7 Fragen, die dieser Beitrag beantwortet
- Wann löst der Rückkauf eigener Anteile Grunderwerbsteuer aus?
- Warum zählen eigene Anteile bei der 90%-Grenze nicht mit?
- Welche praktische Bedeutung hat das BFH-Urteil II R 24/22 für GmbHs mit Immobilien?
- Welche Unterschiede bestehen zwischen alter 95%-Rechtslage und heutiger 90%-Rechtslage?
- Wo liegen legale Steuersparpotenziale bei Share Deals nach dem Urteil?
- Welche Melde- und Verjährungsrisiken bestehen nach §§ 19, 20 GrEStG?
- Welche Gesetzesänderungen und Rechtsprechungsentwicklungen sind 2026 zusätzlich zu beachten?
Warum der Rückkauf eigener Anteile zur Grunderwerbsteuerfalle werden kann
Wer bei Grunderwerbsteuer nur an den klassischen Kauf eines Grundstücks denkt, unterschätzt die Sprengkraft des Share-Deal-Rechts. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22.10.2025, Az. II R 24/22, klargestellt, dass sogar der Erwerb eigener Anteile durch eine grundbesitzende GmbH eine grunderwerbsteuerliche Anteilsvereinigung auslösen kann. Das ist deshalb so brisant, weil viele Unternehmer, Gesellschafter und Berater bei einem Rückkauf eigener Anteile zunächst an Gesellschaftsrecht, Finanzierung oder Bewertungsfragen denken; aber gerade nicht an Grunderwerbsteuer. Genau hier setzt das Urteil an: Der BFH betrachtet die Sache streng aus Sicht des Grunderwerbsteuerrechts und nicht nach wirtschaftlichem Bauchgefühl.
Im Streitfall hielt die Klägerin bereits rund 94,444 % an einer grundbesitzenden X-GmbH. Diese X-GmbH erwarb von einer Mitgesellschafterin weitere eigene Anteile zurück. Genau dieser Rückkauf führte rechnerisch dazu, dass sich der Anteil der Klägerin, ohne Berücksichtigung der von der GmbH selbst gehaltenen Anteile, auf mindestens 95 % erhöhte. Zusätzlich war die Klägerin an einer weiteren grundbesitzenden Z-KG beteiligt, an der die X-GmbH wiederum 5,1 % hielt. Der BFH sah deshalb nicht nur eine unmittelbare Anteilsvereinigung bei der X-GmbH, sondern auch eine mittelbare Anteilsvereinigung bei der Z-KG.
Die Kernaussage des Gerichts ist steuerlich hochrelevant: Eigene Anteile der Gesellschaft bleiben bei der Quotenberechnung außer Betracht. Wer also als Gesellschafter rechnerisch die maßgebliche Beteiligungsschwelle erreicht, kann Grunderwerbsteuer auslösen, obwohl er selbst keinen zusätzlichen Anteil aktiv gekauft hat. Damit verschärft der BFH die Praxisrisiken bei Rückkäufen eigener Anteile erheblich. Für Immobiliengesellschaften und Holdingstrukturen ist das ein Warnsignal.
Warum das Urteil 2026 noch wichtiger ist als im Streitjahr
Der entschiedene Fall betraf zwar noch die alte Rechtslage mit einer Beteiligungsschwelle von 95 %. Für die heutige Praxis ist das Urteil aber sogar noch schärfer, denn seit der Grunderwerbsteuerreform gilt für die einschlägigen Share-Deal-Tatbestände grundsätzlich eine Schwelle von 90 %. Das betrifft sowohl Gesellschafterwechsel bei Personen- und Kapitalgesellschaften als auch die klassische Anteilsvereinigung und die wirtschaftliche Beteiligung. Mit anderen Worten: Was früher erst ab 95 % gefährlich wurde, kann heute bereits ab 90 % steuerpflichtig sein.
Besonders wichtig ist dabei, dass die Finanzverwaltung das Urteil nicht als bloßen Einzelfall behandelt. Auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen ist II R 24/22 bereits als BFH-Entscheidung aufgeführt, die in Kürze im Bundessteuerblatt Teil II veröffentlicht werden soll; damit wird sie von den Finanzbehörden allgemein angewendet. Für die Praxis bedeutet das: Wer heute noch meint, die Entscheidung sei interessant, aber nicht unmittelbar handlungsleitend, dürfte sich täuschen.
Was der BFH dogmatisch entschieden hat
Der BFH knüpft konsequent an seine bisherige Linie zur Anteilsvereinigung an. Steuerbar ist nicht nur der direkte Anteilserwerb durch einen Gesellschafter. Auch ein Rechtsgeschäft, das dazu führt, dass sich die maßgebliche Beteiligung rechnerisch in der Hand eines Gesellschafters verdichtet, kann den Tatbestand erfüllen. Entscheidend ist also nicht, ob jemand subjektiv „mehr Kontrolle" wollte oder ob wirtschaftlich bereits vorher ein beherrschender Einfluss bestand. Das Grunderwerbsteuerrecht arbeitet typisierend: Wer die relevante Schwelle erreicht, wird so behandelt, als habe er die Grundstücke der Gesellschaft erworben.
Die Entscheidung steht zudem in einer Reihe weiterer BFH-Urteile, die § 1 Abs. 3 GrEStG streng zivilrechtlich und formal auslegen. So hat der BFH im Urteil II R 29/21 betont, dass auch ein Treuhänder den Tatbestand der Anteilsvereinigung erfüllen kann, wenn sich die Anteile zivilrechtlich in seiner Hand vereinigen. Damit zeigt sich ein klares Muster: Für die Grunderwerbsteuer zählt häufig nicht das wirtschaftliche Narrativ, sondern die formale Zurechnung und die gesetzliche Typisierung.
Die aktuelle Gesetzeslage 2026: Diese Regeln müssen Unternehmen jetzt kennen
Im Rechtsstand 2026 sind vor allem vier Vorschriften des § 1 GrEStG entscheidend. Erstens § 1 Abs. 2a GrEStG für den Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften. Zweitens § 1 Abs. 2b GrEStG für den Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften. Drittens § 1 Abs. 3 GrEStG für die unmittelbare oder mittelbare Anteilsvereinigung. Viertens § 1 Abs. 3a GrEStG für die wirtschaftliche Beteiligung. In all diesen Bereichen gilt heute grundsätzlich die 90-%-Schwelle, und bei den Ergänzungstatbeständen nach Abs. 2a und 2b ist zusätzlich der Zehnjahreszeitraum zu beachten.
Für die Beratungspraxis bedeutet das: Der Rückkauf eigener Anteile ist nicht isoliert zu prüfen. Er kann gleichzeitig Auswirkungen auf Anteilsvereinigung, mittelbare Beteiligungsketten, wirtschaftliche Beteiligungen und spätere Gesellschafterwechsel haben. Gerade in mehrstufigen Holdingstrukturen, Joint Ventures und Family-Office-Konstellationen entsteht die Steuergefahr oft nicht auf der ersten Ebene, sondern in der Kette. Genau deshalb ist II R 24/22 kein Spezialfall, sondern ein Grundsatzurteil für die Strukturberatung.
Steuerrisiko Nummer 1: Die 90%-Grenze wird oft falsch berechnet
Die größte Praxisgefahr liegt darin, dass Gesellschafter die Quote nach „gefühlter Beteiligung" beurteilen. Das BFH-Urteil zeigt aber, dass gerade eigene Anteile der Gesellschaft nicht mitzählen. Dadurch kann die Beteiligung eines verbleibenden Gesellschafters rechnerisch deutlich höher liegen als in der Gesellschafterliste auf den ersten Blick vermutet. Ein scheinbar kleiner Rückkauf eigener Anteile kann damit die 90%-Grenze überschreiten und Grunderwerbsteuer auslösen.
Besonders gefährlich ist das bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns oder Gesellschafterkreises. Häufig wird ein Rückkauf eigener Anteile gesellschaftsrechtlich als Bereinigung, Exit-Lösung oder Vorbereitung einer Nachfolge verstanden. Grunderwerbsteuerlich kann derselbe Vorgang aber wie ein steuerpflichtiger Grundstückserwerb behandelt werden. Wer die Quote nicht vor Signing, sondern erst nachher prüft, riskiert einen teuren Fehler.
Steuerrisiko Nummer 2: Mittelbare Anteilsvereinigungen werden unterschätzt
II R 24/22 ist auch deshalb so wichtig, weil der BFH nicht bei der grundbesitzenden X-GmbH stehen blieb. Die erhöhte Beteiligung an der X-GmbH führte zugleich dazu, dass die Beteiligung der X-GmbH an der Z-KG der Klägerin zugerechnet wurde. So entstand zusätzlich eine mittelbare Anteilsvereinigung bei einer zweiten grundbesitzenden Gesellschaft. Genau solche Kettenreaktionen machen die Grunderwerbsteuer in der Gestaltungsberatung so heikel.
Diese Linie passt zur BFH-Rechtsprechung zur mittelbaren Beteiligungszurechnung, etwa II R 45/17. Die Botschaft ist klar: In Immobiliengruppen reicht es nicht, nur die unmittelbare Beteiligung an einer Gesellschaft zu betrachten. Jede Zwischenholding, jede KG, jede weitere grundbesitzende Tochter kann eine zusätzliche Steuerfolge erzeugen.
Steuerrisiko Nummer 3: Meldepflichten und Verjährung werden häufig unterschätzt
Das Urteil enthält noch einen zweiten Praxishammer: Eine unvollständige Anzeige nach § 20 GrEStG kann dazu führen, dass die Anlaufhemmung der Festsetzungsverjährung nicht beendet wird. Im Streitfall hatte der Notar zwar den Vorgang übermittelt, aber ohne die betroffenen Grundstücke konkret zu bezeichnen. Der BFH hielt das nicht für ausreichend. Folge: Das Finanzamt konnte noch Jahre später Grunderwerbsteuer festsetzen.
Für die Praxis heißt das unmissverständlich: Wer Share Deals, Rückkäufe eigener Anteile oder Beteiligungsverschiebungen nur „informell" meldet oder auf eine knappe notarielle Übersendung vertraut, lebt gefährlich. § 20 GrEStG verlangt insbesondere Angaben zu den beteiligten Personen, den betroffenen Gesellschaftsanteilen, gegebenenfalls eine Beteiligungsübersicht – und vor allem die konkrete Bezeichnung der Grundstücke. Fehlen diese Angaben, bleibt die steuerliche Unsicherheit länger offen, oft verbunden mit Zins- und Liquiditätsrisiken.
Wo legale Steuersparchancen liegen
Die erste und wichtigste Steuersparmöglichkeit liegt in einer sauberen Pre-Transaction-Analyse. Wer vor einem Rückkauf eigener Anteile alle unmittelbaren, mittelbaren und wirtschaftlichen Beteiligungen konsolidiert berechnet, kann die 90%-Grenze gezielt vermeiden. Das klingt banal, ist aber in der Praxis der größte Hebel. Viele Steuerbelastungen entstehen nicht wegen aggressiver Gestaltung, sondern wegen fehlender Vorabmodellierung.
Eine zweite legale Steuersparchance besteht darin, Rückkäufe eigener Anteile nicht in einer grundbesitzenden Gesellschaft selbst stattfinden zu lassen, wenn sich die Struktur alternativ auf einer nicht grundbesitzenden Ebene bereinigen lässt. Sobald sich Immobilien im Vermögen der Gesellschaft befinden, ist der Vorgang grunderwerbsteuerlich hochsensibel. Gesellschaftsrechtlich sinnvolle Maßnahmen sollten deshalb möglichst früh mit der Immobilien- und Share-Deal-Struktur abgeglichen werden.
Eine dritte Steuersparchance liegt in der gezielten Begrenzung der Beteiligungsquoten. Nach aktueller Rechtslage ist es regelmäßig entscheidend, dass kein Erwerber – unmittelbar, mittelbar oder wirtschaftlich – die 90-%-Schwelle überschreitet. Gerade bei Joint Ventures, Familiengesellschaften und Nachfolgestrukturen kann eine rechtzeitig geplante Verteilung von Anteilen verhindern, dass eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung entsteht. Das muss allerdings sauber dokumentiert und wirtschaftlich tragfähig sein; rein künstliche Zwischenlösungen sind angreifbar.
Eine vierte Chance ergibt sich aus der neueren Gesetzeslage zur Grundstückszurechnung. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 enthält § 1 Abs. 4a GrEStG erstmals eine gesetzliche Zurechnungsregel. Danach gehört ein Grundstück für Zwecke der Ergänzungstatbestände grundsätzlich derjenigen Gesellschaft, die es aufgrund eines Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG erworben hat; damit soll eine Doppelzurechnung über bloße Anteilsvereinigungstatbestände gerade vermieden werden. Für Erwerbsvorgänge ab dem 06.12.2024 ist das in der Praxis eine wichtige Entschärfung bei Mehrfacheffekten in Beteiligungsketten.
Was sich durch den Rechtsstand 2026 konkret geändert hat
Der Rechtsstand 2026 ist durch drei Entwicklungen geprägt. Erstens gilt die niedrigere 90-%-Schwelle fort. Zweitens werden BFH-Urteile wie II R 24/22 und II R 29/21 von der Praxis ernst zu nehmen sein, weil sie die formale, zivilrechtlich geprägte Sicht auf die Anteilsvereinigung weiter verfestigen. Drittens ist die neue Zurechnungsregel des § 1 Abs. 4a GrEStG hinzugekommen, die Doppelzurechnungen bei neueren Vorgängen begrenzen soll.
Für Altfälle bis zum 05.12.2024 bleibt die Lage dagegen konfliktträchtiger. Nach der von EY dargestellten Verwaltungsauffassung hält die Finanzverwaltung für ältere Erwerbsvorgänge an ihrer bisherigen Zurechnungslinie fest, obwohl dazu bereits Streit anhängig ist. Für Steuerpflichtige kann das bedeuten, dass in offenen Fällen Einspruch und eine genaue Überprüfung der Zurechnungslogik sinnvoll sein können. Das ist weniger eine klassische Steuersparchance als vielmehr ein handfester Verteidigungsansatz gegen eine zu weite Besteuerung.
Wer jetzt besonders aufpassen muss
Am stärksten betroffen sind Immobilien-GmbHs, Projektgesellschaften, Bestandshalter, Holdingstrukturen mit Immobilienbezug, Family Offices, Joint Ventures und Unternehmen, die Gesellschafterstreitigkeiten oder Nachfolgelösungen über einen Anteilsrückkauf bereinigen wollen. Gerade dort wird der Erwerb eigener Anteile oft als gesellschaftsrechtlich „interner" Vorgang angesehen. Nach II R 24/22 ist das steuerlich gefährlich verkürzt.
Besonders vorausschauend handelt, wer vor jeder Transaktion drei Prüfungen zwingend vornimmt: Erstens eine Quotenprüfung ohne Einbeziehung eigener Anteile. Zweitens eine Kettenanalyse aller mittelbaren Beteiligungen. Drittens eine vollständige grunderwerbsteuerliche Anzeige- und Dokumentationsprüfung. Genau hier liegen heute die größten legalen Einsparpotenziale: nicht in aggressiven Modellen, sondern in präziser Strukturierung, sauberer Dokumentation und früher steuerlicher Simulation.