7 Fragen, die dieser Beitrag beantwortet
- Was hat der BFH mit dem Urteil II R 5/22 entschieden und was bedeutet das konkret?
- Warum erhöht ein noch nicht eingetragenes Nießbrauchrecht die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage?
- Wann gilt ein Nießbrauch als „dauernde Last" – und wann als steuerpflichtige „sonstige Leistung"?
- Wie hoch kann die steuerliche Mehrbelastung durch den kapitalisierten Nießbrauchswert ausfallen?
- Wer ist von dem Urteil besonders betroffen – und welche Branchen und Transaktionstypen tragen das größte Risiko?
- Welche Gestaltungsoptionen haben Unternehmer, um die Grunderwerbsteuerbelastung rechtssicher zu minimieren?
- Wo lauern die größten steuerlichen Fallen bei Immobilienkäufen im Rahmen von Unternehmens- und Familiennachfolgemodellen?
Wenn beim Immobilien- oder Erbbaurechtskauf ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht übernommen wird, das im Moment des Vertragsabschlusses noch nicht im Grundbuch steht, erhöht genau dieses Recht die Grunderwerbsteuer – ohne Ausnahme. So hat es der Bundesfinanzhof (BFH) am 22. Oktober 2025 höchstrichterlich klargestellt. Das Urteil unter dem Aktenzeichen II R 5/22 ist seit seiner Veröffentlichung am 5. Februar 2026 verbindlich und hat unmittelbare Praxisrelevanz für alle Unternehmer, Investoren und Immobilienerwerber in Deutschland.
Ein Erbbaurecht, ein Nießbrauch – und eine unterschätzte Steuerlast
Der Ausgangssachverhalt des Urteils II R 5/22 klingt zunächst alltäglich: Eine Klägerin erwarb im Jahr 2015 mit notariellem Kaufvertrag ein Erbbaurecht an bestimmten Grundstücken. Der vereinbarte Kaufpreis war bekannt, der Erbbauzins geregelt. Was jedoch zunächst unbeachtet blieb: Die Veräußerin hatte sich bereits zuvor verpflichtet, der Grundstückseigentümerin ein Nießbrauchrecht an den auf dem Erbbaugrundstück errichteten Wohnungen einzuräumen. Dieses Recht war zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen. Mit dem Kauf übernahm die Erwerberin vertraglich auch diese Verpflichtung, das Nießbrauchrecht künftig zu bestellen und eintragen zu lassen.
Das Finanzamt reagierte, wie Finanzämter reagieren: Es rechnete den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage hinzu. Die Klägerin wehrte sich, das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab dem Finanzamt recht, und auch der BFH wies die Revision als unbegründet zurück. Das Ergebnis ist eindeutig: Wer eine derartige Verpflichtung übernimmt, zahlt mehr Grunderwerbsteuer.
Die Rechtslage im Detail: Sonstige Leistung vs. dauernde Last
Um das Urteil zu verstehen, muss man die maßgebliche Norm kennen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Was als Gegenleistung gilt, regelt § 9 GrEStG präzise: Neben dem eigentlichen Kaufpreis zählen dazu nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ausdrücklich auch alle sonstigen Leistungen, die der Käufer übernimmt.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG gehören dauernde Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, nicht zur Gegenleistung und erhöhen die Bemessungsgrundlage damit nicht. Genau auf diese Ausnahme hatte die Klägerin gehofft und genau hier scheiterte sie vor dem BFH.
Der entscheidende Punkt ist zivilrechtlich präzise: Ein Nießbrauchrecht entsteht gemäß § 873 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 1030 ff. BGB erst mit der dinglichen Einigung und der Eintragung im Grundbuch. Ein lediglich schuldrechtlich vereinbartes Nießbrauchrecht, das noch nicht eingetragen ist, „ruht" rechtlich gesehen noch nicht auf dem Grundstück. Es ist damit keine dauernde Last, sondern eine übernommene Verpflichtung und damit eine sonstige Leistung. Die Folge: volle Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Besonders bedeutsam ist, was der BFH dabei offenließ: Er musste gar nicht erst prüfen, ob das Nießbrauchrecht nicht übertragbar, nicht vererblich und nur auf eine bestimmte natürliche Person zugeschnitten war. Fragen, die beim Wohnungsrecht in dem Parallelurteil II R 32/22 eine Rolle spielten. Schon allein die fehlende Grundbucheintragung reichte aus, um die Steuerfreiheit zu verneinen.
Das Parallelurteil II R 32/22: Wohnungsrecht als steuerpflichtige Gegenleistung
Am selben Tag (22. Oktober 2025) erging das Schwesterurteil II R 32/22. Dort erwarb eine Klägerin ein Zweifamilienhaus. An einem der Grundstücke bestand ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungsrecht zugunsten des Bruders der Veräußerin, das beim Vertragsabschluss noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Der BFH entschied auch hier: Das Wohnungsrecht ist als sonstige Leistung in die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Noch weitreichender ist jedoch die zusätzliche Feststellung des BFH in diesem Fall: Selbst wenn das Wohnungsrecht bereits im Grundbuch eingetragen gewesen wäre, wäre es keine dauernde Last, denn ein persönliches, nicht übertragbares und nicht vererbliches Wohnungsrecht, das mit dem Tod des Berechtigten erlischt, kann seiner Natur nach keine dauernde, wertmindernde Eigenschaft des Grundstücks sein. Es unterscheidet sich grundlegend vom veräußerlichen und vererblichen Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG. Damit werden künftig auch bereits eingetragene persönliche Wohnungsrechte der Grunderwerbsteuerpflicht unterliegen.
Konkrete Steuerfolgen: Was das rechnerisch bedeutet
Die praktische Brisanz dieser Urteile erschließt sich erst auf den zweiten Blick. Nämlich dann, wenn man die Zahlen vor Augen hat. Der kapitalisierte Jahreswert eines Nießbrauchrechts oder Wohnungsrechts kann erheblich sein. Zur Berechnung wird der jährliche Nutzungswert (z. B. die erzielbare Nettomiete) mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich nach § 14 BewG i.V.m. den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts richtet.
Beim Nießbrauch einer 65-jährigen Person kann der Vervielfältiger beispielsweise bei rund 11 bis 12 liegen. Beträgt der Jahreswert des Nießbrauchs 18.000 Euro, ergibt sich ein kapitalisierter Wert von rund 200.000 Euro.
Dieser Betrag wird zum Kaufpreis addiert und bildet dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. In Bundesländern mit dem Spitzensteuersatz von 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein) bedeutet das allein aus dem Nießbrauchswert eine Grunderwerbsteuermehrbelastung von bis zu 13.000 Euro in diesem Beispiel. Bei höherwertigen Immobilien und längeren Nießbrauchsdauern können die Mehrbelastungen deutlich sechsstellige Summen erreichen.
Wo die Fallen lauern
Für Unternehmer, Gesellschafter und Investoren sind vor allem folgende Transaktionskonstellationen gefährlich:
Die erste und häufigste Risikozone bilden Unternehmens- und Familiennachfolgemodelle, bei denen Immobilien oder Erbbaurechte auf die nächste Generation übertragen werden, während die übertragende Person sich ein Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht vorbehält. Werden Kaufvertrag und Nießbrauchbestellung nicht exakt koordiniert, also der Nießbrauch erst nach dem Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen, entsteht automatisch eine steuerpflichtige sonstige Leistung.
Die zweite Gefahr lauert bei Unternehmenstransaktionen mit Immobilien, insbesondere wenn im Rahmen von Restrukturierungen oder Betriebsaufspaltungen Grundstücke übertragen und dabei nutzungsrechtliche Verpflichtungen schuldrechtlich vereinbart, aber noch nicht grundbuchlich gesichert werden.
Eine dritte, oft unterschätzte Konstellation betrifft Erbbaurechtsgeschäfte, wie im Ausgangsfall des Urteils II R 5/22. Erbbaurechte sind in der Praxis komplexe Konstrukte mit oft mehreren Rechtsverhältnissen, und die zeitliche Abfolge von Eintragungen kann leicht unbeabsichtigt steuerliche Konsequenzen auslösen.
Schließlich sind auch Asset-Deal-Strukturen betroffen, bei denen Grundstücke mit bestehenden, aber noch nicht vollständig dinglich gesicherten Belastungen erworben werden. Das Finanzamt schaut inzwischen sehr genau auf solche Konstellationen, und die Finanzverwaltung wird die BFH-Rechtsprechung konsequent anwenden.
Steuersparmöglichkeiten: So können Unternehmer gegensteuern
Das Urteil klingt zunächst wie eine reine Hiobsbotschaft. Doch wer vorausschauend plant, hat trotz der verschärften Rechtslage konkrete Gestaltungsspielräume.
Erstens: Zeitliche Koordination der Eintragung. Die wirkungsvollste Maßnahme ist die sorgfältige zeitliche Planung. Soll ein Nießbrauchrecht Teil einer Transaktion sein und handelt es sich um ein dinglich dauerndes, übertragbares und vererbliches Recht (kein persönliches Recht), ist es entscheidend, dass die Grundbucheintragung vor Abschluss des Kaufvertrags vollständig vollzogen ist. Nur dann kann das Recht potenziell als dauernde Last gelten und aus der Bemessungsgrundlage herausfallen. Die Prüfung des Grundbuchstatus unmittelbar vor dem Notartermin ist daher Pflicht.
Zweitens: Sorgfältige Vertragsgestaltung. Wenn die Eintragung vor dem Notartermin nicht möglich ist, sollte im Kaufvertrag explizit darauf geachtet werden, ob und in welcher Höhe der Wert des Nießbrauchs bereits bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt wurde. Eine transparente und nachvollziehbare Dokumentation kann im Einzelfall die Basis für spätere steuerliche Argumentationen liefern.
Drittens: Bewertungsoptimierung des kapitalisierten Jahreswerts. Die Höhe des kapitalisierten Nießbrauchswerts ist nicht immer eindeutig. Der Jahreswert ist nach § 15 Abs. 3 BewG als Durchschnittswert der letzten drei Jahre zu ermitteln und darf den Wert nicht übersteigen, den das Recht seiner Art nach haben kann. Eine professionelle, konservative Bewertung – unter strikter Anwendung der Bewertungsvorschriften – kann die steuerliche Bemessungsgrundlage rechtssicher reduzieren.
Viertens: Prüfung alternativer Strukturierungen. In Familiennachfolgesituationen sollte gemeinsam mit dem Steuerberater geprüft werden, ob alternative Konstruktionen, etwa die Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt ohne Kaufvertrag oder die Kombination mit Schenkungsteuerbefreiungen, grunderwerbsteuerlich günstiger sind. Unentgeltliche Übertragungen zwischen bestimmten Personen können gemäß §§ 3, 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit sein.
Fünftens: Rechtzeitige steuerliche Due Diligence. Vor jedem Kauf einer Immobilie oder eines Erbbaurechts, bei dem Nutzungsrechte eine Rolle spielen, ist eine steuerliche Due Diligence zwingend erforderlich. Die Frage, welche Rechte im Grundbuch stehen, welche schuldrechtlich vereinbart sind und welche noch beantragt wurden, ist keine Formalität. Sie entscheidet über die Höhe der Steuerrechnung.
Die aktuelle Rechtslage 2026: Gesetzliche Rahmenbedingungen im Überblick
Das GrEStG selbst wurde durch das BFH-Urteil nicht geändert. Die Normen §§ 8 und 9 GrEStG gelten unverändert. Der BFH hat lediglich mit erheblicher Klarheit ausgelegt, wie diese Normen auf nicht eingetragene Nutzungsrechte anzuwenden sind. Die Finanzverwaltung ist an diese Rechtsprechung gebunden und wird sie auf alle offenen und zukünftigen Fälle anwenden.
Daneben ist für Unternehmer im Jahr 2026 zu beachten, dass bestehende Übergangsregelungen für Grunderwerbsteuerbefreiungen bei Personengesellschaften nach § 6 GrEStG nur noch bis zum 31. Dezember 2026 gelten und eine Verlängerung derzeit nicht in Sicht ist. Wer entsprechende Übertragungen plant, muss diese zeitlich klar vor diesem Stichtag vollständig abwickeln. Zudem hat die Bundesregierung im Januar 2026 einen Gesetzesentwurf zur Neuregelung der sogenannten Signing-Closing-Problematik bei Share Deals vorgelegt. Ein weiteres Signal, dass die Gesetzgebung das Grunderwerbsteuerrecht aktiv im Blick hat.
Die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer bleiben 2026 stabil: Bayern bleibt mit 3,5 % das günstigste Bundesland, während NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % die Spitzensteuersätze halten. Bei diesen Sätzen wiegt jede Erhöhung der Bemessungsgrundlage doppelt schwer.
Handeln bevor der Notar unterschreibt
Das BFH-Urteil II R 5/22 vom 22. Oktober 2025 ist ein deutliches Signal an alle Unternehmer und Investoren: Die steuerliche Beurteilung eines Grundstücks- oder Erbbaurechtskaufs endet nicht beim ausgehandelten Kaufpreis. Jede schuldrechtlich übernommene Verpflichtung. Sei es ein Nießbrauchrecht, ein Wohnungsrecht oder ein ähnliches Nutzungsrecht, die im Moment des notariellen Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch steht, erhöht die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage und damit die tatsächliche Steuerlast spürbar und möglicherweise drastisch.
Die gute Nachricht: Mit professioneller Steuerplanung vor dem Notartermin lassen sich Risiken konkret benennen, bewerten und – in vielen Fällen – vermeiden oder zumindest minimieren. Wer erst nach der Unterschrift beim Notar seinen Steuerberater fragt, kann die Uhr nicht mehr zurückdrehen. Wer vorher fragt, schützt sein Vermögen.