeit gebunden ist. Genau diese saubere Trennung entscheidet am Ende darüber, ob eine Auszahlung legal, steuerlich sinnvoll und auch in einer Betriebsprüfung oder späteren Krise belastbar bleibt.