§ 7b EStG 2026: Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau – Steuern sparen mit System

7 Fragen, die dieser Beitrag beantwortet

1. Wer kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch nehmen?
2. Was genau fördert § 7b EStG – und was ist ausdrücklich ausgeschlossen?
3. Wie viel Steuern lassen sich durch die Sonderabschreibung tatsächlich sparen?
4. Welche Voraussetzungen (Baukosten, Energiestandard, Vermietungspflicht) müssen erfüllt sein?
5. Warum schließt § 7b Abs. 5 EStG die De-minimis-Regelung ein – und wen trifft das wirklich?
6. Wann droht die Rückforderung bereits gewährter Sonderabschreibungen?
7. Wie lässt sich § 7b EStG mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombinieren?

§ 7b EStG 2026: Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau – Ihr unterschätztes Steuerspar-Instrument mit Tücken

Wer heute ein neues Mietobjekt baut oder kauft, sitzt schnell auf sechsstelligen Herstellungskosten und fragt sich zu Recht: Wie bekomme ich mein eingesetztes Kapital möglichst steueroptimiert zurück? Die Antwort des Gesetzgebers seit 2019 lautet: § 7b EStG – die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Was sich auf den ersten Blick wie eine trockene Steuervorschrift liest, entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als eines der mächtigsten Instrumente im Werkzeugkasten privater und unternehmerischer Immobilieninvestoren. 

Doch die Norm hat in den letzten Jahren erhebliche Änderungen erfahren, die Finanzverwaltung hat im Mai 2025 ein komplett neues Anwendungsschreiben veröffentlicht, und der Bundesfinanzhof hat im August 2025 ein richtungsweisendes Urteil gesprochen. Es lohnt sich also dringend, den aktuellen Stand 2026 genau unter die Lupe zu nehmen. 

Der Grundmechanismus: Was steckt hinter § 7b EStG?

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde 2019 eingeführt, lief zum Jahresende 2021 aus und wurde durch das Jahressteuergesetz 2022 in modifizierter, deutlich großzügigerer Form reaktiviert. 

Die Kernidee ist bestechend einfach: Wer eine neue Mietwohnung herstellt oder im Jahr ihrer Fertigstellung erwirbt und sie mindestens zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, darf im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei darauffolgenden Jahren jeweils bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung geltend machen. Über vier Jahre hinweg lässt sich damit eine Sonderabschreibung von insgesamt bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten realisieren. Und das, wohlgemerkt, on top zur normalen linearen oder degressiven Abschreibung.

Der entscheidende wirtschaftliche Vorteil liegt in der zeitlichen Vorverlagerung von Abschreibungsmasse. Wer in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung deutlich höhere Verluste aus Vermietung und Verpachtung ausweist, drückt damit sein zu versteuerndes Einkommen – und erzielt einen handfesten Zinsvorteil. Gerade bei Spitzensteuersätzen von 42 % plus Solidaritätszuschlag kann dieser Effekt je nach Investitionsvolumen einen erheblichen Liquiditätsvorteil von mehreren zehntausend Euro bedeuten. 

Die aktuellen Voraussetzungen 2026 im Detail

Förderzeitraum und Bauantragsdatum

Der derzeit gültige Förderzeitraum umfasst Bauanträge oder Bauanzeigen, die nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wurden. Das Wachstumschancengesetz (März 2024) hat diesen Zeitraum verlängert und gleichzeitig die zentralen Kostengrenzen nennenswert angehoben. 

Ein wichtiger Fallstrick: Auf das Datum des Eingangsstempels bei der zuständigen Baubehörde kommt es an – nicht auf den Baubeginn selbst. Wer im Jahr 2022 seinen Bauantrag gestellt hat, geht komplett leer aus, da dieser Jahrgang bewusst aus der Förderung herausgehalten wurde. 

Das Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (QNG)

Für alle Bauvorhaben seit dem 1. Januar 2023 gilt eine zusätzliche Qualitätshürde, die in der Praxis regelmäßig unterschätzt wird: Das Gebäude muss den energetischen Mindeststandard eines „Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH 40 NH)" erfüllen. Dieser Nachweis ist zwingend über das sogenannte Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zu führen. Wer dieses Zertifikat nicht rechtzeitig beschafft oder im Bauablauf den Effizienzstandard unterschreitet, verliert den Anspruch auf die Sonderabschreibung – unwiderruflich. Die Beschaffung des QNG-Siegels ist daher von Beginn an in die Projektplanung einzukalkulieren. 

Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage

Zwei Zahlengrenzen entscheiden darüber, ob und in welcher Höhe die Förderung greift. 

Die Baukostenobergrenze, also die maximale Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, liegt für neue Vorhaben seit dem Wachstumschancengesetz bei 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. 

Werden diese Kosten überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig und ohne Ermessensspielraum. Die Bemessungsgrundlage, also die Kosten, von denen die 5 % Sonderabschreibung jährlich berechnet werden, ist gedeckelt auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar: Wer eine 80-m²-Wohnung für 360.000 Euro herstellt (= 4.500 Euro/m²), liegt unter der Baukostenobergrenze und ist damit grundsätzlich förderungsfähig. Die Bemessungsgrundlage beträgt jedoch maximal 80 m² × 4.000 Euro = 320.000 Euro. Darauf gibt es jährlich bis zu 5 % = 16.000 Euro Sonderabschreibung – über vier Jahre also bis zu 64.000 Euro zusätzlich zur regulären Abschreibung. Bei einem Steuersatz von 42 % entspricht das einer realen Steuerentlastung von rund 26.880 Euro in den ersten vier Jahren. 

§ 7b Absatz 5 EStG: Die De-minimis-Frage – wer ist wirklich betroffen?

Hier lauert ein Missverständnis, das in der Praxis immer wieder für Verwirrung sorgt. § 7b Abs. 5 EStG schreibt vor, dass die Sonderabschreibung nur gewährt wird, soweit die Voraussetzungen der EU-De-minimis-Verordnung eingehalten sind. Die Norm verweist seit dem Steueränderungsgesetz 2025 (Bundesratszustimmung am 19. Dezember 2025) auf die aktualisierte Verordnung (EU) 2023/2831 – der Verweis auf die alte Verordnung (EU) 1407/2013 wurde damit formal bereinigt, um Rechtsklarheit und Rechtssicherheit herzustellen. Die materiellen Auswirkungen dieser Anpassung halten sich in Grenzen, sie ist aber für Unternehmer mit staatlichen Beihilfen in anderen Bereichen buchhalterisch relevant.

Entscheidend für die Praxis ist jedoch der Satz 2 des Absatzes 5: Die De-minimis-Beschränkung gilt nämlich ausschließlich für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus §§ 13, 15 und 18 EStG – also für Land- und Forstwirte, Gewerbetreibende und Freiberufler. Ein privater Vermieter, der ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt, ist von dieser Beschränkung schlicht nicht betroffen. Er muss weder einen De-minimis-Nachweis führen noch eine beihilferechtliche Grenze beachten. Das ist ein erheblicher praktischer Vorteil für die große Mehrheit privater Immobilieninvestoren. 

Die Kombination mit der degressiven AfA: Das Maximalpotenzial ausschöpfen

Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 existiert in § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung für den Wohnungsneubau von 5 % auf den jeweiligen Buchwert. Das Besondere: Beide Instrumente lassen sich gleichzeitig nutzen, wenn die Voraussetzungen beider Normen erfüllt sind. In diesem Fall addieren sich in den ersten vier Jahren die degressive AfA (5 % vom jeweiligen Buchwert) und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage) und ermöglichen eine Gesamtabschreibungsquote von bis zu rund 10 % pro Jahr auf die Investitionskosten.

Zu beachten ist dabei eine technische Besonderheit. Die Bemessungsgrundlage der degressiven AfA wird nach Ablauf des Begünstigungszeitraums nur um die tatsächlich in Anspruch genommene degressive AfA gemindert, nicht um die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Das Jahressteuergesetz 2024 hat diese Berechnungslogik ausdrücklich klargestellt. Wer beide Instrumente geschickt kombiniert, schöpft die steuerlichen Spielräume in der Anfangsphase seiner Vermietung maximal aus und profitiert von einem erheblichen Steuerstundungseffekt. 

Das neue BMF-Anwendungsschreiben vom 21. Mai 2025: Was hat sich geändert?

Das Bundesfinanzministerium hat am 21. Mai 2025 ein vollständig überarbeitetes Anwendungsschreiben (Az. IV C 3 – S 2197/00009/011/024) veröffentlicht, das alle bisherigen BMF-Schreiben zu § 7b EStG ersetzt und in allen noch offenen Fällen anzuwenden ist. 

Die wichtigsten Neuerungen in der Praxis: 

• Das Schreiben regelt erstmals beide Förderzeiträume einheitlich in einem Dokument und trägt damit den vielfältigen Gesetzesänderungen der letzten Jahre Rechnung. 
• Es klärt ausdrücklich, dass auch Wohnungen in Studentenwohnheimen und betreuten Seniorenanlagen unter die Förderung fallen können, sofern sie einen eigenen Wohn-Schlafraum, eine Kochgelegenheit sowie Bad und WC aufweisen und mindestens 20 Quadratmeter groß sind. 
• Darüber hinaus werden Umnutzungen, etwa der Ausbau eines Dachgeschosses oder die Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum ausdrücklich als förderfähig anerkannt, sofern dabei neuer Wohnraum im steuerlichen Sinne entsteht. 
• Auch die Regelungen zur Rückgängigmachung im Fall unentgeltlicher Übertragungen (Erbschaften, Schenkungen) wurden detaillierter gefasst. 

Die Haltefrist und ihre Konsequenzen: Wann droht die Rückforderung?

Wer die Sonderabschreibung in Anspruch nimmt, geht eine ernsthafte Verpflichtung ein. § 7b Abs. 4 EStG sieht drei Tatbestände vor, bei deren Eintreten die bereits gewährten Sonderabschreibungen vollständig rückgängig gemacht werden. 

Erstens: Die Wohnung dient im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken – etwa weil der Eigentümer sie selbst nutzt oder als Ferienwohnung vermietet. 

Zweitens: Das Gebäude wird innerhalb von zehn Jahren veräußert und der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer (z. B. im privaten Bereich nach Ablauf der Spekulationsfrist). 

Drittens: Die Baukostenobergrenze wird durch nachträgliche Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Fertigstellung überschritten. 

In allen drei Fällen müssen bestandskräftige Steuerbescheide geändert werden – und das auf Basis der alten Steuertatbestände. Diese Rückwirkung sollte in jede Investitionsentscheidung einkalkuliert werden. 

Aktuelle Rechtsprechung 2025: Das BFH-Urteil zum Abriss-Neubau

Eines der meistdiskutierten Urteile des Jahres 2025 kam vom Bundesfinanzhof und war schon in der Instanz beim Finanzgericht Köln erwartet worden: Mit Urteil vom 12. August 2025 (IX R 24/24) entschied der BFH unmissverständlich, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nicht gewährt werden kann, wenn ein vorhandenes Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Die Begründung greift tief in die Gesetzessystematik: § 7b EStG fordert „neue, bisher nicht vorhandene" Wohnungen. Dieses Tatbestandsmerkmal sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur dann erfüllt, wenn der Wohnungsbestand auf dem Grundstück tatsächlich vermehrt werde. Ein Ersatzneubau, der lediglich an die Stelle der abgerissenen Wohnung tritt, schafft keinen zusätzlichen Wohnraum – und erfüllt damit die Fördervoraussetzung nicht.

Der BFH ließ dabei aber eine wichtige Ausnahme bestehen: Wenn Abriss und Neubau nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen – also wenn der Eigentümer zum Zeitpunkt des Abrisses nachweislich noch keine Neubaupläne hegte und dies durch den zeitlichen Ablauf belegbar ist –, kann die Förderung ausnahmsweise greifen. Für die Praxis bedeutet das: Wer ein sanierungsbedürftiges Bestandsgebäude auf einem Grundstück vorfindet und zunächst ohne Neubauabsicht abreißt, sollte dies sorgfältig dokumentieren – und den zeitlichen Abstand zwischen Abriss und Neubaubeginn bewusst gestalten. 

Was ist begünstigt – und was nicht? Ein praktischer Überblick

Das neue BMF-Schreiben und die aktuelle Rechtsprechung lassen ein klares Bild entstehen. 

Gefördert werden grundsätzlich 

• der Neubau von Wohn- und Mehrfamilienhäusern, 
• der Dachgeschossausbau, 
• die Aufstockung eines Bestandsgebäudes (sofern die neue Einheit ein selbständiges Wirtschaftsgut darstellt), 
• die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum sowie 
• Wohnungen in Studentenwohnheimen und Seniorenwohnanlagen.
  
  

Nicht gefördert werden hingegen 

• Ersatzneubauten nach Abriss eines nutzbaren Wohngebäudes (BFH IX R 24/24), 
• Ferienwohnungen und kurzfristig vermietete Unterkünfte, 
• Wohnungen mit Herstellungskosten über 5.200 Euro/m², 
• jegliche Vorhaben mit Bauantragsdatum im Jahr 2022 sowie
• wichtig für Unternehmer: Vorhaben, bei denen die De-minimis-Schwelle überschritten ist. 

Die Steuersparmöglichkeiten im Fazit: Wann lohnt sich § 7b EStG wirklich?

§ 7b EStG entfaltet seine stärkste Wirkung genau dann, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: 

1. ein hoher individueller Steuersatz, 
2. eine optimal dimensionierte Investition unterhalb der Kostengrenzen sowie 
3. die Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.
   
   

In diesem Dreigestirn lässt sich die steuerliche Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren erheblich reduzieren. Mit einem nachhaltigen Steuerstundungseffekt, der über den Abzinsungseffekt einen realen Vermögensvorteil darstellt. Der Gesetzgeber hat die Förderung bewusst bis 30. September 2029 verlängert – es bleibt also noch genug Zeit, neue Projekte zu initiieren. 

Wer jetzt plant, einen Bauantrag vor dem 1. Oktober 2029 zu stellen und dabei auf den Energiestandard EH 40 NH sowie das QNG-Siegel achtet, sichert sich ein leistungsstarkes Steuerspar-Instrument, das in dieser Form so schnell wahrscheinlich nicht wiederkommt.

Die Schlüsselbotschaft für alle Investoren: Jetzt handeln, sorgfältig planen, alle Nachweise sichern – und die Rückforderungsrisiken durch eine strikte Einhaltung der Zehn-Jahres-Vermietungspflicht konsequent im Blick behalten. Wer das beherzigt, hat mit § 7b EStG ein echtes Werkzeug zur Steueroptimierung in der Hand. 

⚖️ Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die dargestellten Regelungen gelten nach Rechtsstand Februar 2026; Gesetzesänderungen sind jederzeit möglich. Bitte konsultieren Sie für konkrete Investitionsentscheidungen stets einen zugelassenen Steuerberater.