Die steuerliche Förderung des Neubaus von Mietwohnungen ist für viele Immobilieninvestoren und Bauherren eine lohnenswerte Chance, nicht nur in den Wohnungsbau zu investieren, sondern auch von attraktiven Steuervorteilen zu profitieren.
Besonders die Sonderabschreibung nach § 7b EStG hat in den letzten Jahren viel Aufmerksamkeit auf sich gezogen.
Was diese Sonderabschreibung genau ist und wie Sie als Vermieter oder Investor davon profitieren können, erklären wir in diesem Beitrag.
Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Im Jahr 2023 wurde eine neue Regelung im EStG eingeführt, die den Neubau von Mietwohnungen fördert. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt es Eigentümern von Neubauten, die zusätzlich zur regulären Abschreibung (AfA) weitere 5 % pro Jahr über einen Zeitraum von vier Jahren abzusetzen. Damit kann man insgesamt bis zu 20 % der Baukosten steuerlich geltend machen.
Die Sonderabschreibung gilt nur für Neubauten, die zu reinen Mietwohnungen werden. Auch hier ist eine Vermietungspflicht von mindestens 10 Jahren notwendig, um die steuerlichen Vorteile in vollen Zügen nutzen zu können. Diese Regelung wurde geschaffen, um den angespannten Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten zu entlasten und Investoren zu motivieren, in den Mietwohnungsbau zu investieren.
Wer profitiert von dieser Sonderabschreibung?Die Sonderabschreibung richtet sich insbesondere an Immobilieninvestoren, Bauherren sowie Kapitalanleger, die in Neubauten investieren. Auch große Wohnbaugesellschaften oder GmbHs mit Immobilienbesitz können von dieser Steuererleichterung profitieren, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen.
Wichtig ist, dass es sich um Neubauten handelt, die mindestens 10 Jahre vermietet werden. Ein weiterer Faktor ist, dass die Herstellungskosten für den Neubau unter 5.200 €/m² liegen müssen. Für Wohnungen, die diese Bedingungen erfüllen, können die steuerlichen Vorteile in vollem Umfang genutzt werden.
Wie funktioniert die Sonderabschreibung und wie hoch ist das Steuersparpotenzial?Ein Beispiel verdeutlicht, wie rentabel die Sonderabschreibung sein kann:
Stellen Sie sich vor, Sie bauen eine Mietwohnung und die Herstellungskosten betragen 500.000 Euro. Durch die reguläre Abschreibung können Sie jährlich 3 % der Baukosten über die nächsten 50 Jahre absetzen, was 15.000 Euro im Jahr bedeutet.
Dank der Sonderabschreibung nach § 7b EStG können Sie jedoch zusätzlich 5 % jährlich über vier Jahre absetzen, was in den ersten vier Jahren zu einer Steuerersparnis von 100.000 Euro führt – und das zusätzlich zu den normalen Abschreibungen!
Das bedeutet, dass Sie in den ersten vier Jahren der Vermietung bis zu 45.000 Euro an Steuern sparen könnten – abhängig von Ihrem individuellen Steuersatz.
Was sind die Vorteile der Sonderabschreibung für Neubauten?- Steuervorteile in den ersten Jahren:
Der größte Vorteil der Sonderabschreibung liegt in den ersten vier Jahren, in denen Sie pro Jahr 5 % der Herstellungskosten zusätzlich zu den normalen Abschreibungen absetzen können. Das führt zu deutlichen Steuerersparnissen und einer schnelleren Rentabilität Ihrer Investition. - Höhere Liquidität:
Durch die Steuerersparnis bleibt mehr Kapital in Ihrem Unternehmen oder Ihrem privaten Haushalt, was Ihnen mehr Liquidität für weitere Investitionen oder Rücklagenbildung verschafft. - Schnelle Amortisation der Baukosten:
Die Möglichkeit, hohe Beträge bereits in den ersten vier Jahren abzusetzen, verkürzt den Zeitraum, in dem sich Ihre Investition amortisiert. Sie können also schneller mit einem positiven Cashflow rechnen. - Attraktive für langfristige Investitionen:
Da die Mietwohnungen für mindestens 10 Jahre vermietet werden müssen, können Sie von der langfristigen Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Hinzu kommen die steuerlichen Vorteile, die Ihre Rentabilität weiter steigern.
Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Bedingungen geknüpft:
- Neubau der Mietwohnung: Die Sonderabschreibung gilt ausschließlich für neue Mietwohnungen, die nicht zuvor selbst genutzt wurden. Bestandsimmobilien oder Immobilien, die zur Eigennutzung vorgesehen sind, fallen nicht unter diese Regelung.
- Bauzeitraum: Der Bauantrag für die Immobilie muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026 gestellt worden sein.
- Vermietung: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, um die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen.
- Kostenbegrenzung: Die Herstellungskosten pro Quadratmeter dürfen 5.200 Euro nicht überschreiten, damit die Sonderabschreibung greift.
Für Immobilieninvestoren und Bauherren ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG eine enorme Steuervorteilsmöglichkeit. Sie ermöglicht nicht nur eine signifikante Steuerersparnis, sondern fördert auch den Neubau von Mietwohnungen, um dem aktuellen Wohnraummangel entgegenzuwirken. Wenn Sie also in den nächsten Jahren einen Neubau planen und die genannten Kriterien erfüllen, sollten Sie unbedingt die Sonderabschreibung in Ihre steuerliche Planung einbeziehen.
Beispielrechnung für ein Haus mit Herstellungskosten von 1.300.000 €, unter der Annahme, dass das Gebäude die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erfüllt (also Neubau, Mietwohnung, Bauantrag zwischen 2023 und 2026, Vermietung für mindestens 10 Jahre).
Beispielrechnung: Baukosten (Herstellungskosten):- Herstellungskosten: 1.300.000 €
Die lineare AfA für Neubauten beträgt in der Regel 3 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
- Jährliche Abschreibung (AfA):
1.300.000 € × 3 % = 39.000 € pro Jahr (über 50 Jahre)
Für Neubauten, die zwischen 2023 und 2026 fertiggestellt werden, gilt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
- Jährliche Sonderabschreibung:
5 % der Herstellungskosten über 4 Jahre.1.300.000 € × 5 % = 65.000 € pro Jahr für die ersten 4 Jahre.
| Jahr | Reguläre AfA 3% | Sonder-AfA 5% | Gesamte Abschreibung |
| Jahr 1 | 39.000 € | 65.000 € | 104.000 € |
| Jahr 2 | 39.000 € | 65.000 € | 104.000 € |
| Jahr 3 | 39.000 € | 65.000 € | 104.000 € |
| Jahr 4 | 39.000 € | 65.000 € | 104.000 € |
Steuervorteil durch die Sonderabschreibung:
- Gesamte Abschreibungen in den ersten 4 Jahren:
104.000 € pro Jahr × 4 Jahre = 416.000 €. - Steuervorteil (abzüglich der regulären AfA von 39.000 € pro Jahr):
Die Sonderabschreibung sorgt für zusätzliche 65.000 € pro Jahr in den ersten 4 Jahren.
Das bedeutet: 416.000 € Abschreibungen in den ersten vier Jahren, von denen 260.000 € (65.000 € pro Jahr) durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich zur normalen AfA gewonnen werden.
Langfristiger Steuervorteil:Nach den ersten 4 Jahren endet die Sonderabschreibung, aber die reguläre AfA von 39.000 € pro Jahr bleibt für die restlichen 46 Jahre erhalten. Diese zusätzliche Sonderabschreibung sorgt jedoch in den ersten Jahren für eine deutlich schnellere Amortisation des Neubaus.
Zusammenfassung der Steuerersparnis in den ersten 4 Jahren:- Steuervorteil durch Sonderabschreibung:
65.000 € pro Jahr für 4 Jahre = 260.000 €. - Steuervorteil durch reguläre AfA:
39.000 € pro Jahr für 4 Jahre = 156.000 €. - Gesamte Steuerersparnis in den ersten 4 Jahren:
416.000 €.
Fazit: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG führt zu erheblichen Steuervorteilen in den ersten vier Jahren der Vermietung. In diesem Beispiel mit Herstellungskosten von 1.300.000 € können die Eigentümer in den ersten vier Jahren insgesamt 416.000 € steuerlich absetzen, wovon 260.000 € auf die Sonderabschreibung entfallen.
Das ist ein deutlicher Finanzierungsvorteil, der nicht nur die Liquidität der Investoren stärkt, sondern auch zu einer schnelleren Amortisation der Baukosten führt.