Immobilie unter Wert an die vvGmbH als Tochter einer Holding-GmbH verkaufen – vollständige steuerliche Analyse

Ausgangslage 

A (Privatperson, 100%)
│
Holding-GmbH (100%)
│
vvGmbH
│
Immobilie (kommt hinein von A)

• A ist mittelbarer Gesellschafter der vvGmbH – nicht direkter
• Die direkte Gesellschafterin der vvGmbH ist die Holding-GmbH
• A verkauft seine Immobilie (Privatvermögen, seit z.B. 2013) direkt an die vvGmbH zu z.B. 10 % des Verkehrswerts

✅ Ist der Verkauf unter Wert grundsätzlich zulässig?

Ja, uneingeschränkt. Für die Grunderwerbsteuer gilt die GmbH stets als fremder Dritter; unabhängig davon, ob A direkter oder nur mittelbarer Gesellschafter ist. Der Kaufpreis von z.B. 10 % des Verkehrswerts ist nach der BFH-Rechtsprechungslinie (Leitfall: BFH, 06.12.1989, II R 95/86) als echte Gegenleistung anerkennungsfähig.

Auch der Umstand, dass die Gesellschafterin der vvGmbH nicht A persönlich, sondern die Holding ist, ändert an der Zulässigkeit der Gestaltung nichts. Die Frage, wie die steuerliche Verarbeitung erfolgt, ist jedoch komplexer und das ist der eigentliche Kern dieses Beitrags.

⚠️ Die Kernproblematik: Wer ist Einlegender – A oder die Holding?

Da A nicht direkter, sondern nur mittelbarer Gesellschafter der vvGmbH ist, stellt sich die entscheidende Frage: Wem ist die verdeckte Einlage (= die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert) steuerrechtlich zuzurechnen?

Die Antwort liegt in der Lehre von der „Ketteneinlage" und dem systematischen Zusammenspiel von § 8 Abs. 3 Satz 3–5 KStG. 

🔗 Die Ketteneinlage – der Vorgang in zwei steuerlichen Schritten

Der Vorgang wird steuerrechtlich in zwei gedankliche Schritte aufgespalten, auch wenn er sich zivilrechtlich in einem einzigen Kaufvertrag vollzieht:

Schritt 1: Verdeckte Einlage von A in die Holding-GmbH

A verkauft die Immobilie an die vvGmbH für 10 % des Verkehrswerts. Die verbleibenden 90 % (= Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert) wendet A wirtschaftlich der Holding-GmbH zu. Da A zu 100 % an der Holding beteiligt ist und die Zuwendung durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist, liegt eine verdeckte Einlage des A in die Holding-GmbH vor. 

Rechtsfolge für A:

• Kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn (§ 23 EStG, Spekulationsfrist seit 2023 abgelaufen → steuerfreier Vorgang)
• Die verdeckte Einlage erhöht die Anschaffungskosten des A auf seine Holding-GmbH-Beteiligung in Höhe der Differenz (§ 17 Abs. 2a Satz 3 Nr. 1 EStG bei Privatvermögen oder § 6 Abs. 6 Satz 2 EStG bei Betriebsvermögen)
• Kein steuerpflichtiger Ertrag, da die Einlage selbst beim Gesellschafter steuerlich neutral behandelt wird

Schritt 2: Verdeckte Einlage der Holding-GmbH in die vvGmbH

Die Holding-GmbH ist zu 100 % an der vvGmbH beteiligt und hat durch das Handeln ihres mittelbaren Gesellschafters A einen Vermögensvorteil an die vvGmbH weitergegeben. Dies stellt steuerrechtlich eine verdeckte Einlage der Holding in die vvGmbH dar. Die Veranlassung durch das Gesellschaftsverhältnis (Holding → vvGmbH) ist offensichtlich gegeben. 

Rechtsfolge für die Holding-GmbH:

• Die Anschaffungskosten der Holding auf die vvGmbH-Beteiligung erhöhen sich um den gemeinen Wert der verdeckten Einlage (§ 6 Abs. 6 Satz 2 EStG i.V.m. H 8.9 KStH)
• Das Einkommen der Holding erhöht sich durch diesen Vorgang nicht (§ 8 Abs. 3 Satz 3 KStG – Erfolgsneutralität)
• Die Holding bucht: Beteiligung vvGmbH (Aktivposten) gegen Kapitalrücklage / Einlagekonto

📊 Die steuerliche Verarbeitung auf Ebene der vvGmbH – im Detail

Dies ist die Kernfrage: Wie wird die Rücklage gebildet, wenn die Gesellschafterin der vvGmbH die Holding ist und nicht A persönlich?

Die vvGmbH aktiviert die Immobilie zu den handelsrechtlichen Anschaffungskosten. Diese setzen sich zusammen aus: 

Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert (= 270.000 €) ist keine Schenkung und kein außerordentlicher Ertrag, sondern wird als Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB in der Bilanz der vvGmbH ausgewiesen. Denn es handelt sich um eine von der Gesellschafterin (= Holding) geleistete Zuzahlung ohne Erhöhung des Stammkapitals. 

Gebäude (Aktivum) 240.000 €
Grundstück (Aktivum) 60.000 €
                    an Verbindlichkeiten/Kasse 30.000 € (Kaufpreis an A)
                    an Kapitalrücklage 270.000 € (verdeckte Einlage der Holding) 

b) Steuerliche Behandlung der vvGmbH – § 8 Abs. 3 Satz 3 KStG
Die verdeckte Einlage führt in der Steuerbilanz zu einem außerbilanziellen Ertrag, der jedoch nach § 8 Abs. 3 Satz 3 KStG das zu versteuernde Einkommen nicht erhöhen darf. Er muss außerbilanziell wieder abgezogen werden. Die Einlage ist für die vvGmbH also steuerlich vollständig erfolgsneutral. 

c) Das steuerliche Einlagekonto (§ 27 KStG) der vvGmbH
Die verdeckte Einlage der Holding in die vvGmbH erhöht das steuerliche Einlagekonto der vvGmbH gemäß § 27 KStG in Höhe des gemeinen Werts der Einlage (also der 270.000 €). Dieser Betrag wird vom Finanzamt gesondert festgestellt.

Bedeutung für spätere Ausschüttungen: Ausschüttungen der vvGmbH an die Holding aus diesem Einlagekonto-Bestand sind für die Holding nicht steuerpflichtig (sie gelten als Einlagenrückgewähr, nicht als steuerpflichtiger Gewinn). Dies ist ein erheblicher späterer Liquiditätsvorteil. 

📐 Die AfA-Basis in der vvGmbH – der entscheidende Steuervorteil

Hier liegt der aus Sicht der laufenden Steueroptimierung wichtigste Effekt der gesamten Konstruktion.

Nach R 8.9 Abs. 4 der Körperschaftsteuer-Richtlinien (KStR) sind verdeckte Einlagen mit dem gemeinen Wert (= Verkehrswert) anzusetzen. Das bedeutet für die Steuerbilanz der vvGmbH:

Die vvGmbH aktiviert die Immobilie in ihrer Steuerbilanz zum Verkehrswert, auch wenn sie nur 10 % des Verkehrswerts als Kaufpreis bezahlt hat. Die AfA bemisst sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Verkehrswert, aufgeteilt auf den Gebäudeanteil.

Zahlenbeispiel (angenommener Verkehrswert 300.000 €): 

Im Privatvermögen des A war die AfA nach über 10 Jahren Haltedauer schon weitgehend verbraucht und betrug vielleicht noch 200–400 €/Jahr. In der vvGmbH beginnt die AfA auf Basis des aktuellen Verkehrswerts praktisch von Null. Ein erheblicher Steuervorteil über die nächsten Jahrzehnte.

Hinweis: Bei neueren Gebäuden (Baujahr nach 2022) beträgt die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG sogar 3 % p.a). Das sollte bei der Wertaufteilung zwischen Grund/Boden und Gebäude sorgfältig dokumentiert werden.

⚠️ Wichtige Risiken und Fallstricke

1. Schenkungsteuer – nur bei Drittbeteiligung! Da A zu 100 % an der Holding und die Holding zu 100 % an der vvGmbH beteiligt ist, kommt der gesamte Mehrwert dem Gesellschaftsanteil des A zugute. Eine Schenkung an Dritte liegt nicht vor → keine Schenkungsteuer. Anders wäre es, wenn andere Gesellschafter an Holding oder vvGmbH beteiligt wären.

2. Fremdüblichkeit des Kaufpreises Der vereinbarte Kaufpreis darf, wie bei jedem Verkauf unter Wert, nicht als „symbolisch" eingestuft werden. Die BFH-Rechtsprechung (insbesondere BFH II R 95/86 und II R 65/04) verlangt, dass der Preis in einer nachvollziehbaren wirtschaftlichen Relation zum Grundstückswert steht. Verbindliche Auskunft beim Finanzamt vor der Transaktion ist unbedingt empfohlen.

3. Leistungen Dritter gemäß BFH II R 19/20 (2023) Das aktuellste BFH-Urteil warnt: Wenn in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung Zahlungen an den Veräußerer von dritter Seite fließen (z.B. Anteilskaufpreise), erhöht das die GrESt-Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG). In unserem Fall (A bleibt 100%iger Eigentümer, kein Dritter zahlt an A) ist dieses Risiko nicht relevant, muss aber unbedingt beachtet werden, sobald Anteile weitergegeben werden sollen.

4. Erweiterte Gewerbesteuerkürzung schützen Die vvGmbH darf ausschließlich eigene Immobilien verwalten. Schon kleine gewerbliche Aktivitäten (Photovoltaik mit Einspeisung, Kfz-Stellplätze an Dritte, Verwaltung fremder Objekte) können die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) gefährden; mit erheblichen finanziellen Folgen für die gesamte Struktur.

5. Verfahrensrechtliche Korrespondenz § 32a KStG Die steuerlichen Konsequenzen einer verdeckten Einlage auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene sind verfahrensrechtlich miteinander verknüpft. § 32a Abs. 2 KStG stellt sicher, dass bei einer nachträglichen steuerlichen Erfassung auf der einen Ebene eine Anpassung auf der anderen Ebene möglich bleibt; auch wenn die Feststellungsfrist bereits abgelaufen wäre.

💡 Fazit: Klare Empfehlung für die Praxis

Der Verkauf unter Wert an die vvGmbH als Tochtergesellschaft der Holding ist steuerrechtlich möglich und in der Praxis anerkannt. Die Besonderheit der mehrstufigen Struktur (A → Holding → vvGmbH) führt zu einer Ketteneinlage, die auf jeder Ebene steuerlich neutral ist und dennoch alle gewünschten Effekte erzielt:

✅ Grunderwerbsteuer nur auf den reduzierten Kaufpreis (z.B. 10 % des Verkehrswerts) 

✅ Keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn bei A (Spekulationsfrist abgelaufen) 

✅ Kapitalrücklage in der vvGmbH in Höhe der Differenz zum Verkehrswert (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB) 

✅ Steuerliches Einlagekonto (§ 27 KStG) der vvGmbH erhöht sich → spätere steuerfreie Rückgewähr möglich 

✅ Neue, hohe AfA-Basis auf Verkehrswert in der vvGmbH → laufend sinkende Steuerlast 

✅ Erhöhung der Beteiligungsbuchwerte auf jeder Stufe → Schutz vor künftiger Doppelbesteuerung 

✅ Keine Schenkungsteuer bei 100%iger Gesellschafterkette

⚠️ Pflichthinweis: Diese Analyse ist komplex, mehrstufig und einzelfallabhängig. Die konkreten steuerlichen Auswirkungen hängen von der exakten Gesellschafterstruktur, dem Verkehrswert, der Restnutzungsdauer des Gebäudes und weiteren Faktoren ab. Vor Umsetzung ist die Einholung einer verbindlichen Auskunft beim zuständigen Finanzamt sowie die Begleitung durch einen spezialisierten Steuerberater unbedingt erforderlich.

Schritt-für-Schritt-Checkliste: Privatimmobilie in eine vvGmbH unter Holding übertragen

Rechtsstand 2026 | Geeignet für: Verkauf unter Wert an eigene vermögensverwaltende GmbH (Tochter einer Holding) 

🔷 PHASE 1: Voraussetzungen prüfen (Fundament der Transaktion)

Schritt 1 – Spekulationsfrist verifizieren

• ☐ 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG) abgelaufen? → Kaufdatum + 10 Jahre = frühestmöglicher steuerfreier Verkauf.
• ☐ Im Beispielfall: Kauf 2013 → Frist abgelaufen seit 2023 ✅ → kein privater Veräußerungsgewinn.
• ☐ Achtung Teilnutzung: Wurde die Immobilie zeitweise selbst genutzt? → Dann gilt eine modifizierte Berechnung, ggf. ist die Frist kürzer.
• ☐ Drei-Objekt-Grenze prüfen: Wurden innerhalb der letzten 5 Jahre bereits 3 oder mehr Objekte verkauft? → Falls ja: Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels → sofortige steuerliche Beratung erforderlich.

📌 Rechtsgrundlage: § 23 EStG, BFH-Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze

Schritt 2 – Holding-Struktur verifizieren

• ☐ Existiert die Holding-GmbH bereits? Falls nein → Gründung vorschalten.
• ☐ Existiert die vvGmbH als 100 %ige Tochter der Holding? Falls nein → Gründung erforderlich.
• ☐ Beteiligungskette sicherstellen: Privatperson A → 100 % Holding H-GmbH → 100 % vvGmbH.
• ☐ Liegt eine andere Beteiligungsstruktur vor (z. B. Fremdgesellschafter)? → Schenkungsteuer-Risiko, gesonderte Prüfung erforderlich.

🔷 PHASE 2: Verkehrswertgutachten einholen (Pflicht!)

Schritt 3 – Qualifizierten Sachverständigen beauftragen

• ☐ Sachverständigen auswählen: Nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.) ODER DAkkS-zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 werden vom Finanzamt anerkannt (§ 198 Abs. 2 BewG).
• ☐ Zertifikat vor Beauftragung prüfen: Das Zertifikat muss das DAkkS-Logo, den Geltungsbereich (z. B. „Marktwertermittlung von Grundstücken"), den Hinweis auf DIN EN ISO/IEC 17024 und einen gültigen Ablaufzeitpunkt enthalten. Sprengnetter (2025)
• ☐ Gutachterausschuss der Gemeinde ist ebenfalls anerkannt (oft günstiger, aber längere Bearbeitungszeit).
• ☐ Kein einfaches Online-Bewertungsportal, Bankbewertung oder Makler-Einschätzung – diese werden nicht als Nachweis anerkannt!

Schritt 4 – Inhalt des Gutachtens sicherstellen

Das Gutachten muss enthalten:

• ☐ Vollständige Grundstücksbeschreibung (Lage, Baujahr, Ausstattung, Grundbuchauszug).
• ☐ Verwendetes Bewertungsverfahren: Ertragswertverfahren (bei Renditeimmobilien) oder Sachwert-/Vergleichswertverfahren, oder Kombination.
• ☐ Aufteilung in Gebäudewert und Bodenwert (wichtig für AfA-Berechnung in der GmbH).
• ☐ Fotodokumentation, Grundrisse, Flächenberechnungen.
• ☐ Angabe des gemeinen Wertes / Verkehrswertes zum Stichtag.
• ☐ Marktdaten und Vergleichsobjekte nachvollziehbar belegt.

📌 Rechtsgrundlage: § 194 BauGB, § 198 BewG, ImmoWertV 2021

🔷 PHASE 3: Steuerliche Absicherung (Verbindliche Auskunft)

Schritt 5 – Antrag auf verbindliche Auskunft beim Finanzamt stellen

Dies ist der wichtigste Schritt zur Rechtssicherheit – vor der Transaktion zwingend durchzuführen!

Inhalt des Antrags (§ 89 AO, StAuSkV):

Kosten & Fristen der verbindlichen Auskunft:

• Gebühr richtet sich nach dem Gegenstandswert; bei Wert < 10.000 € keine Gebühr.
• Bearbeitungszeit: i. d. R. bis zu 6 Monate (verlängerbar).
• Antrag muss gestellt werden, BEVOR die Transaktion umgesetzt wird!

⚠️ Typische Fehlerquelle #2: Ohne verbindliche Auskunft kann das Finanzamt den Kaufpreis im Nachhinein als „symbolisch" ablehnen und auf den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage hochrechnen (§ 8 Abs. 2 GrEStG) → massive Nachzahlung. 

🔷 PHASE 4: Kaufpreisgestaltung & Vertragsstruktur

Schritt 6 – Kaufpreis rechtssicher festlegen

• ☐ Kaufpreis mindestens 4–5 % des Verkehrswertes (absolute Untergrenze laut BFH-Rechtsprechung).
• ☐ Empfehlung: Kaufpreis bei 10–20 % des Verkehrswertes ansetzen (solider Puffer gegen Symbolpreis-Einwand).
• ☐ Kaufpreis muss wirtschaftlich begründbar sein (z. B. Übernahme der bestehenden Grundschulden, Übernahme von Renovierungspflichten, Schuldübernahme).
• ☐ Keine gleichzeitigen Anteilsverkäufe an Dritte im Zusammenhang mit der Transaktion → BFH II R 19/20 (2023): Drittleistungen erhöhen die GrESt-Bemessungsgrundlage!

Schritt 7 – Finanzierungsstruktur planen

Möglichkeit 1: Verkäuferdarlehen

• ☐ A gewährt der vvGmbH ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises.
• ☐ Fremdübliche Konditionen: marktgerechter Zinssatz (aktuell ca. 3–5 % p.a.), klarer Tilgungsplan, schriftlicher Darlehensvertrag.
• ☐ Zinsen sind in der GmbH als Betriebsausgabe abzugsfähig; bei A als Kapitaleinkünfte (Abgeltungsteuer 25 %) zu versteuern.

Möglichkeit 2: Interne Verrechnung / Kapitalerhöhung

• ☐ Holding erhöht das Stammkapital der vvGmbH um den Kaufpreis → vvGmbH zahlt damit den Kaufpreis.
  
  

⚠️ Typische Fehlerquelle #3: Darlehen ohne marktgerechten Zinssatz → verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) in der GmbH → Nachversteuerung.

🔷 PHASE 5: Notarielle Beurkundung

Schritt 8 – Kaufvertrag notariell beurkunden

Pflichtinhalte des notariellen Kaufvertrags:

• ☐ Vollständige Bezeichnung des Grundstücks (Grundbuchblatt, Flurstück, Größe, Grundbuchauszug aktuell).
• ☐ Name und Anschrift beider Vertragsparteien (Verkäufer: Privatperson A; Käufer: vvGmbH, vertreten durch Geschäftsführer).
• ☐ Kaufpreis (z. B. 18.000 € oder 30.000 €) – ausdrücklich und vollständig, keine versteckten Nebenleistungen.
• ☐ Zahlungsmodalitäten / Fälligkeit des Kaufpreises.
• ☐ Übergabe-/Besitzübergang-Datum.
• ☐ Evtl. Grundschuldübernahme durch vvGmbH (mit Zustimmung der finanzierenden Bank).
• ☐ Evtl. Verkäuferdarlehensvertrag als Anlage.
• ☐ Auflassung und Eintragungsbewilligung ins Grundbuch.
• ☐ Hinweis auf Grunderwerbsteuer-Pflicht der Käuferin (vvGmbH).

📌 Rechtsgrundlage: § 311b BGB (Formzwang für Grundstückskaufverträge), GBO

Schritt 9 – Grundbuchänderung beantragen

• ☐ Notar leitet GrESt-Anzeige an das Finanzamt weiter (§ 18 GrEStG).
• ☐ Finanzamt sendet GrESt-Bescheid an vvGmbH → Zahlung innerhalb von 4 Wochen.
• ☐ Nach Zahlungsnachweis: Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
• ☐ Notar beantragt Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf vvGmbH.
  
  

🔷 PHASE 6: Gesellschafterbeschlüsse & buchhalterische Erfassung

Schritt 10 – Gesellschafterbeschluss der Holding (als Gesellschafterin der vvGmbH)

Die Holding als alleinige Gesellschafterin der vvGmbH muss einen Gesellschafterbeschluss fassen:

• ☐ Beschluss über die Zustimmung zum Kaufvertrag und die damit verbundene verdeckte Einlage.
• ☐ Beschluss über die Erhöhung der Kapitalrücklage der vvGmbH um die Differenz (VW – Kaufpreis).
• ☐ Form: Schriftlicher Gesellschafterbeschluss, Datum, Unterschrift des Alleingesellschafters (Holding-Geschäftsführer).

Schritt 11 – Buchhalterische Erfassung in der vvGmbH (HGB & Steuerbilanz)

Bilanzierung der Immobilie in der vvGmbH:

• ☐ Steuerbilanz: AfA-Basis = Verkehrswert des Gebäudes (240.000 €) → AfA 2 % p.a. = 4.800 €/Jahr → KSt-Ersparnis ca. 720 €/Jahr.
• ☐ Steuerliches Einlagekonto (§ 27 KStG): Die verdeckte Einlage (282.000 €) wird im steuerlichen Einlagekonto der vvGmbH erfasst. Feststellungserklärung nach § 27 Abs. 2 KStG einreichen!
• ☐ Anschaffungskosten der Beteiligung (Holding): Holding erhöht ihre Anschaffungskosten der vvGmbH-Beteiligung um 282.000 € (§ 17 Abs. 2a S. 3 Nr. 1 EStG / § 6 Abs. 6 S. 2 EStG).
• ☐ Anschaffungskosten (Privatperson A): A erhöht ihren Buchwert der Holding-Beteiligung um 282.000 € (steuerliche Ketteneinlage).

⚠️ Typische Fehlerquelle #4: Das steuerliche Einlagekonto wird nicht fristgerecht festgestellt → BFH-Urteil VIII R 41/23 (25.02.2025): Spätere Rettung ist möglich, aber aufwändig und risikobehaftet.

 Schritt 12 – Steuerliche Meldungen & Fristen

🔷 PHASE 7: Laufende Compliance der vvGmbH

Schritt 13 – Laufende Anforderungen sicherstellen

• ☐ Nur Vermögensverwaltung: Keine gewerblichen Tätigkeiten (keine Solaranlage-Einspeisung, kein Concierge-Service, kein Airbnb etc.) → sonst Verlust der erweiterten GewSt-Kürzung!
• ☐ Jahresabschluss (§§ 242 ff. HGB): Bilanz + GuV, ggf. Anhang, ggf. Lagebericht.
• ☐ Offenlegung beim Bundesanzeiger (§ 325 HGB).
• ☐ Mieteinnahmen werden mit 15 % KSt besteuert; Freistellung von GewSt bei reiner Vermietung.
• ☐ Holding kann Gewinne steuerbegünstigt entnehmen (§ 8b KStG Schachtelprivileg: 95 % steuerfrei).
• ☐ Laufende Buchhaltungspflicht (monatliche BWA, Jahresabschluss).
• ☐ Jährliche Kosten der GmbH einkalkulieren: Steuerberater + Buchhaltung ≈ 3.000–5.000 €/Jahr.

📄 Dokumenten-Checkliste (alle benötigten Unterlagen)

Vor der Transaktion:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Aktuelles Verkehrswertgutachten (DAkkS-zertifizierter oder ö.b.u.v. Sachverständiger)
• Flächenberechnungen, Baupläne, Fotos der Immobilie
• Nachweis Kaufdatum 2013 (alter Kaufvertrag)
• Mietvertrag(/-e) aktuell
• Darlehensvertrag (bestehende Finanzierung der Immobilie)
• Schriftlicher Antrag auf verbindliche Auskunft beim zuständigen Finanzamt

GmbH-Gründungsdokumente (soweit noch nicht vorhanden):

• Notarieller Gesellschaftsvertrag Holding-GmbH
• Notarieller Gesellschaftsvertrag vvGmbH
• Handelsregisterauszüge beider GmbHs
• Steuerliche Registrierungsbestätigungen (Finanzamt-Schreiben)

Zur Transaktion:

• Notarieller Kaufvertrag (Immobilie Privatperson A → vvGmbH)
• Evtl. notariell beurkundeter Darlehensvertrag (Verkäuferdarlehen)
• Gesellschafterbeschluss der Holding (Zustimmung Kaufvertrag + Kapitalrücklage)
• Bankkonto-Nachweis Kaufpreiszahlung
• GrESt-Bescheid + Zahlungsbeleg
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts

Nach der Transaktion:

• Buchungsbeleg Kapitalrücklage in vvGmbH (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB)
• Dokumentation der Anschaffungskosten-Erhöhung (Holding, Privatperson A)
• Feststellungserklärung steuerliches Einlagekonto § 27 KStG (vvGmbH)
• Angepasste Steuerbilanz der vvGmbH mit neuer AfA-Berechnung
• Grundbuchauszug nach Eigentumsumschreibung auf vvGmbH

⏰ Zeitplan (Muster-Zeitstrahl) 

Monat 1–2: Gutachten beauftragen + Holding/vvGmbH gründen 

Monat 2–3: Antrag verbindliche Auskunft einreichen 

Monat 3–9: Bearbeitungszeit Finanzamt (bis 6 Monate) 

Nach Auskunft: Notariellen Kaufvertrag beurkunden 

+4 Wochen: GrESt zahlen + Unbedenklichkeitsbescheinigung 

+2–4 Wochen: Grundbuchumschreibung 

+1 Jahr: Erste KSt-Erklärung vvGmbH mit § 27 KStG-Feststellung