Schuldzinsenabzug nach Veräußerung der vermieteten Immobilie

Der BFH hat sich mit Urteil vom 16.09.2015 (IX R 40/14) zur Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen nach einer nicht steuerbaren Veräußerung einer Immobilie geäußert.

In dem Urteil stellte der Senat klar, dass insbesondere auf den Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung einzugehen war. Der Senat hat festgestellt, dass keine generelle Pflicht zur vorzeitigen Verwendung des Rückkaufwerts einer der Anschaffungsfinanzierung dienenden Kapitallebensversicherung besteht.

Im Urteil wurde noch einmal deutlich gemacht, dass Schuldzinsen für ein zur Anschaffung eines Mietobjekts aufgenommenes Darlehen nach einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können Dies gelte, wenn und soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehensverbindlichkeit ausreicht.

Der Abzug von nachträglichen Schuldzinsen im Falle einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie hat der BFH nunmehr ebenfalls bejaht. Hierbei sei der Grundsatz des Vorranges der Schuldentilgung beachtet wurde.

Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden. Dies jedoch nur, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können im Einzelfall durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst sein.

Nachträgliche Aufwendungen in Form von Schuldzinsen, die Ehegatten nach der Veräußerung einer der Einkünfteerzielung dienenden Immobilie, welche im Eigentum nur eines Ehegatten stand, gemeinsam "aus einem Topf" finanzieren, können als (nachträgliche) Werbungskosten des früheren "Eigentümer-Ehegatten" abgezogen werden.

Der Steuerpflichtige muss den aus der Veräußerung einer bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös --soweit nicht Tilgungshindernisse entgegenstehen-- stets und in vollem Umfang zur Ablösung eines im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung aufgenommenen Darlehens verwenden (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Zu dem aus einer Veräußerung erzielten "Erlös" zählt grundsätzlich auch eine vom Steuerpflichtigen vereinnahmte Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist.

Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen allerdings nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrages von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des verbliebenen Darlehensrestbetrages absichert.

Steuerberater Claas-Peter Müller, Hamburg