Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten 2026: Warum das neue BMF-Schreiben vom 26. 01. 2026 für Immobilienbesitzer steuerlich so wichtig ist

Wer in Immobilien investiert, saniert oder modernisiert, entscheidet mit jeder Rechnung nicht nur über den Zustand des Gebäudes, sondern oft auch über die steuerliche Wirkung der Maßnahme. 
Genau hier liegt der Kern des neuen BMF-Schreibens vom 26. 01. 2026: Es ordnet die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und nur über die AfA wirksam werdenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten neu, ausführlicher und deutlich praxisnäher als die frühere Verwaltungsauffassung. 

Für Vermieter, Investoren und Unternehmer mit Immobilienvermögen ist das deshalb kein Randthema, sondern eine direkte Liquiditätsfrage.

Die Grundlogik bleibt zwar vertraut: Erhaltungsaufwand mindert den Gewinn oder die Vermietungseinkünfte sofort, Anschaffungs- und Herstellungskosten dagegen nur verteilt über die Nutzungsdauer. 

Neu ist aber, dass das BMF die aktuelle BFH-Rechtsprechung systematischer einarbeitet, die Kriterien für Standardhebung, Sanierung in Raten, gemischt genutzte Gebäude und anschaffungsnahe Herstellungskosten präzisiert und an mehreren Stellen typische Fehlannahmen aus der Praxis ausräumt. 

Gerade diese Feinjustierung entscheidet in der Beratung häufig über viele Tausend Euro Steuerstundung oder Sofortabzug. 

Was ist steuerlich voneinander zu trennen?

Ausgangspunkt jeder Prüfung ist die Unterscheidung zwischen vier Ebenen. 

  1. Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. 
  2. Herstellungskosten entstehen, wenn ein Gebäude hergestellt, erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. 
  3. Daneben stehen die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, also typisierend aktivierungspflichtige Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, wenn sie netto mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen. 
  4. Nur wenn keine dieser Kategorien greift, bleibt es regelmäßig beim sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. § 255 HGB § 6 EStG BMF

Für die Praxis ist wichtig: Nicht jede hohe Rechnung führt automatisch zu Herstellungskosten, und nicht jede Renovierung darf sofort abgezogen werden. Entscheidend ist immer, welche Funktion die Maßnahme steuerlich hat. Dient sie nur der Erhaltung des bisherigen Zustands, spricht viel für Erhaltungsaufwand. Wird aber die Substanz erweitert, die Nutzbarkeit deutlich gesteigert oder greift die 15-Prozent-Regel in den ersten drei Jahren, kippt der Sofortabzug regelmäßig in die Aktivierung. 

Die eigentliche Neuerung 2026: mehr Struktur, mehr Verwaltungsdetail, mehr Prüfungsdichte

Das neue BMF-Schreiben ersetzt nicht nur alte Formulierungen, sondern ordnet die Materie inhaltlich neu. Besonders relevant ist, dass die Finanzverwaltung jetzt ausführlich zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten Stellung nimmt und zahlreiche BFH-Urteile aus den Jahren 2016 bis 2023 verarbeitet. 

Das betrifft vor allem die Einbeziehung von Schönheitsreparaturen in die 15-Prozent-Grenze, die Behandlung verdeckter oder altersbedingt „angelegter" Mängel, die Ausnahme für nachträglich durch Dritte verursachte Schäden, die Behandlung gemischt genutzter Gebäude und die Einordnung von Mieterabfindungen.

Für Vermieter besonders wichtig ist dabei ein rechtlicher Punkt: Das BMF-Schreiben bindet die Finanzverwaltung in der täglichen Veranlagungspraxis, ersetzt aber nicht die gerichtliche Einzelfallprüfung. Wo das Schreiben BFH-Rechtsprechung aufgreift, steigt die Rechtssicherheit. Wo die Verwaltung eigene Akzente setzt oder von älterer Rechtsprechung abweicht, bleibt Streitpotenzial. Genau deshalb sollten steuerliche Gestaltungen nicht mit pauschalen Aussagen, sondern mit sauberer Dokumentation des Gebäudezustands, der Maßnahmenschritte und des zeitlichen Ablaufs abgesichert werden. 

Wann sind Aufwendungen noch als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar?

Der steuerlich attraktivste Fall bleibt der Erhaltungsaufwand. Er liegt typischerweise vor, wenn eine Maßnahme den bisherigen Zustand erhält oder wiederherstellt, ohne das Gebäude zu erweitern und ohne seinen Gebrauchswert insgesamt deutlich anzuheben. Genau darin liegt die größte Steuersparchance: Der Aufwand wirkt sofort statt über Jahrzehnte. 

Bei Wohngebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, kann größerer Erhaltungsaufwand zudem nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn ein gestreckter Werbungskostenabzug günstiger ist als der Sofortabzug in nur einem Jahr.

Besonders praxisrelevant ist die vom BFH bestätigte und vom BMF übernommene Ausnahme für Schäden, die erst nach dem Erwerb und nicht bereits im Objekt angelegt waren, sondern nachweislich durch schuldhaftes Verhalten Dritter oder etwa außergewöhnliche äußere Ereignisse entstanden sind. Solche Kosten fallen nicht unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wer also eine vermietete Immobilie übernimmt und kurz darauf echte, neu entstandene Mieterschäden oder vergleichbare nachträgliche Substanzschäden beseitigt, kann unter Umständen den Sofortabzug retten.
Wann werden aus Renovierung Herstellungskosten?

Herstellungskosten liegen klassisch vor, wenn ein Gebäude erweitert oder wesentlich verbessert wird. Die Erweiterung ist steuerlich der klarere Fall: Schon eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder eine Substanzmehrung mit erweiterter Nutzungsmöglichkeit reicht aus; eine Wesentlichkeitsschwelle gibt es dafür nicht. Das ist für viele Eigentümer überraschend, weil kleine bauliche Zuwächse wirtschaftlich oft unbedeutend wirken, steuerlich aber trotzdem zu aktivierungspflichtigen Herstellungskosten führen können.

Die wesentliche Verbesserung ist subtiler. Bei Wohngebäuden prüft das BMF 2026 den Standard nur noch anhand von vier zentralen Ausstattungsbereichen: 
  • Sanitär, 
  • Elektro, 
  • Heizung und 
  • Fenster. 

Eine steuerlich relevante Standardhebung liegt regelmäßig erst dann vor, wenn ein Bündel von Maßnahmen in mindestens drei dieser vier Bereiche zu einer deutlichen Aufwertung führt. Das schafft zwar mehr Klarheit, erhöht aber auch den Dokumentationsdruck: Wer mehrere Gewerke zusammen beauftragt, muss später sehr sauber darlegen können, ob tatsächlich nur modernisiert oder bereits auf einen höheren Gebäudestandard gehoben wurde.
Die 15-Prozent-Grenze: der häufigste Grund, warum der Sofortabzug scheitert

Die größte steuerliche Falle bleibt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Danach werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Nettoaufwendungen 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. 

Entscheidend ist: Es geht um die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des gesamten Grundstücks, und der Dreijahreszeitraum läuft taggenau ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten.

Besonders wichtig und oft missverstanden: In diese Grenze fließen nach der BFH-Rechtsprechung auch Schönheitsreparaturen ein. Das heißt, selbst Malerarbeiten, Bodenbeläge oder ähnliche Renovierungsmaßnahmen können zusammen mit anderen Gewerken dazu führen, dass die 15-Prozent-Schwelle überschritten wird. 

Die frühere Hoffnung, Schönheitsreparaturen seien eher „harmlos" und blieben außen vor, ist spätestens seit den BFH-Urteilen aus 2016 (IX R 22/15) nicht mehr tragfähig (auch BFH IX R 25/14).

Ebenso wichtig ist die Gegenrichtung: Nicht alles zählt hinein. Ausdrücklich ausgenommen sind Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Dazu gehören etwa typische laufende Wartungen. Auch Kosten für Schäden, die erst nach Anschaffung neu entstanden sind und nicht bereits im Gebäude „angelegt" waren, gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Genau hier entscheidet die Beweisführung über das Ergebnis. Wer den Schadenzeitpunkt und die Schadensursache nicht sauber dokumentiert, verliert leicht den Sofortabzug (BFH IX R 6/16 und IX R 41/17)
Ein besonders heikler Punkt ist die Behandlung verdeckter Mängel. Viele Eigentümer gehen intuitiv davon aus, dass ein erst nach dem Kauf entdeckter Schaden schon deshalb sofort abzugsfähig sein müsse. Genau das ist steuerlich falsch. Nach der BFH-Rechtsprechung und der neuen Verwaltungsauffassung zählen auch Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel oder altersüblicher Defekte zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn der Defekt im Zeitpunkt der Anschaffung bereits vorhanden oder zumindest im Gebäude angelegt war und die 15-Prozent-Grenze überschritten wird. Die subjektive Überraschung des Käufers schützt also nicht vor der Aktivierung (wie oben BFH, IX R 41/17).

Das ist eine der wichtigsten Stellen für Steuerrisiken im Vermietungsbereich: Wer nach dem Kauf „alles einmal ordentlich macht", erzielt häufig wirtschaftlich vernünftige Ergebnisse, löst steuerlich aber genau jene Gesamtmaßnahme aus, die den Sofortabzug zerstört. Die steuerlich bessere Gestaltung liegt oft nicht im Unterlassen der Sanierung, sondern in der frühzeitigen Trennung von echten Erhaltungsmaßnahmen, Erweiterungen, laufenden Wartungen und neu entstandenen Schäden.
Sanierung in Raten: Warum auch zeitlich verteilte Maßnahmen steuerlich zusammenwachsen können

Ein zentrales Warnsignal des BMF-Schreibens 2026 ist die sogenannte Sanierung in Raten. Das bedeutet: Einzelmaßnahmen, die isoliert betrachtet vielleicht noch keinen Herstellungskostencharakter hätten, können über einen mehrjährigen Gesamtplan zusammengefasst werden. Das BMF arbeitet dabei mit einem deutlich praxisschärferen Blick und geht im Regelfall von einer solchen Gesamtmaßnahme aus, wenn die Arbeiten innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden. Für Investoren ist das gefährlich, weil die Sanierung häufig bewusst abschnittsweise aus Liquiditätsgründen erfolgt und gerade dadurch steuerlich als einheitliches Modernisierungspaket gelesen werden kann.

Die praktische Konsequenz ist klar: Nicht nur jede einzelne Rechnung, sondern auch der Gesamtfahrplan muss steuerlich geplant werden. Wer Heizung, Elektrik, Fenster und Sanitär nacheinander modernisiert, schafft am Ende womöglich genau die Standardhebung in drei von vier Kernbereichen, die aus vermeintlichem Erhaltungsaufwand Herstellungskosten macht.
Energetische Sanierung: steuerlich wichtig, aber nicht automatisch Herstellungskosten

Ein weiterer Punkt, der häufig falsch eingeschätzt wird, ist die energetische Sanierung. Das neue BMF-Schreiben stellt klar, dass eine deutliche Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs für sich genommen noch keine automatische wesentliche Verbesserung des Gebäudes auslöst. 

Das ist eine wichtige Aussage, weil energetische Maßnahmen wirtschaftlich oft sehr hochwertig wirken, steuerlich aber nicht zwangsläufig zur Aktivierung führen. Damit bleibt in vielen Fällen Raum für eine differenzierte Einordnung statt einer vorschnellen Gleichsetzung von „energetisch besser" mit „steuerlich Herstellungskosten".

Gleichzeitig wäre es rechtlich zu weitgehend, energetische Maßnahmen pauschal als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zu bezeichnen. Wenn sie mit Erweiterungen, Standardhebung oder einer bautechnisch zusammenhängenden Gesamtmaßnahme verbunden sind, kann die Aktivierung weiterhin zwingend sein. Für eine rechtssichere Einordnung kommt es deshalb auf das Zusammenspiel der Gewerke und den baulichen Gesamtcharakter an, nicht auf das Werbeetikett der Maßnahme.
Mieterabfindungen

Sehr praxisfreundlich ist die BFH-Rechtsprechung (IX R 29/21) zu Mieterabfindungen, die das BMF übernimmt. Danach sind Mieterabfindungen keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und deshalb keine anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Für Vermieter ist das eine echte Entlastung, weil gerade im Zuge von Neuvermietung, Renovierung oder Repositionierung von Objekten solche Zahlungen wirtschaftlich häufig notwendig sind.

Rechtlich sauber formuliert bedeutet das aber nicht, dass jede Mieterabfindung immer und in jedem Kontext unproblematisch sofort abziehbar ist. Sicher ist vor allem: Sie fällt nicht unter die spezielle Typisierung der anschaffungsnahen Herstellungskosten. 

Wie sie im Einzelfall außerhalb dieser Norm einzuordnen ist, hängt weiterhin vom Gesamtzusammenhang der Einkünfteerzielung und der baulichen Maßnahme ab. Wer also mit Abriss, Nutzungsänderung oder Herstellung eines anderen Gebäudes arbeitet, sollte diese Fälle gesondert prüfen lassen.
Gemischt genutzte Gebäude und betriebliche Immobilien

Ein weiterer typischer Fehler besteht darin, das gesamte Gebäude über einen Kamm zu scheren. Bei unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen ist aber nicht zwingend auf das Gesamtobjekt, sondern auf den jeweils eigenständigen Gebäudeteil als eigenes Wirtschaftsgut abzustellen, wenn verschiedene Nutzungs- und Funktionszusammenhänge vorliegen. 

Das kann steuerlich sehr günstig sein, weil die 15-Prozent-Grenze und die Frage einer wesentlichen Verbesserung dann gegebenenfalls nur für den betroffenen Teil zu prüfen sind (siehe oben BFH, IX R 25/14).

Für betrieblich genutzte Gebäude stellt das BMF zusätzlich stärker auf die betriebliche Zielsetzung ab. Die Frage ist dort weniger, ob eine Maßnahme „wohnlicher" oder „moderner" wirkt, sondern ob die bauliche Veränderung im betrieblichen Nutzungskontext zu einer höherwertigen Nutzbarkeit führt. Das ist für Praxen, Kanzleien, Ladenflächen und gewerbliche Bestandsimmobilien besonders bedeutsam.

Wo liegen die größten Steuersparmöglichkeiten?

Die beste Steuergestaltung besteht nicht darin, jede Rechnung aggressiv als Erhaltungsaufwand zu deklarieren. Erfolgreich ist vielmehr, Maßnahmen frühzeitig sauber zu strukturieren. Steuerlich interessant sind vor allem vier Konstellationen: 

  1. die Trennung echter laufender Erhaltungsarbeiten von modernisierenden Gesamtmaßnahmen, 
  2. die saubere Dokumentation neu entstandener Schäden nach Anschaffung, 
  3. die getrennte Betrachtung eigenständiger Gebäudeteile bei gemischter Nutzung und 
  4. die bewusste Nutzung des Verteilungswahlrechts nach § 82b EStDV, wenn großer Erhaltungsaufwand nicht in einem Jahr „verpuffen" soll.

Die größte Gefahr liegt dagegen in gut gemeinten Komplettsanierungen kurz nach dem Erwerb. Wer in den ersten drei Jahren Heizung, Fenster, Sanitär, Elektrik und Oberflächen gleichzeitig oder gestaffelt modernisiert, läuft fast lehrbuchhaft in die 15-Prozent-Grenze oder in eine Standardhebung hinein. Der steuerliche Nachteil ist dann nicht nur formal: Statt sofort wirksamer Werbungskosten entsteht lediglich ein langfristiger AfA-Effekt. Das belastet unmittelbar die Liquidität.
Wer 2026 steuerlich optimieren will, sollte Sanierungsprojekte nicht erst bei Abgabe der Steuererklärung bewerten, sondern schon vor Auftragserteilung. 

Sinnvoll ist eine Projektakte mit Fotos des Erwerbszustands, Übergabeprotokollen, Schadensberichten, zeitlicher Maßnahmenplanung, getrennten Gewerken und einer sauberen Zuordnung nach Gebäudeteilen. Gerade im Bereich verdeckter Mängel, Sanierung in Raten und gemischt genutzter Immobilien ist nicht die juristische Theorie das Problem, sondern die fehlende Tatsachendokumentation.

Die rechtssichere Kurzform lautet daher: Nicht die Bezeichnung der Rechnung entscheidet, sondern der steuerliche Gehalt der Maßnahme. Wer diese Logik ignoriert, verschenkt entweder sofort abziehbare Werbungskosten oder riskiert Korrekturen im Rahmen der Veranlagung oder Außenprüfung. Wer sie sauber nutzt, kann mit derselben Baumaßnahme legal bessere steuerliche Ergebnisse erzielen.
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Wann sind Renovierungskosten sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar?

Wenn die Maßnahme den bisherigen Zustand erhält oder wiederherstellt und weder eine Erweiterung, noch eine wesentliche Verbesserung, noch anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen.

Was bedeutet die 15-Prozent-Grenze bei Immobilien?

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, werden sie grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktiviert.

Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-Prozent-Grenze?

Ja. Nach der BFH-Rechtsprechung gehören auch Schönheitsreparaturen in die Berechnung hinein.

Sind Schäden durch Mieter nach dem Kauf sofort abziehbar?

Ja, wenn der Schaden nachweislich erst nach dem Erwerb entstanden und nicht bereits im Gebäude angelegt war. Dann greift die Typisierung der anschaffungsnahen Herstellungskosten regelmäßig nicht.

Sind versteckte Mängel automatisch Erhaltungsaufwand?

Nein. Waren die Mängel bei Anschaffung bereits vorhanden oder altersbedingt angelegt, können die Beseitigungskosten trotz später Entdeckung anschaffungsnahe Herstellungskosten sein.