Grundsatzentscheidung des BFH verschafft Eigentümern von Denkmalimmobilien neue Steuersparchancen
Der Bundesfinanzhof hat am 7. Oktober 2025 mit dem Urteil IX R 26/24 eine wegweisende Entscheidung zur steuerlichen Behandlung denkmalgeschützter Immobilien getroffen. Für Eigentümer eröffnen sich dadurch erhebliche Steuersparmöglichkeiten – vorausgesetzt, sie kennen die Spielregeln und setzen sie gezielt ein.
Die zentrale Aussage: Höhere Abschreibungen sind möglich
Das Urteil bestätigt: Immobilieneigentümer können bei denkmalgeschützten Gebäuden eine erhöhte Abschreibung von 3,3 Prozent statt der üblichen 2,5 Prozent jährlich geltend machen. Die Voraussetzung: Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten muss eine verkürzte tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes nachweisen.
Konkret bedeutet das: Bei einem Gebäudewert von 350.000 Euro können Sie statt 8.750 Euro nun 11.550 Euro pro Jahr steuerlich absetzen – ein Plus von 2.800 Euro jährlich. Über einen Zeitraum von 20 Jahren summiert sich dieser Vorteil auf 56.000 Euro zusätzliche Abschreibungen.
Kaufpreisaufteilung: Das allgemeine Ertragswertverfahren ist zulässig
Eine weitere wichtige Klarstellung betrifft die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund- und Boden sowie Gebäudeanteil.
Der BFH bestätigt ausdrücklich, dass das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung auch bei Denkmalimmobilien angewandt werden darf.
Dies hat praktische Bedeutung: Die Finanzverwaltung kann nicht verlangen, dass ausschließlich das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt. Beide Verfahren sind grundsätzlich gleichwertig, führen aber zu unterschiedlichen Aufteilungen zwischen Grund und Boden und Gebäude.
Der Bodenwert bleibt bestehen – keine „Nullbewertung" möglich
Der BFH erteilt der Argumentation eine klare Absage, dass der Grund und Boden bei denkmalgeschützten Gebäuden mit null Euro anzusetzen sei. Auch wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, behält der darunterliegende Grund und Boden seinen eigenständigen Wert. Der Denkmalschutz betrifft nur das Gebäude, nicht die Bodenfläche selbst.
Praktischer Hinweis: Eine sogenannte „Bodenwertdämpfung" wegen Denkmalschutz wird vom BFH nicht anerkannt. Der Bodenwert ist nach den üblichen Bodenrichtwerten zu ermitteln, als ob das Grundstück unbebaut wäre.
Keine „ewige Nutzungsdauer" für Denkmalgebäude
Das Gericht stellt klar: Auch denkmalgeschützte Gebäude haben eine begrenzte wirtschaftliche Nutzungsdauer. Der Denkmalschutz bedeutet nicht, dass ein Gebäude tatsächlich für die Ewigkeit nutzbar ist. Auch Denkmäler müssen modernisiert, instandgesetzt oder in Extremfällen sogar abgerissen und wiederaufgebaut werden.
Diese Feststellung ist für Steuerpflichtige vorteilhaft: Sie können realistische, kürzere Nutzungsdauern ansetzen und dadurch höhere jährliche Abschreibungen erzielen.
Ihre Steuersparmöglichkeiten konkret
1. Erhöhte AfA durch Gutachten sichern
Beauftragen Sie einen qualifizierten Sachverständigen mit der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer Ihres Denkmalgebäudes. Liegt diese unter den üblichen 40 Jahren (bei 2,5% AfA), können Sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG höhere Abschreibungssätze durchsetzen. Bei 30 Jahren Restnutzungsdauer sind es 3,3 Prozent jährlich.
2. Optimale Kaufpreisaufteilung anstreben
Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude durch einen Sachverständigen vornehmen. Das allgemeine Ertragswertverfahren kann im Einzelfall günstiger sein als das vereinfachte Verfahren. Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto mehr können Sie abschreiben.
3. Denkmal-AfA nach § 7i EStG zusätzlich nutzen
Neben der regulären AfA können Sie für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Baudenkmälern erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG geltend machen. Diese betragen bis zu 9 Prozent jährlich – zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA.
"Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann ... abweichend von § 7 Absatz 4 bis 5a im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen."
4. Dokumentation sicherstellen
Bewahren Sie alle Gutachten, Kaufverträge und Denkmalschutzbescheinigungen sorgfältig auf. Bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt ist eine lückenlose Dokumentation entscheidend.
5. Altfälle prüfen
Das Urteil eröffnet auch Chancen für bereits abgeschlossene Veranlagungszeiträume. Prüfen Sie, ob Einsprüche noch offengehalten wurden oder ob eine rückwirkende Korrektur möglich ist.
Handlungsempfehlungen für Eigentümer
Das BFH-Urteil IX R 26/24 verschafft Eigentümern von Denkmalimmobilien Rechtssicherheit und neue Gestaltungsspielräume. Wer die Entscheidung strategisch nutzt, kann seine Steuerlast spürbar senken.
Prüfen Sie jetzt: Lassen Sie Ihre bestehende Kaufpreisaufteilung und AfA-Berechnung durch einen Steuerberater überprüfen. Insbesondere wenn Sie in den letzten Jahren eine Denkmalimmobilie erworben haben, können Nachberechnungen erhebliche steuerliche Vorteile bringen.
Investitionsplanung optimieren: Falls Sie den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie erwägen, können Sie nun mit belastbaren Abschreibungsmöglichkeiten kalkulieren. Die Investition wird dadurch steuerlich attraktiver.
Fazit: Mehr Gestaltungsspielraum für Denkmalbesitzer
Das Urteil des Bundesfinanzhofs bringt Klarheit in wichtige Detailfragen der Denkmal-AfA und eröffnet gleichzeitig neue Optimierungsmöglichkeiten.
Die zentrale Botschaft lautet: Sachverständigengutachten lohnen sich. Sie schaffen die Grundlage für höhere Abschreibungen und eine steueroptimale Kaufpreisaufteilung.
Nutzen Sie diese Rechtsprechung gezielt für Ihre Steuerplanung. Eine Erstberatung durch einen auf Immobilienbesteuerung spezialisierten Steuerberater hilft Ihnen, das volle Potenzial des Urteils auszuschöpfen und Ihre individuelle Steuerlast nachhaltig zu senken.